武汉洪山区177户居民房屋被拆疑云

《法律与生活》杂志记者 张翼羽 

“我们现在真是不知道怎么办了，几栋房子被拆迁，没地方住，警方就抓了两个人，两个人能拆那么多栋房子吗?房屋征收公告、补偿安置方案一个也没给我们。现在单位还把涉及我们利益的房屋都给卖了，我们就是要上法院讨个公道。”在湖北省武汉市中级人民法院门口，武汉市洪山区关山村七三三社区居民中利益受损最为严重的欧阳褀、巴瑞涛、陶明香、张厚富的代表向记者诉说着他们的苦楚。

七三三社区被拆迁后的房屋

一栋被炸药爆破的七三三社区房屋

到底是何案件，让多名年逾花甲的老人如此气愤?

《曙光村专题会议纪要》引发的连锁反应

2017年9月19日，武汉市阴雨连绵，天色压得很低，在武汉市中级人民法院的门口，聚集了很多打着伞、头发花白的老年人和少数相对年轻的人，他们不时的交流几句，话语中都是“拆迁、补偿”的词语。2点30分，武汉市中级人民法院侧门缓缓打开，这些等待已久的人争先恐后的进入。

原来，潘秀荒、朱恒芬、付杰等177户是七三三社区的居民，也是武汉长江融达电子有限公司(原国营长江有限电厂，以下简称融达公司)的职工，其中有部分人已经退休。他们现居住的、目前属于黄金地段的房屋原属于融达公司于八九十年代建造的职工福利房，在1997年经房改后全部登记到七三三社区居民个人名下，并取得了房屋所有权证和土地使用权证书。

融达公司在建厂以来，为了七三三社区居民在内全厂职工的福利投资建成了俱乐部大楼、职工大食堂、集体宿舍、招待所、集贸市场等职工生活配套设施，并且对全厂职工承诺以后涉及到处分以上建成的设施时，需经过“七三三社区70%以上的私人房产业主对动迁和改造达成一致意愿，把公司所属房产地块与社区业主房产地块捆绑一起开发，决不单独行事”。对此，七三三社区居民拿出了2013年12月4日融达公司出具的《关于处置七三三社区公司所属资产的备忘事项》予以佐证。

然而，事情并非想象的那么美好。2011年8月30日，武汉市东湖新技术开发区管委会办公室发布了《武汉东湖新技术开发区管委会关于曙光村“城中村”综合改造工作的专题会议纪要》(以下简称《曙光村专题会议纪要》)。该纪要是在2011年8月19日，由东湖新技术开发区(以下简称东湖新区)党工委副书记、管委会副主任但长春主持召开的，会议形成了明确意见：整合包括七三三社区在内的共计为33.78公顷的土地面积用于曙光村“城中村”综合改造。

由此，也引发了七三三社区177户居民对融达公司和武汉曙光集团有限责任公司(曙光村成立的公司，以下简称曙光公司)的这场民事诉讼。

融达公司和曙光公司表示，正式是根据《曙光村专题会议纪要》的会议精神，他们开始了对七三三社区的权属土地进行整合。

但七三三社区177户居民的代理律师北京在明律师事务所杨在明、王金龙表示，法的原则是下位法不得违反上位法。我国《宪法》第十条第三款和第十三条、《房地产管理法》第六条，《土地管理法》第二条第四款，均规定国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。但是，曙光村“城中村”综合改建将他们社区国有土地纳入其整合范围，是为了进行房地产开发，从而发展曙光公司集体经济。而且，七三三社区居民所在的社区不是“城中村”，曙光村“城中村”综合改造需要整合土地，应按武政办【2004】173号文件中《市规划局(市国土资源)关于“城中村”综合改造房地产处置及建设划管理的实施意见(试行)》第三条第(十)款规定，“因规划要求或土地资源不足等原因以村为单位改造有困难的，‘城中村’所在地的区人民政府可以组织协调毗邻的若干村或以乡为单位统筹规划，编制改造建设方案，经批准后实施。”

由此七三三社区177户居民认为，曙光公司怎么能凭借东湖新区的一份《曙光村专题会议纪要》就将群众的利益置之不顾。

庭上争议不断

在庭审过程中，潘秀荒等人、曙光公司、融达公司三方各抒己见，充分的表达了各自的意见，由此引发了争议经归纳如下：

争议一：补偿协议是否经过职工代表大会同意

杨在明、王金龙律师表示，在2011年12月，融达公司在未征求全厂职工意见的情况下，擅自处分本属于七三三社区居民集贸市场等职工生活配套设施和设施占用范围内的国有土地，与曙光公司签订了《“城中村”综合改造整合土地(含房屋)补偿协议书》(以下简称《补偿协议书》)。该协议的约定及履行涉及到包括自己在内的公共利益。

