拆迁评估要注意什么？这三点，直接影响拆迁款！

拆迁评估直接影响被征收人在实际征收过程中拿到拆迁补偿的多少。只要评估人员有一点不客观，或者评估方式不利于被拆迁人，拆迁补偿可能就会大大降低。

那么，在拆迁评估要注意什么才能避免损失呢？

评估过程是否规范？

首先我们来看整个评估工作是如何开展的：

1、评估机构选定

评估机构的选择应遵循公开、透明的原则，由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

注意：选定评估机构必须有拆迁户的参与。

2、评估机构委托

房屋征收部门作为委托人，向评估机构出具《评估委托书》，并签订《评估委托合同》。

注意：审查评估机构和注册房地产估价师是否具有相应资质。

3、评估工作进行

评估机构工作人员对被征收房屋进行实地查勘。被拆迁人可提供评估房屋相关资料，协助评估机构进行估价。评估机构要考虑到被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素以及装修和原有设备的拆装损失补偿等问题，依法作出评估报告。

注意：评估结果一定是建立在评估人员实地调查、勘验的基础上。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师均应在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

4、评估结果公示

房屋征收部门将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日。

注意：分户初步估价结果公示需由评估人员进行现场说明，被拆迁人可现场提出相关意见。

5、评估报告送达

分户初步估价结果公示期满后，评估机构向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。

注意：拆迁户在评估报告送达回执上签字仅代表接收文件，并非法律意义上的认可报告内容，拆迁方不能据此进行强拆。

6、提出复核申请

被拆迁人对评估结果持有异议的，自收到估价报告之日起10日内，向原估价机构指出评估报告存在的问题，书面申请复核估价，或另行委托估价机构评估。

注意：原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。（复核评估的费用由原评估机构承担。）

若对复核结果仍有异议，自收到复核结果之日起10日内，可向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。（申请专家委员会鉴定需要自行付费。）

评估方法是否合理？

常见拆迁评估一般有下列方法：

市场比较法

通过同类房屋的交易实例进行比照。

成本法

通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧。

收益法

选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加。

假设开发法

预估评估对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，

实际征收评估中：

如果被征收房屋类似房地产有交易，应当选用市场比较法评估；

如果被征收房屋是商铺、企业等经营性用房，则收益法评估更合理；

如果被征收房屋属于在建工程的，则选用假设开发法更有利于被拆迁人。

若评估人员采用了不恰当的评估方法，必然会导致拆迁利益的受损。实际评估中，估价师应根据不同评估对象选择对应的评估方法，并对不同评估方法的测算结果进行客观分析、综合考量、合理确定评估结果。

报告内容是否完备？

评估报告必须详细载明评估的实际情况，完整地反映估价实际情况、估算过程和结论。并由两名以上的评估师亲笔签名，加盖评估机构公章。

完整的估价报告应包括以下八项：

封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。

此外，要注意评估报告注明的有效期，房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

市、县级人民政府应当在评估报告有效期内作出补偿决定，以保障被征收人获得公平补偿。

国家有完备法律保障我们被拆迁人拆迁权益，评估结果直接关系到补偿款的多少，大家对评估结果有异议一定要及时行动，向有关部门反映或者诉诸法律，不要在评估上吃了哑巴亏！