2021年，被拆迁人需要谨防哪种来自拆迁方的“压价”手段呢？

随着城镇老旧小区改造在2020年的全面铺开，自2008年起风靡全国的棚户区改造项目也临近了收尾阶段。作为城市征收拆迁曾经的绝对“主力军”，棚改、旧城改造拆迁凝结了太多家庭的悲欢。那么，在2021年，被拆迁人又需要谨防哪些来自拆迁方的“压价”手段呢？怎样做才能顺利搭上棚改的末班车，为自己未来的居住生活奠定良好的基础呢？

首先在明律师要提示被拆迁人的是，所谓棚改的数量锐减，更多的是指其新开工项目的数量下降，尚在推进中的仍会继续推进下去。拆迁具有滞后性，故此2021年棚户区改造类项目绝不会从大家的视线中消失，仍会对你的补偿权益产生深远的影响。

我们来看对大家到手的补偿利益影响最大的因素：被征收房屋的合法性究竟如何？是否存在会被“打折补偿”的面积。

合法面积，全面补偿；违法面积，不予补偿。这是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条所规定的征收补偿原则。

实践中，征收方往往通过对征收范围内未经登记建筑的调查、认定和处理来将这二者进行区分，进而分别适用补偿方案中制定的不同的补偿价格标准。

譬如合法面积按照被征收房屋类似房地产的市场价格全面补偿，不合法面积则通常给予“一刀切”的几百元一平方米的少量补偿。

但显然，在过往岁月中因法治不健全、执法不及时导致的历史遗留原因形成的无证面积并不是非黑即白，将不符合今天法律的房屋一律判定为不合法，给予“降价补偿”，合理性上总会令人质疑。

面对这样的“分别补偿”，被拆迁人该如何救济呢？江苏省高级人民法院《关于国有土地上房屋征收与补偿行政案件若干问题审理指南》中给出了这样的救济路径：

征收人组织有关部门对房屋面积、性质进行的调查、认定和处理，具有认定未经登记的建筑属于违法建筑并明确不予补偿等内容，对被征收人权利义务产生实际影响，被征收人提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼受案范围。

征收人组织有关部门对房屋面积、性质进行的调查、认定和处理，仅记载房屋有证面积、无证面积和性质，未设定被征收人权利义务，被征收人提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。

也就是说，若征收方组织的城乡规划、城管执法或者街道办事处等部门对无证建筑作出了诸如“限期拆除决定”“不予补偿面积认定”等明确的行政行为，被征收人可以针对此行为直接提起行政诉讼。

但如果没有具体的行政行为，而只是将调查结果记录下来，并表示将依据补偿方案给予相应的补偿，则其调查、认定和处理环节是不可诉的。

此时，被征收人需要做的是：一、及时针对调查、认定结论提出异议，通过律师函等途径与行政机关积极沟通，争取重新调查、认定的机会；

二、针对最后作出的征收补偿决定提起复议或者诉讼，在这一程序中对房屋面积的合法性问题进行细致审查。

在相应的权利救济中，要重点围绕所涉面积的建造、产生年代，面积的大小、实际用途所需，当时的法律法规和地方性规定状况，是否交纳过罚款或者试图补办过手续，是否获得过相应行政机关的“背书”（如招商引资建立的经营性用房面积等）等情形举证、质证。

有心的读者会发现，上述调查、认定和处理系针对无证建筑进行的，有房屋所有权证、国有土地使用权证的，证载面积、用途、规划许可等内容可直接作为补偿的依据。

但在实践中，确实有在项目启动后先将不配合签约、腾房的被拆迁人的房屋产权证撤掉，再将其认定为违建不予补偿的。这种操作是典型的行政目的不当，或者叫“以拆违替代拆迁”，被拆迁人完全可以从对撤证行为的救济和对违建认定行为的救济两个步骤上进行应对，不落入这样的“坑”中。

同时需要指出的是，不能因房屋无证或者没有办理审批手续就将其与“拆一还一”或者“1:1”的最低补偿底线脱钩，甚至认为只有证照齐全的房屋才能“拆一还一”。保障被征收人居住生活条件与依据城乡规划法规对房屋面积合法与否进行认定、处理之间并不矛盾，尤其是在涉案房屋系被征收人唯一的生活居住房屋的情况下。

在明律师最后要提示广大棚改被拆迁人的是，房屋无证、缺证或者证载面积与实际面积对不上是一种很普遍的现象，并不能据此直接得出涉案面积系违建的结论，更不能不经调查、确认就直接压低补偿价格标准。“拆迁”与所谓“违建处置”仍将在2021年中成为这一领域中矛盾、争议最集中的点，与这种压价行为的“遭遇战”仍将会持续下去，广大被拆迁人要学会在相关矛盾、争议中保护自己的合法权益。（王小明/文）