房屋征收过程中院落、空地是否应当予以补偿？

导读：在房屋征收过程中，被征房屋未登记的院落、空地是否应该纳入房屋征收补偿范围？没有纳入征收补偿范围的征收补偿决定是否有效？

【裁判观点】

房屋征收中对征收范围内的院落、空地应当予以补偿。评估报告未涉及被征收人国有土地使用权范围内空置土地的价值，由此作出的征收补偿决定应予撤销。

【相关法律】

1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二条  为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

第十九条  对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

2.《国有土地上房屋征收评估办法》

第十一条  被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

3.《中华人民共和国土地管理法》

第五十八条  有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

（一）为公共利益需要使用土地的；

（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；

（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

4.《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》（2012）行他字第16号

山东省高级人民法院：

你院《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未确权登记的空地和院落单独予以补偿的请示》收悉，经研究，答复如下：

对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。

国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。

此复。

二〇一三年五月十五日

【裁判规则】

1.评估报告未涉及被征收人国有土地使用权范围内空置土地的价值，由此作出的征收补偿决定应予撤销——贾建忠与宁津县人民政府行政征收案

案例要旨：评估报告是征收补偿决定的参考依据，征收单位应当全面考量，以作出合法、合理的征收补偿决定。评估机构在对征收人有证房屋进行评估时采用市场法，即根据一定时间节点内的其他特定房屋成交案例，取相应的平均值确定上诉人房屋价值，记载的比较因素选择为“交易期日、交易情况、区域因素及个别情况”，该评估报告并未说明涉案空置土地使用权价值如何体现，由此作出的征收补偿决定应予撤销。

案号：（2016）鲁行终769号

审理法院：山东省高级人民法院

案例来源：法信平台精选

2.估价报告包含被征收房屋及基底所占土地面积的价格，并充分考虑了被征收房屋所在区位、周围环境及院落大小对其价格的影响的，应认定该房屋的补偿价格已包含其使用的全部土地价值——赵惠祥与辽宁省桓仁满族自治县人民政府行政征收案

案例要旨：对被征收房屋的估价报告明确评估结果只包含被征收房屋及基底所占土地面积的价格，并充分考虑了被征收房屋所在区位、周围环境及院落大小对其价格的影响，说明该房屋的补偿价格已包含了其使用的全部土地价值。对于被征收人关于未补偿土地价值的主张不予支持。

案号：（2016）最高法行申1050号

审理法院：最高人民法院

案例来源：法信平台精选

【专家观点】

1.房屋征收中对征收范围内的院落、空地应当予以补偿

《土地管理法》第五十八条规定：“由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；……依照前款第（一）、（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”城市房屋征收大多数是政府为了公共利益收回土地或者为了实施旧城改造调整使用土地，这两种情况，均应补偿土地使用权人因土地使用权受到侵害而遭受的损失。因此，《土地管理法》从法律上为征收中院落、空地的使用权人设定了享有补偿的权利，征收机关在征收中应当按照法律的规定对被征收人的院落、空地予以补偿。同时，依据《国有土地上房屋征收评估办法》（2011年6月3日）（下称《评估办法》）第十一条的规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的正常交易价格。

（摘自《条文解读与案例评点》，沈开举主编，中国法制出版社2011年1月出版）

2.征收主体在征收中应当依法对被征收人的院落、空地予以补偿

《土地管理法》从法律上为房屋征收中院落、空地的使用权人设定了享有补偿的权利，征收主体在征收中应当按照法律的规定对被征收人的院落、空地予以补偿。在房屋价格评估过程中，货币补偿的金额往往与被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素相关，包括被征收房屋的成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等，这些因素一般在具体的房屋征收中被考虑了。

但是，对于有无补偿院落、空地这一因素争议却很大。《补偿条例》并没有对院落、空地的补偿作出明确的规定，但是规定了对房屋征收的补偿应当以市场价为参照标准，因此，对带院落的房屋进行评估时亦应选择同样带院落的房屋的市场交易价作参考。在房地产评估时，不但要考虑房屋本身及占用的土地，还要考虑被征收人拥有的院落及拥有的附属设施。对被征收房屋的价值产生重要影响的院落、空地当然是补偿需要考虑的因素。被征收人对合法使用的院落、空地虽然不享有所有权，但拥有使用权，征收人征收房屋的同时也损害了被征收人对房前屋后的院落、空地的土地使用权，因此，征收人应当对此予以补偿。

（摘自《房屋与土地征收征用补偿实务》，杨晓玲主编，中国法制出版社2011年8月出版）

3.房屋征收补偿中房屋的附属物是否属于补偿范围的认定

被征收房屋的附属物是指附属于被征收房屋，由房屋产权人或使用人在使用过程中为提高房屋使用效能而改造或追加的，不能异地使用或异地使用将影响其功能的财物及相关设施。一般是在房屋所有权证或房屋租赁合同中载明的、与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物。房屋结构及本身所含有的门、窗及水电设施属房屋估价范围，应在房屋评估中体现，不属附属物评估范围。《补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，对房屋附属物的评估基准日为房屋征收决定公告之日。房屋征收决定公告之日后新增加的附属物不在补偿之列。

（1）哪些属于房屋的附属物？一般是指附属于居住房屋的平厦、杂房、厨房、厕所、过道、院落、占地、公有住房非居室、围墙、烟囱、化粪池、门斗、水井、室外低坪、炉灶、简易厕所、空调、热水器、外阳台、PVG门窗、外阳台铝合金门窗、防盗门、防盗网、电表、水表等等，有合法权属证明或不计算租金面积的居室的附属使用部分。

（2）在遇到征收时，要区分两种情况，一种是房屋的使用人合法拥有的、证照齐全的、具有经济价值的附属物，对这部分附属物，由于拆除而给被征收人带来一定的损失，按照《宪法》规定，国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋以及其他合法财产的所有权，因此可以对这部分附属物给予一定的补偿，比如，相关设备移机、初装、开通，室内单项装饰装潢拆除补偿、室内基本装饰装潢拆除补偿、地栽树木及观赏性花木拆除补偿、户外构筑物拆除补偿。但补偿的水平要远远低于被拆除的正式房屋。另一种是房屋产权人未经过合法的审批手续或不合理占用的附属物，对于这一部分，一般不能给予补偿，但是有特殊情况的也应该给予一定的经济补偿，但补偿的水平要远远低于合法附属物。

（摘自《房屋与土地征收征用补偿实务》，杨晓玲主编，中国法制出版社2011年8月出版）