相信很多等拆迁、盼拆迁，居住在“老破小”住宅中的居民都对城镇老旧小区改造“只修补，不拆房”的形式深感遗憾，做梦都希望能搭上“拆旧建新”的末班车。而网络上一篇又一篇拥有“拆迁消失”“国家一锤定音”等骇人标题的文章则让大家的心凉了半截儿。然而日前，住房和城乡建设部在国新办发布会上的表态则让事情峰回路转：稳步推进棚户区改造，指导各地坚持因地制宜、量力而行，严格把好棚户区改造范围和标准，科学确定城镇棚户区改造计划任务，让困难群众早日搬进新居。
这样一则不长的消息预示着一件事：城镇棚户区改造并没有完全退出历史舞台，它仍将在2021年的征收拆迁中占据一席之地。
不过，究竟什么样的房子才会有幸被纳入尾声中的棚户区改造项目范围呢?在明律师认为我们需要考虑以下几点：
1. 房屋所在的城市要具备新开工棚户区改造项目的规划和计划。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，棚改项目必须符合“四规划一计划”方可实施。
住建部要求中的“因地制宜”，即意味着在不同的地区棚改会有不同的命运。以北京市为代表的一线城市中新开工棚改项目的可能性不大，但在诸多仍具房地产市场发展潜力的二三线城市，情况就可能完全不同了。
2. 房子要足够老旧。“棚户区”是一个比一般意义上“老旧小区”还要老旧的模糊性概念。其突出强调集中连片、基础设施落后、危房集中、安全隐患严重等特点。单纯是房屋建造年代较早，显然不符合“棚户区”的起码标准，也较难被纳入到新的项目中。
3. 地段较好，有商业开发的价值。棚户区改造是典型的政府主导、市场参与形式，市场主体的投入是确保其能够“拆得动”的关键。故此，房屋所处的地段好是十分必要的，否则没有人会愿意投资参与棚改。
那么在当前棚户区改造成为“求之不得，寤寐思服”的稀罕物的情况下，被幸运女神青睐的被拆迁人又该注意些什么呢?在明律师提示大家以下3点：
一是要明确自己的利益诉求——争取更满意的补偿，不要将好不容易盼来的棚改给毁掉。在意愿征询阶段要重点提对于拟定的征收补偿方案的意见，“故土难离”之类的意见就别提了，漫天要价也要尽量杜绝。大家只需要问问自己，究竟是希望继续在老旧房子里住下去(尽管其可能也会赶上修缮)，还是趁早搬进宽敞明亮的新家更舒坦呢?
同理，若房屋征收决定作出，大家在复议、诉讼时也要讲求策略，多从评估机构的选择、补偿方案的制定等事关补偿利益的方面去提主张，努力寻求与征收方就补偿事宜协商、调解的机会。
二是要确保自己对房屋的所有权和公房承租权的稳定明晰，不要在补偿主体资格方面出现纰漏。房屋所有权证、不动产权登记证、公房承租合同等关键性的凭证绝不可缺少，家庭内部一定要团结一致，避免关键时刻掉链子。
对于自建的无证面积、建筑和“住改非”的房屋，要结合征收补偿方案和所涉项目的认定标准，房屋的建造年代、使用状况等客观情况争取尽量满意的补偿，必要时可及时咨询专业律师，避免被“违建不补”压低了补偿利益。
三是为预防逼签、误拆、偷拆等情形，要事先做好房屋价值评估和取证工作，贵重物品一律搬离，摄像头要精准布设并保证其能正常工作，破坏、强拆发生时要争取获取到现场视频和照片，并确保一定的清晰度和视角的全面覆盖。
2021年的一个新问题是，强拆主体不明情况下的“强拆主体推定原则”适用受到了限制——没有强制拆除决定书的，以县级以上地方人民政府确定的房屋征收部门为被告。直接起诉县级政府的基本上会被驳回，案件将从区县一级法院审起，这是被拆迁人需要有心理准备的。
在明律师最后要提示大家的是，棚户区改造项目经过十多年的大规模开展，其实施程序和补偿等方面已日趋成熟完善，被拆迁人所能捕捉到的违法点客观上会逐步下降。这就给大家提升补偿数额提出了更大的挑战。尽早委托专业拆迁律师，争取在听证、复议、诉讼中通过协商沟通解决补偿争议，或许是对被拆迁人最为有利的选择。(王小明/文)
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