【在明说法】杨在明：旧城改造，你要一关一关过！

导读：旧城改造是现在征收领域出现频率很高的一个词，我们节目里多次提到的棚户区改造、城中村改造等都属于这一范畴。其实，无论如何变换名目，大家只要明确一件事，这类项目都属于《国有土地上房屋征收与补偿条例》的适用范围，要依照征补条例严格执行，绝非是单纯依靠政策调整的法外之地。《在明说法》第59期，我们就来说一说，旧城改造类项目中常见的几道“关卡”。

作者丨杨在明 北京在明律师事务所主任律师

第一关：意愿征询表态

在《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第12条中规定：因旧城区改建房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。

细心的朋友可能发现，我们在节目中多次引述过这一条款，主要是能够纠正很多被征收人朋友的一个误区。不要轻信了他人不负责任的说法，误以为“意愿征询”不重要，也不会影响征收时的补偿安置。通过这条规定我们可以看到，作为被征收人的最初表态，意见征询程序十分重要。一旦同意改造项目实施的比例“达标”，接下来的很多事情都是被征收人难以左右的。要不要同意改造？被征收人决不能稀里糊涂就做决定，一定要在全面了解项目的基本特征的前提下慎重决定。

第二关：模拟搬迁协议

一些被征收人翻遍《国有土地上房屋征收与补偿条例》也没找到“模拟搬迁协议”这个名词。可以说，这类特殊的补偿安置协议是征收方针对旧城改造类项目所量身打造出来的创新产物。探索它的意味，我们可以看一看地方性的规定。

《成都市人民政府办公厅关于进一步推进中心城区旧城改造规范房屋征收与补偿行为的通知》中规定，对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改造，需要征收房屋的，应当将模拟搬迁作为房屋征收的重要环节……旧城区改造范围内95%以上住户签订模拟搬迁协议的，五城区政府、高新区管委会可依法作出房屋征收决定，模拟搬迁补偿方案即作为征收补偿方案；改造范围内100%住户签订模拟搬迁协议的，不再另行签订征收补偿协议，模拟搬迁协议与征收补偿协议具有同等法律效力。

请注意，根据成都的这一规定，当模拟签约比例达到95%时，即可作出房屋征收决定并随之确定征收补偿方案。这就意味着被征收人所能获得的补偿安置基本上就是模拟搬迁协议中约定的数额了。而一旦签约比达到100%，预签的协议就等同于最终的补偿安置协议，也就是说补偿程序基本上就到此结束了，被征收人也丧失了提升补偿的可能性。可以说：每一个同意预签约的被征收人，都在为实现这一比例充当基数。而每个人最终补偿权益的实现，在一定程度上也要寄希望于其他被征收人的签约决定。这就意味着，被征收人一旦选择了签约，就将自己的命运和集体捆绑在了一起，不再是掌握在自己手上了。所以，要不要签模拟搬迁协议，被征收人一定要想清楚，再慎重下笔。

第三关：纯货币补偿的奖励诱惑

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定，旧城改造项目中的被征收人有权选择就近地段的回迁安置，征收方必须予以满足。而实践中，出于对当地房地产市场拉抬的目的，征收方通常会设置奖励政策鼓励被征收人选择纯货币补偿。例如，刚才提到的成都市的《通知》中即规定：选择货币补偿的，住宅按改造范围内房屋评估价的30%给予购房补贴；非住宅按改造范围内房屋评估价的20%给予购房补贴。同时还可按改造范围内房屋建筑面积另给予每平方米不超过500元的奖励。

不过，不论是坚持回迁还是选择更加灵活的纯货币补偿，选择权始终是在被征收人手上的，怎样才能让征收后的居住条件真正得到提升与改善，还要根据您的家庭具体情况来进行抉择。