集体土地腾退——你不可不知的3件事儿

导读：集体土地腾退项目，是近年来在北京等大城市的农村中常见的类似征收的情形。项目的实施主体，多为村委会。所谓腾退对象，多被描述为“被腾退人”。在这样的一副外表下究竟隐藏着何种法律层面的真相呢？本文，在明律师将为您初步解析与腾退高度相关的3件事儿。

问题一：腾退有法律依据么？

答案是否定的！在当前的法律法规下，并没有“腾退”这样一个法律概念。一般认为，腾退就是在村集体的主导下，被腾退人（村民）与村委会签订腾退安置补偿协议（搬迁补偿标准），村委会将被腾退人所拥有的土地和房屋收回的行为。从本质上看，腾退的性质与通常意义上的土地、房屋征收没有区别，其背后绝非是村集体要另行使用土地，而是有重大建设项目藏在其身后（搬迁补偿标准）。可以说，腾退相关行为的法律依据，就是《土地管理法》《土地管理法实施条例》中调整土地征收补偿的相关内容，其所应遵循的法律规定与一般的征收项目别无二致。之所以设立“腾退”这样一个由头，其目的就是为了规避征收（搬迁补偿标准）中的各种严格的法定程序，简化征收流程，压低补偿成本，力图在短时间内实现拆除房屋、清空土地的目标。通常情况下，腾退项目所给予被腾退人的补偿标准、数额较征收项目是更低的。

问题二：腾退项目的“猫腻”究竟在哪儿？

一般的征收项目，是要由区、县甚至更高级别的政府来主导的。（搬迁补偿标准）在征收补偿谈判中，政府就必然要与被征收人面对面。腾退的关键之处在于，将象征基层群众自治的村委会推到了台前，而让开发商及政府躲到了幕后，意图化“被征收人与政府间的矛盾”为“被腾退人相互间的矛盾”（须知，村委会就是由村民选举，由村民组成的；村委会的很多决议的形成，也是需要依照《村民委员会组织法》的规定走由村民参与的民主程序的）（搬迁补偿标准）。事实上，这就是又一种形式的对村民的“分化瓦解”，是政府在征收中的惯用伎俩。（搬迁补偿标准）明白了这点，村民就应当知道，在腾退项目的维权中，关键的重点不应放在和村委会、村长或隔壁邻居的扯皮、较劲上，而要像应对征收项目那样，着眼于政府、项目本身这样的大局。

问题三：对腾退安置补偿不满，能否走法律途径维权？

清楚了前面两个问题，第三个问题的答案大家也就知道了。既然腾退的实质就是对征收的“换马甲”，那么征收怎么应对，腾退照样可以怎么应对（搬迁补偿标准）。从程序角度看，《土地管理法》所规定的土地征收程序在腾退中一个也不能少；从实体角度看，相关司法解释和政策文件中规定的“公平、合理的补偿”标准丝毫不能动摇（搬迁补偿标准）。实践中，通过律师的介入维权，腾退项目当事人获取的补偿数额完全可能不在征收项目之下。经验丰富的征收维权律师，就是被腾退人所需要的法律帮手。换汤不换药，兵来将挡，水来土掩。

在明律师最后想告诉广大被征收人的是，面对腾退项目的种种创新性说辞，被腾退人完全没有必要被其所吓倒，或轻易产生“别人都签我也跟着签，别人都走我也跟着走”的从众心理（搬迁补偿标准）。事实有二：其一，越是法治环境较好的大城市，越爱使用腾退这样的概念，其目的如前所述是为了规避法律的程序性规定。然而只要被腾退人及时启动法律维权程序，腾退方的规避目的就不可能得以实现，因为事实上它根本拿不出作出腾退行为的法律依据来（搬迁补偿标准）。而在大城市中，整体法治环境通常更有利于被腾退人的维权，政府也会对行政违法之事更加忌惮；其二，腾退项目的实施主体是村委会，就决定了这里面不能出现强制拆除（搬迁补偿标准）。一旦有拆迁发生，那百分之百是违法的，而且肯定要追究到政府的头上。因此，征收维权中的“拖时间”战术，在这里同样是非常适用的。只要及时聘请专业维权律师介入，从腾退项目中全身而退，获取公平、合理的补偿就在眼前。