农村集体土地上房屋拆迁补偿如何安置

原标题：农村集体土地上房屋征收如何补偿安置

近日，我市出台《诸暨市2017年“三改”专项行动涉及的农村集体土地上房屋征收补偿安置实施办法》。《办法》规定，2017年“三改”专项行动中征收公告划定的除暨阳街道、浣东街道、陶朱街道及开发区区域外相关镇乡集体土地上房屋征收后，补偿安置实行易地联户自建、货币补偿、产权调换市场化安置三种方式。那么，被征收人选择不同的补偿安置方式又有哪些具体的规定呢？

易地联户自建安置

由被征收人按统一规划联户自建。其地上被征收合法房屋建筑按评估的重置成新价格补偿；经确认的合法占地面积实际未建部分建筑面积统一按450元/平方米补偿。

安置人口、年龄计算时间及户籍状况确定以房屋征收公告发布之日为准(已经户籍制度改革的，依据原户口簿或公安机关人口信息数据备份库历史信息，以改革前的户口性质为准)。

宅基地安置标准

按照“一户一宅”政策，合法房屋的被征收人每户安置宅基地面积最高不超过120平方米。

1.户口在征收区域的农业人口，符合分户条件或已经分户的被征收人，但土地使用权证和房屋所有权证尚未分立的，选择易地联户自建安置，按家庭成员第一顺序继承人人均等分计算房屋占地及建筑面积，并实施相应的补偿安置；户口在被征收区域内但在非征收区域另已审批宅基地的家庭成员不再安置宅基地，且不得再作为家庭成员等分被征收房产进行安置。

2.被征收房屋产权人已故的，由家庭成员按第一顺序继承人继承安置。

3.在征收区域内有两处或两处以上房屋（含尚未办理土地使用权登记、已作没收折价处理等可确认为合法建筑的房屋）同时被征收，应合并计算安置和补偿。

房屋征收户允许自然分户的条件和办法

1.未婚子女分户年龄条件：男性22周岁（含）以上，女性20周岁（含）以上，且户口在征收区域的农业人口。

2.户主既有儿子又有女儿，且都符合分户年龄条件的，只允许儿子自然分户；无儿子但有多个女儿的，只允许符合条件的一个女儿自然分户。

3.年龄在70周岁（含）以上的不再单独立户，须靠入子女进行安置；父母名下无房产的，须靠入子女安置。

4.被征收户征收区域内有房屋、征收区域外另有一处或多处建于1999年1月1日之前房屋的，且该户符合自然分户条件的，补偿安置可有两种选择：

⑴若征收区域外房屋需保留的，征收区域内房屋征收时不享受自然分户政策，允许被征收户选择一个具有法定继承人资格的子女签订房屋征收协议。

⑵若征收区域内房屋享受自然分户政策的，则征收区域外房屋可由镇政府或村经济合作社回收，并按合法用地面积给予收回宅基地使用权1000元/平方米的补助和按建筑面积50元/平方米的补贴，另不再给予任何补偿。

5.经国土资源管理部门确认的经没收作价处理的房屋，被征收时不予自然分户安置。

其它相关规定

◎差价结算办法：安置宅基地面积与被征收房屋合法占地面积相等部分，免交土地相关规费和配套费用；安置面积超过被征收合法占地面积部分，按500元/平方米缴纳差价（包括土地相关规费和配套费用）。

◎被征收房屋合法宅基地面积超过安置宅基地面积部分及相应地上建筑参照货币补偿规定执行。

◎易地联户自建宅基地安置在本村规划区内，统一抽签落实，建房统一按规划定点放样，按照安置房规划图纸由被征收人自行建造，并服从监督管理。

货币补偿

房屋的货币补偿

住宅房屋的被征收人选择货币补偿的，按公布的房屋比准价格结合评估确定的重置成新价格补偿；三层以下未建部分房屋面积的重置价按450元/平方米核算补偿。被征收房屋实行货币补偿的，按地上合法房屋建筑的补偿价再增加15%的货币补助（其中被征收人选择被征收房屋“拆一还一”部分产权调换市场化安置、多余部分合法房屋实行货币补偿的，多余部分合法房屋的货币补偿增加30%的货币补助）。

宅基地的货币补偿

农村宅基地批准后，因规划调整、无法放样等原因尚未建造且之后未再另行审批宅基地，其权属经国土资源管理部门确认有效的，选择货币补偿时，按其允许建造房屋面积，按公布的比准价格的115%补偿，并按批准占地面积给予收回宅基地使用权1000元/平方米的补助，其余不再给予任何补偿、奖励或补助等。

产权调换市场化安置

根据《诸暨市人民政府办公室关于2017年“三改”专项行动安置市场化改革的实施意见》的规定，

2017年“三改”专项行动房屋征收工作涉及区域内的房屋被征收人,在规定期限内签订房屋征收补偿协议并结算补偿款后，须于2017年12月31日前凭房屋征收人出具的《商品房安置购房证明》，在本市范围内符合要求的商品房开发楼盘，新购置商品房用于安置。

