2022年1月6日，国务院办公厅发布《要素市场化配置综合改革试点总体方案》，就未来5年的要素市场化配置改革工作作出全局性部署。而在这其中，进一步提高土地要素配置效率无疑是重中之重，被放在方案中各改革领域的第一位。那么，这份最新出炉的《方案》究竟对老百姓所关心的土地、房屋利益有何影响呢?我们又能从中读出哪些政策趋势和方向呢?本文，在明律师就带大家一起精读其中的内容。
【要点一：城乡建设用地增减挂钩节余指标要允许“跨省域调剂”】
所谓城乡建设用地增减挂钩，是指依据国土空间规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块(即拆旧地块)和拟用于城镇建设的地块(即建新地块)等面积共同组成建新拆旧项目区(以下简称项目区)。
通过建新拆旧和土地整理复垦，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。
这是城乡建设用地增减挂钩的经典定义。事实上，“建新拆旧”“集中搬迁”是农民对这类项目的最直观感受。
通过上述“闪转腾挪”节余出来的建设用地指标，不仅能用于当地的建设项目，如今也能惠及远在千里之外的其他省市的建设项目。
具体而言，就是调入节余指标省份出资购买调出节余指标省份的节余建设用地指标，这样既满足了调入地亟需的建设用地需求，又增加了调出地的土地财政收入，从而实现双赢。
2021年12月自然资源部等3部门联合发布的《巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接过渡期内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》中指出，国家统一制定跨省域调剂节余指标价格标准。
节余指标调出价格根据复垦土地的类型和质量确定，复垦为一般耕地的每亩30万元，复垦为高标准农田的每亩40万元。
节余指标调入价格根据地区差异相应确定，北京、上海每亩70万元，天津、江苏、浙江、广东每亩50万元，福建、山东等其他省份每亩30万元(调剂指标来源于复垦为高标准农田的，每亩40万元)。
《管理办法》明确，调出节余指标省份应将获得的调剂资金全额下达产生节余指标的地区，优先保障安置补偿、拆旧复垦、基础设施和公共服务设施建设、耕地保护、高标准农田建设、生态修复及农业农村发展建设等，支持“十三五”易地扶贫搬迁融资资金偿还。
综上，未来3至5年间这种类型的“建新拆旧”项目将会持续开展，农民朋友要在充分知情、参与、监督的基础上握紧自己的拆迁补偿权益，发生纠纷要及时咨询专业律师，避免掉进“村民自治陷阱”而使自己的居住权益受到损失。
【要点二：推动城镇低效用地腾退出清】
“腾退”这个在法律法规中并无明文规定的概念在这份《方案》中出现了，这不得不引起大家的足够重视。毕竟，腾退虽然不是征收拆迁，但在对被腾退人权益的影响方面却是胜似征收拆迁的。
那么什么是城镇低效用地呢?原国土资源部2016年印发的《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》中给出了答案：
本文件规定的城镇低效用地，是指经第二次全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地，权属清晰、不存在争议。具体包括以下几种情形：
1. 国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地;
2. 不符合安全生产和环保要求的用地;
3. “退二进三”产业用地;
4. 布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等。
看到第4大类，相信很多朋友会恍然大悟了。城镇低效用地腾退出清并非一个新创设的概念，而是早已实行多年的旧政策。只不过，《方案》中对它的再度提及意味着它又将步入一个崭新的阶段中。
《方案》指出，细化完善城镇低效用地认定标准，鼓励通过依法协商收回、协议置换、费用奖惩等措施，推动城镇低效用地腾退出清。
这就是说，改革试点总体方案并不是在鼓励“大拆大建”，而是强调通过类似于“协议搬迁”的民事途径搞所谓“腾退出清”，从而实现对存量低效用地的再开发。
结合近年来腾退、“三旧改造”等各种类型的“协议搬迁”项目蓬勃开展的情况，在明律师认为这类性质的拆迁项目未来几年还将持续存在，被拆迁人可要做好与开发商、村委会等民事主体协商谈判的准备了。
【要点三：退出后的宅基地有望入市交易】
宅基地制度改革到底是要干嘛，这件事在明律师近几年一直在关注，并且早已给出过结论。《方案》中的最新表述无疑印证了我们的判断：
在坚决守住土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线的前提下，支持试点地区结合新一轮农村宅基地制度改革试点，探索宅基地所有权、资格权、使用权分置实现形式。
在依法自愿有偿的前提下，允许将存量集体建设用地依据规划改变用途入市交易。
也就是说，通过宅基地“三权分置”试点改革实现对闲置宅基地，非本集体经济组织成员因继承、赠与等合法取得的宅基地上房屋，“一户多宅”的“多宅”部分房屋自愿有偿退出。
退出后将这部分宅基地的规划变更为集体经营性建设用地，从而实现入市交易。
当然，这必须以“农民利益不受损”为前提，必须优先保障本村村民“户有所居”的起码居住条件。
目前，“宅改”的范围已经明显扩大，它将在相当程度上取代政府主导的征地拆迁，通过“村民自治”的方式实现对农村宅基地资源的盘活利用，令其“市场价值”得到充分释放。
而试点靠得是持续的探索，很多配套政策尚不够完备，农民的宅基地权益很容易受到侵害。一旦发现问题，大家切不可单纯依赖于“村民自治”来自我纠偏，及时寻求专业律师的帮助实属必要。
在明律师最后要强调的是，凡是关乎当事人房屋、土地权益的改革项目，都是大事，而凡大事必有法可依。倘若在改革试点过程中出现无视国家现行法律法规，以改革为名侵害被拆迁人补偿安置权益的情形，被拆迁人一定不可忍气吞声，更不要怕被扣上“阻碍改革”的帽子。改革究竟好不好，路子对不对，最终要由农民、被拆迁人等基层群众说了算，大家不认可的，任何人也无权硬来。
