农村宅基地上房屋的征收补偿在新修订的《土地管理法》施行后格外引人注目，其中的一些非常规性问题也同样影响着被征地农民的补偿权益。本文，在明律师就结合《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》中的几条内容为大家做简要提示……
【情形一：已获批但未建造完成，照样有补偿】
《暂行规定》第16条规定，征地公告时，已取得建房批文但新房尚未建造完毕的，新房在建工程按照实际完成的工程量重置价补偿；
建房批文规定应当拆除尚未拆除的旧房，可以按照重置价结合成新价格补偿。本条规定的重置价，由区（县）征地事务机构委托具有相应资质的估价机构评估。
征地公告时，已取得建房批文但新房尚未开工或未建造完毕的，其土地使用权基价和价格补贴按照建房批文规定的建筑面积计算；
建房批文规定允许保留旧房的，应当将旧房面积和建房批文规定的新建建筑面积一并计算。建房批文规定应当拆除尚未拆除的旧房、已自行拆除的旧房，不得给予土地使用权基价补偿和价格补贴。
本条细化规定突出了“拆旧建新”“一户一宅”的农村村民住宅房屋管理原则。在 “房屋重置成新补偿”方面对新房在建工程和尚未拆除的旧房进行评估并给予补偿。
土地使用权基价补偿则按照建房批文规定补给新房，但对于应当“拆旧建新”的，对旧房不再给予土地使用权基价的补偿。
【情形二：“可建未建”的情形应给予保障性的补偿】
《暂行规定》第17条规定，征地公告时，符合本市农村村民住房建设申请条件的村民家庭，因建设规划控制等原因未新建、扩建住房的，现住房建筑面积以征地公告时符合农村村民建房申请条件的人数计算；
低于现行农村村民住房可建面积标准的部分，可给予土地使用权基价补偿和价格补贴，但他处有经批准建造的农村住宅、已享受过福利分房或已享受过房屋拆迁补偿安置的人数除外。
每户可建建筑面积与原建筑面积总和，不得高于当地现行农村村民住房建设标准，且不作分户计算。
上述可建建筑面积的认定，应由具备条件的农村村民家庭提出申请，房屋所在地的镇（乡）人民政府或街道办事处按照农村村民住房建设标准进行审核，并在征地范围内公示，公示期不得少于7日。
公示期满无异议，或虽有异议，但经复核符合条件的，由镇（乡）人民政府或街道办事处出具可建建筑面积认定证明。
也就是说，对于“可建而未建”的部分，要本着保障被征地农户未来居住生活需求的原则给予实事求是的补偿，从而落实“居住条件有改善”的法定原则。鉴于其“未建”的事实，这里仅计算土地使用权基价和价格补贴，不给予房屋重置成新的补偿。
【情形三：经审批的超标准建房，可给予适当补偿】
《暂行规定》第18条规定，虽经建房批准，但有下列情形之一的，对超过本市农村村民住房建设标准的建筑面积，可给予房屋建安重置结合成新价补偿，但不给予土地使用权基价补偿和价格补贴：
（一）在批准建房时，超过本市农村村民住房建设标准审批的；
（二）在批准建房时，只批准房屋建筑占地面积，未明确房屋层数、建筑面积的。
超标准建筑面积，由镇（乡）人民政府或街道办事处认定。
这里的“本市农村村民住房建设标准”主要依据的是《上海市农村村民住房建设管理办法》的规定：
农户建房的用地面积按照下列规定计算：
（一）5人户及5人以下户的宅基地面积不超过140平方米、建筑占地面积不超过90平方米；
（二）6人户及6人以上户的宅基地面积不超过160平方米、建筑占地面积不超过100平方米。
区人民政府可以在前款标准范围内，根据户内人数情况，确定宅基地面积、建筑占地面积的具体标准。
对于宅基地原址翻建、易地新建的，相关标准应当按照前款规定执行。
房屋檐口高度不得超过10米，屋脊高度不得超过13米。
对于在审批时未执行上述标准的“历史遗留问题”，《暂行规定》明确可给予“房钱”的补偿，但“地钱”和补贴就不给了。
在明律师最后要提示大家的是，对于上述征收拆迁中可能遇到的特殊情形，农民朋友们要有权利意识，及时咨询专业律师，并在律师的指导下结合房屋所在地的政策规定合理确定补偿诉求，争取更加公平、合理的补偿安置，而不至于因补偿安置方案中无此规定轻易放弃权利的主张。（王小明/文）