房地产开发企业凭《商品房安置购房证明》中注明的安置补助金额与征收出资单位结算。

市场化安置补助办法

被征收人选择市场化安置的，房屋征收人按照签订的《诸暨市2017年“三改”专项行动房屋征收补偿安置协议》中明确的市场化安置套型面积给予房屋被征收人相应安置补助。

（一）安置面积与被征收房屋面积相等部分，按市场安置基准价结合被征收房屋的重置成新价结算后补助，市场安置基准价由市2017年“三改”专项行动工作领导小组参照公布的征收区域房屋征收比准价确定并公布。

（二）按农业安置人口人均75㎡标准安置的，超过被征收房屋合法建筑面积但在安置标准内享受农业人口安置优惠价部分面积，按市场安置基准价减去农业人口安置优惠价（1500元/㎡）后给予补助。

（三）选择“拆一还一补差价”安置的，安置面积超过被征收房屋合法建筑面积且在征收补偿安置政策规定的安置标准内部分面积，按市场安置基准价减去公布的被征收房屋比准价的50%给予补助（即市场安置基准价-比准价/2）。

（四）结合《诸暨市2017年“三改”专项行动涉及的城区集体土地上房屋征收补偿安置实施办法》规定的高层安置房结算办法，对选择市场化安置的房屋被征收人，其市场化安置面积的10%部分按市场安置基准价减去1000元/㎡后给予补助；如10%部分面积未能足额享受上述补助的，则扣减其已享受部分面积后其余面积给予补助1000元/㎡。

（五）选择100㎡安置套型及以上的，给予附属用房补助75000元/套；选择75㎡安置套型的，给予附属用房补助10000元/套。

上述各项安置补助总额，在房屋征收人开具的《商品房安置购房证明》中明确，《商品房安置购房证明》作为房屋被征收人到相关符合要求的商品房开发楼盘购房时的款项支付依据。

农业安置人口认定

农业安置人口以征收区域在册常住人口为准计算（已经户籍制度改革的，依据原户口簿或公安机关人口信息数据备份库历史信息，以改革前的户口性质为准），并经所在行政村（居委会）确认；农业安置人口核定截止时间为征收公告发布之日（系第一次结婚迁入的，可放宽至签约截止日）。列入安置的被征收人必须拥有房屋所有权的合法手续。

1.有下列情形之一的，可以增加一个安置人口待遇（二项都符合的，只能享受其中一项）：

（1）有未婚独生子女的；

（2）有符合晚婚条件的大龄未婚青年的（即：女23周岁、男25周岁及以上）。

2.有下列情形之一的，可以计入安置人口：

（1）原为征收区域户籍的农业人口，现已迁往大、中专学校所在地的在校学生、现役军人（军官除外）、援外工作人员、留学生、现正在服刑的人员等；

（2）被征收人配偶一方户口在外地，且未享受实物房改、政府保障房、差额集资建房待遇和宅基地审批的。

3.新婚夫妇持准生证，可按二个子女家庭标准安置。

4.征收范围内，属不可分割（指夫妻、未成年子女）的农居混居户中的居民，无其他住房又未享受实物房改、政府保障房、差额集资建房等待遇的，可以享受农业人口安置标准进行安置。

5.出嫁女户口未迁的，需享受农业人口安置的可按在册实际农业人口计算。

6.农业家庭户符合分户条件的被征收户（出嫁女除外），房屋土地所有权证未分立的，可按家庭成员中的第一顺序继承人人均等分计算房屋占地及建筑面积，并实施相应的补偿安置。

7.被征收人的成年子女，在本村（居委会）征收区域外另有宅基地房屋的，不得计入安置人口。

8.无合法房屋产权的挂靠户口不列入农业安置人口。父母户口在征收区域内，无其它房产居住在子女处的，需靠入子女合并安置。

货币补偿和产权调换市场

化安置的其它相关规定

◎被征收人在征收区域内有两处及以上房屋（含尚未办理土地使用权登记、已作没收折价处理等可确认为合法建筑的房屋）同时征收的，应合并计算补偿安置；原已享受过农业人口安置标准政策的被征收人，本次房屋征收只能选择“拆一还一补差价”产权调换市场化安置或货币补偿安置。

◎征收区域内非农业人口房屋产权人选择产权调换市场化安置的，按照“拆一还一补差价”办法就近套型安置；选择货币补偿的，按货币补偿的相关规定进行补偿安置。

户籍在征收区域内的非农业人口家庭成员,房屋土地权证未分立但符合分户条件的，可按家庭成员中的第一顺序继承人人均等分计算房屋占地及建筑面积，并按“拆一还一补差价”产权调换市场化安置或货币补偿安置。

◎被征收房屋产权人及其配偶均已故的，由其合法继承人继承后按共同共有安置；继承人系征收区域在册人口并符合分户条件且无其他住房的，可以分割其继承部分面积进行安置补偿。

◎集体土地上房屋属于非农居民（以户改前原户籍信息为准）、非本村农（居）民的被征收，不予安置宅基地，一律实行货币补偿或产权调换市场化安置。

记者  赵仙芳  整理