导读：尼某与某街道社区服务中心签订《房屋租赁合同》后，投入五百万元对租赁厂房进行了装饰装修，然后将房屋投入经营使用。合同期限临近届满，岂料承租厂房将被纳入征收拆迁项目范围，出租人某街道社区服务中心否认曾经作出的保障尼某续约权的口头约定，拒绝与尼某续签合同，并起诉尼某腾房。那么，承租人究竟该怎么办呢？是否只能乖乖收拾东西搬家走人呢？本文，在明律师事务所的黄艳律师团队通过这样一起案例为大家做解读。
【基本案情：承诺长期租赁怎料突生变故】
2012年9月底，尼某与某街道社区服务中心签订了《房屋租赁合同》，承租由其所有的一处厂房用于经营使用，租期3年。
某街道社区服务中心口头承诺，尼某尽管放心投资经营，地方可以长期租给他使用，只是合同按规定只能3年一签。
合同签订后，尼某耗资五百万元对承租厂房进行修缮、部分翻建及整体装饰装修、场地以及道路水泥硬化等。
2015年8月，尼某根据《房屋租赁合同》的约定，在租赁期满前一个月向某街道社区服务中心提出续约。
然而，某街道社区服务中心的负责人此时已经换人，加上租赁房屋所在地块将因某棚户区改造项目被划入征收范围，社区中心并未书面续约，而是答复需要领导班子讨论决定。
2016年1月，某街道社区服务中心以排除妨害纠纷为由将尼某起诉至法院，要求尼某腾空房屋并支付2015年10月至12月的租赁物占用费。
眼见社区中心出尔反尔不愿履行承诺，尼某无奈之下委托了北京在明律师事务所的黄艳、杨念平律师代理此案，希望通过法律手段维护自己的合法权益。
【律师办案】
政府信息公开寻找案件突破口
因尼某提供的信息量比较少，很多项目的关键性证据需要律师一步步调取，为此黄艳律师决定先通过申请政府信息公开途径了解征收项目的信息，从中找出案件突破口。
黄艳律师申请了尼某所承租厂房所在地块的规划许可手续，并从市规划委员会取得了不存在建设工程规划许可证的答复，这一答复为黄艳律师设置诉讼主动出击提供了重要依据。
起诉房屋租赁合同无效
社区中心起诉尼某排除妨害腾房诉讼的依据是二者签订的房屋租赁合同到期后并未续约，但根据法释〔2009〕11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。
由于尼某承租的厂房未取得建设工程规划许可证，尼某与社区中心签订的房屋租赁合同自始无效。
社区中心应当根据《合同法》 第五十八条对尼某投入的装饰装修损失、翻建损失等进行赔偿。为此，黄艳律师代尼某提起房屋租赁合同无效诉讼，并请求法院判令社区赔偿尼某经济损失500多万。
以合同无效诉讼PK排除妨害腾房诉讼
因棚户区改造项目征收工作推进力度很大，社区中心提起的排除妨害腾房诉讼从立案到开庭的速度非常之快。
黄艳律师清楚，如果不能战略应对，对方试图拿到生效判决后强制执行腾房的目的将会很快实现。
于是，她凭借反击之诉——租赁合同无效诉讼，先后巧妙运用诉讼中止、借社区中心证据突袭据理力争答辩期权利、申请对装修现价值和扩建造价进行司法评估等诉讼策略，从程序正义的角度令社区中心“欲速而不达”，为案件争议解决奠定了基础。最终在强制执行环节，帮助尼某与社区中心达成了一致，协商解决了案件。
在明律师要提示广大房屋承租人的是，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，在诸如棚户区改造等征收补偿安置过程中，征收方一般只会对被征收房屋的产权人给予补偿，房屋承租人通常不是获取补偿的主体，其权利、损失只能与出租人协商、调解甚至诉讼解决。如果在征收项目启动前，被征收房屋已经出租给承租人，那么承租人就极可能面临被“扫地出门”且一分钱补偿也获得不了的情形。那么，承租人就需要及时采取民事诉讼等法律途径进行救济，以免走到强制执行阶段，就彻底失去了权利救济的砝码。（黄艳/文）
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