在过去地方发展的过程中，地方政府通常是通过举债进行开发与投资。虽然此举极大、极快地促进了地区发展，但也造成了地方较为沉重的债务负担。
此外，从2020年城市体检情况来看，城市发展主要存在中心区普遍人口过密、功能布局不够均衡;社区基础设施和公共服务设施配套相对不足;城市风貌塑造和历史文化保护不够到位;精细化管理水平有待提高;应对风险的韧性有待增强等问题。
城市更新行动，转变城市开发建设模式，随着我国经济发展由高速增长阶段进入高质量发展阶段，推动城市开发建设方式从粗放型外延式发展转向集约型内涵式发展。主要有以下三个特点：
1、品质为先
通过城市更新补齐基础设施和公共服务设施短板，强化城市风貌管控，处理好更新与社会治理关系，引入新产业新业态，加强科技应用，促进城市发展更加智慧化，推动城市结构调整优化，完善城市功能，提升城市品质，提高城市治理水平。
2、绿色低碳
城市更新将切实贯彻落实新发展理念，将绿色低碳理念和元素贯穿于城市更新的全过程。推动既有建筑绿色化改造，在提升居民居住水平的同时，提高建筑的能源使用效率;在城市更新中增加绿地公园、绿色环保设施，扩展城市绿色生态生活空间;优化、整合各类社区建设标准，打造面向碳中和的绿色低碳居住社区。
3、保留特色
对于城市更新单元内保留的文物、历史风貌区和历史建筑或者主管部门认定的历史风貌区和历史建筑线索等历史文脉，应当实施原址保护。城市更新项目鼓励文物、历史风貌区、历史建筑的保护、修缮和活化利用以及古树名木的保护工作，最大程度保留城市特色。
此外，值得注意的是，各地积极推动实施城市更新行动，但在推进过程中，出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向，有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。
城市更新中的土地收益、开发收益，本质上是为了平衡区域中的公益性投入，而非是为了追求盈利;地方政府主导的城市更新旨在完善城市功能、实现城市宜居宜业的目标，是为了改善居民的居住质量水平与提升居住品质，并非进一步的地产开发。
在城市更新项目中，除了必须“拆旧建新”的地块外，对整个区域的基础设施与公共服务、既有建筑进行整体改造是非常重要的内容，城市更新的整体收益也是弥补老旧小区改造投入的重要资金来源。
当前的城市更新项目思路已经出现了较大变化，城市更新的整体政策已经开始收紧。
城市更新政策的收紧，但也意味着政策与操作原则更为完善，给各地方政府与实施机构指明了更为确定、可持续发展的道路。未来的城市更新，将与地产行业进一步划清界限，但也将成为地方政府发展的重要工具，当前，已在全国范围内持续落地、多点开花。