根据《企业国有资产法》第三十七条规定：“国家出资企业的合并、分立、改制、解散、申请破产等重大事项，应当听取企业工会的意见，并通过职工代表大会或者其他形式听取职工的意见和建议。”另第四十一条第二款规定：“企业改制涉及重新安置企业职工的，还应当制定职工安置方案，并经职工代表大会或者职工大会审议通过。”故曙光公司和融达公司所签协议应无效。

对此，融达公司当庭表示，“处置的时候，是经过职代会的。”此话一次，立即引发旁听席上全体旁听人员的不满，潘秀荒等人代表当庭表示根本没有开过职工代表大会，是两年以后才知道的。

争议二：补偿协议是否存在恶意串通

“融达公司不守承诺，私下与曙光公司签订《补偿协议书》。”七三三社区177户居民表示，尽管该协议书第五条第二款载明：“乙方房改后职工或者居民个人取得的使用权的土地面积不在本协议所指的乙方权属土地范围内。”但这种霸道的界定行为表明，建筑区划内，属于业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房，都归融达公司独占，明显违反《物权法》第七十条和第七十三条的规定，侵害了私人业主享有的共有权，损害了自己的利益。不难想象，业主仅对住宅占地专有部分享有权利，而对专有部分以外的如：建筑区划内的道路、公共场所等共有部分无权享有，那么这样的住宅岂不成了空中楼阁?处于这种困境之中，还能生存下去吗?

被告融达公司在庭上表述，签订2013年12月《关于处置七三三社区公司所属资产的备忘事宜》《特别声明》和2014年4月29日《关于对长江社区改造事宜的声明》，“当时，是基于一些社会稳定吧”。

“融达公司否认上述其作出备忘和声明的效力，说明本案诉争无效协议当事人双方存在恶意串通损害第三人利益的情形。”杨在明、王金龙律师说道，而且，根据《民法总则》第一百四十三条第(二)款规定：“意思表示真实，民事法律行为有效。”

争议三：是否损害公众利益

杨在明、王金龙律师表示，建筑物区分所有权权属不清，一审法院没有调查涉案协议上约定的涉案五宗土地的具体四至范围，以及和177户居民房屋土地的相邻关系或共有关系，包括俱乐部大楼、职工食堂，集体宿舍，小区内的道路、招待所、集贸市场等设施的土地使用权的权属，以及以上设施和原告房屋是否存在公摊的情形。

对于涉案土地的性质和权属问题，审判长询问融达公司，融达公司答道：“这个我们要核实一下。”随后，其又表示所转让的土地都属于融达公司，并未侵犯177户居民的权益，但予以佐证的证据并未在一审法院提交。当审判长问及是否有涉及到177户居民权益的房屋时，融达公司说：“应该是没有吧。”其还表示，2011年所签订的涉案协议，现在还在履行当中。

争议四：涉案划拨土地、国有资产是否经过了审批手续

《补偿协议书》中所涉及的国有土地包含划拨土地和出让土地，且融达公司属于国有企业，这就涉及到国有资产的处置与转让。杨在明、王金龙律师表示，根据《国务院国有资产处置管理办法》第七条的规定以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条的规定和最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，涉及国有资产处置的，应逐级申报，分级审批。涉及划拨土地使用权转让的，需经过市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。否则，按《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，不得转让。

对此，法官问融达公司，涉案土地哪些是划拨土地?融达公司表示，“这个，我们要回去查一下”。对于审判长问及涉案土地是否有审批手续，融达公司表示，处置国有土地，都是经过审批手续的，“开发区、国资办啊，具体的我们要回去查”。随后，记者向武汉市国资委了解融达公司是否来此办过审批手续，武汉市国资委宣传处李处长表示，没有经过其审批，融达公司资产，其没有处置权。

补充：

欧阳褀、巴瑞涛、陶明香、张厚富向记者反映，从2016年年初开始，他们就遭受不断骚扰。4月份，他们中有人所住的3栋房屋被不明身份的人员强行闯入，进行拆迁，他们虽报警，但拆迁人员却随后就被释放了。

2017年1月，七三三社区又有9栋房屋被使用大型机械非法拆迁，其中有一栋房屋还是用炸药爆破的。随后，居民报警，警方拘留了两人，“有一个人已经给偷偷放了”，据知情人士透露。

为此，七三三社区177户居民代表向东湖新技术开发区管理委员会申请政府信息公开，但得到的答复是此次拆迁属于社会拆迁。

在采访过程中，有一位头发花白的老人，无奈地向记者诉说，自己祖籍北京，当年响应号召只身来到武汉搞建设，从年少到年老，只剩下一套房屋，如今却也是无家可归。事情后续发展如何，本刊记者将继续关注。

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