在过往几十年中，农村宅基地管理制度在某种程度上与承包地类似，都处于“长久稳定不变”的模糊状态下，多由地方各级政府自行把握，《土地管理法》及其实施条例仅做十分原则性的规定。
然而由脱贫攻坚到乡村振兴，宅基地及其上房屋成为了农村土地制度改革的重点和难点，因时因势制定全国统一的宅基地管理制度也被提上了日程。2022年11月28日，农业农村部发布关于《农村宅基地管理暂行办法(征求意见稿)》公开征求意见的通知，正式开启了“宅基地管理制度全国统一”的改革进程。
那么，“征求意见稿”中究竟有哪些值得引起广大农民朋友重视的新规呢?哪些情形下的宅基地上房屋或将面临收回、退出等“被改革”局面呢?
鉴于目前农业农村部官网发布的仅是一份《暂行办法》的“征求意见稿”，还存在多轮修改的可能性，故笔者仅就该稿中反映出的事关宅基地审批、收回、退出等部分问题做预测性的解读。
【要点一：宅基地不得占用永久基本农田或改变土地用途】
《暂行办法》第9条拟规定，农村村民新建住宅的，尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，从严从紧控制占用耕地，不得占用永久基本农田。
这就确立了审批宅基地建房的首要原则——宅基地只能存在于集体建设用地上，原则上不能占用农用地。确需占用的，需依法办理农用地转用审批手续，先将农用地转为集体建设用地。
在明律师曾多次强调过，2020年以后国家对耕地资源的保护力度进入到一个史无前例的阶段，耕地不得“非农化”，甚至连“非粮化”都不行。
在此背景下，农村宅基地想要占用现有的耕地，获批的难度很大。而永久基本农田更是想都不要想的，占了就涉嫌非法占地建住宅，将会被县级农业农村主管部门依法予以严厉查处。
故此，那些近些年来占用农用地建起住宅的农民可得小心了，要抓紧时间去咨询补办手续的事情，否则自己的宅基地上房屋将难以得到法律的保护，住着也不踏实。
【要点二：审批宅基地建房，需取得乡村建设规划许可证】
农村宅基地上建房到底需不需要办理乡村建设规划许可证?这一问题在2008年施行的《城乡规划法》中尚存在模糊性，但却随着近几年各省市的宅基地审批、管理规定的出台而逐步明晰了起来。
《暂行办法》第18条拟规定，乡(镇)政府受理宅基地申请后，应当组织开展审查。审查内容就包括用地建房是否符合有关规划、土地用途管制等要求，拟建房层数、建筑高度、面积是否符合规定等。
其第19条拟进一步规定，提倡将农村村民住宅建设的乡村建设规划许可证由乡(镇)政府同农村宅基地批准书一并发放。
由此看来，乡村建设规划许可证在当前及今后的宅基地建房审批中是一定要有的，确定会有的。没有，占地建房行为即便未涉及违法占地，也会涉嫌违反国土空间规划，构成违法建设。
从第18条中农民朋友们需要注意的是，建造宅基地上房屋不仅要考虑圈占土地四至范围、控制面积的问题，还需要充分考虑到建房层数、建筑高度、建筑面积等问题。
实践中那种利用自家宅基地盖5层以上大高楼、面积动辄上千平米的任性做法，将很可能无法全部得到批准，那么未经批准建造的就会涉嫌“部分违建”，那可是要“部分拆除”的。
《暂行办法》第22条还规定，即使是村民利用已有的宅基地院落翻建、改建、扩建房屋，照样需要符合国土空间规划、村庄规划的要求。
也就是说，在自家宅基地院落范围内也绝不能想怎么盖就怎么盖，未经审批就自行翻改扩建、“拆落地”重建。只要农民破土动工盖房子，就需要办理相应的规划许可手续，而不是村委会成员一点头、批一条子的事情。
【要点三：合法的“一户多宅”“超占面积”鼓励自愿有偿退出】
正所谓“不破不立”，原有“长久稳定不变”状态所积累的历史遗留问题，也是新规要着力去解决的。在农民朋友最为敏感的“退出”方面，新规开始将可能实施的措施予以细化。
《暂行办法》第30条拟规定，对历史形成的“一户多宅”、宅基地面积超标且没有违反当时法律法规和政策规定的，鼓励通过自愿有偿方式退出多占的宅基地。
“人多地少”是农村宅基地制度所面对的最基本情况，因历史原因“占了便宜”的，这便宜可不能一直占下去。笔者认为，“鼓励自愿有偿退出”的政策就是基于这样的目的制定的。
虽名为“自愿有偿”，但农民们都明白这里面的含义。如果某人经村集体反复做工作“鼓励”都拒绝退出，那么按年付费有偿使用、鼓励出租转让等改革举措就会被使上。
“地尽其用”或许才是新规语境下最大的公平。
【要点四：非本村村民依法继承的宅基地上房屋，塌了地就会被收回】
非本集体经济组织成员，尤其是城镇户籍居民显然不应享受无偿占用农村宅基地的福利保障。宅基地，始终是服务于农民的建设用地。
基于此，《暂行办法》中对非本村村民继承取得宅基地上房屋的情形拟作出如下规定：
1. 非本集体经济组织成员、已合法取得宅基地的本集体经济组织成员依法继承农户住宅的，在该住宅存续期间可以依法使用宅基地。
2. 被继承的住宅坍塌、依法拆除或者经鉴定为D级危房，继承人不符合宅基地申请条件的，经乡(镇)政府批准，农村集体经济组织可以收回宅基地。
需要注意的是，这种情形下的收回是不涉及宅基地使用权的补偿问题的，因为城镇户籍居民是不具有“成员资格”的，没资格就意味着没补偿。
在住宅房屋尚完好存在的情况下，城镇户籍居民可依法取得对房屋重置成新价值的补偿。如果房子已经年久失管塌掉了，基本上就没什么可补的了。
除以上4种情形之一的宅基地上房屋会被制度改革“盯”上外，《暂行办法》第33条还再次强调了对城镇户籍居民进村购房购地的明令禁止：严禁城镇居民到农村购买宅基地，对城镇居民非法占用宅基地建造的住宅或购买的农户住宅依法不予办理不动产登记。
据此，那些热衷于下乡进村“以租代购”农村宅基地上“小别墅”的人，还是彻底歇歇为好。
在明律师最后要提示广大农民朋友的是，《暂行办法》(征求意见稿)的意见反馈期限将至2022年12月28日，为期一个月。农民朋友们可通过农业农村部通知中告知的多种途径反映自己对该稿《暂行办法》的意见和建议。
但可以预见的是，农村宅基地管理制度中所确立的改革、规范原则是不会动摇的。如果您的房子是近几年新建的，并且恰好存在前述这一堆“风险隐患”，就一定要及时咨询专业律师，争取依法补办手续或确定最有利于自己的补救措施，将自己在改革、规范中所受的影响合理控制下来。
