导读：在广大被征收人的印象中，一旦自己的房屋被认定为违法建筑，一纸“责令限期拆除决定书”就会尾随而至，房屋就会陷于遭城管部门或乡镇政府行政拆迁的威逼之下。然而问题在于，并不是所有的“违建”都依法应当这样处置的，有这样4种类型的违建，行政机关就不得随便对其下达限期拆除文书。那么，违建的拆除真的有例外吗？来看看你的“违建”，是否有望逃过被拆迁的结局……
情形一：违法建筑并非“严重违反城乡规划”
《城乡规划法》第64条规定，对于未取得规划审批手续建造的建筑，由县级以上的城乡规划主管部门责令停止建设。对其中尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除……据此，违建通常可分为“一般违建”和“严重违建”，对于程度并不严重的一般违建，罚款、改正、补办证件即可，不需要限期拆除；对于严重违建，才应当限期拆除。这是行政法领域的“比例原则”在发挥作用，即对违法建筑的处置必须适度，不能过分。
对于2008年之前建造的房屋，则适用已被废止的《城市规划法》的规定。其第40条指出，在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。可见，近30年间城乡规划法律法规对违建问题的处置标准是统一的、连贯的，并非所有无证的违法建筑都要“一刀切”地采取限期拆除或者没收的最强处置措施。
情形二：违法建筑确系建造者为实际居住需要搭建
“法不外乎人情”，行政法领域的重要原则之一就是行政合理性原则。违法建筑的形成原因是极为复杂的，很多时候不能将违建的责任完全施加于建造者一方头上，而将政府本应全力保障人民群众基本居住生活条件的义务一笔勾销。在一些大城市的城乡接合部、城中村、城边村，确因居住过于困难而无奈搭建违法建筑的情况是大量客观存在的，任何人都不能以任何理由回避或无视。在明律师在《4口人住10平米，筒子楼林立，棚户区改造为何盼不来？》一文中就记述了北方某一线城市的此类真实故事。事实上，只有切身居住于其间的人才能体会到个中辛酸滋味，其中艰辛非外人所能理解和想象，一些人的居住环境可以说比边远农村的宅基地上房屋还要恶劣得多。
在明律师愿甘冒重复的风险，在此再次引述一下最高人民法院在一起针对北京市朝阳区十八里店乡的拆违行政纠纷案件再审中所作裁定的要旨（由山东省高级人民法院行政审判庭总结）：
责令限期拆除违法建设，不仅要明确违法建设的具体位置、范围等内容，还应当对相关建设进行甄别，将确因基本居住需要、为保障身体健康而在必要限度内进行的搭建暂时排除在限期拆除的范围之外。
故此，不分青红皂白一律限期拆除，不仅不符合法律规则的明文规定，更不符合法律原则的精神理念：最小损害原则的要义即在于此，因拆违而导致群众流离失所，并不妥当。
情形三：涉案建筑仅是“无证”，但不违法
“无证”与“违法”的关系，可谓一言难尽。部分人主张无证建筑就一定是违法建筑，所涉的问题只是拆与不拆、罚与不罚、补偿与不补偿。但实践中的确存在这样一种情形：当事人的房屋修建于1990年《城市规划法》施行前，虽无建设工程规划许可证甚至是房屋所有权证，但却不违反当时和今天的城市规划，且依规申办过相应证件，能够提供涉案房屋符合建造法律规定的证明材料。简言之，这类房屋就是形式上差一些证件，但实质上并不具有社会危害性和行政违法性。2018年初轰动征收拆迁领域的“许水云诉金华市婺城区政府行政强制及行政赔偿案”中，最高人民法院在再审判决中即对涉案无证建筑做了如下认定：
许水云位于金华市婺城区迎宾巷8号、9号的房屋未依法办理相关建设手续，也未取得房屋所有权证，但案涉房屋确系在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前建造的历史老房。对此类未经登记的房屋，应综合考虑建造历史、使用现状、当地土地利用规划以及有关用地政策等因素，依法进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿。改造工程指挥部与一审法院根据许水云提供的许宝贤、寿吉明缴纳土地登记费、房产登记费等相关收款收据以及寿吉明私有房屋所有权登记申请书等材料，已经认定案涉房屋为合法建筑，许水云通过继承和购买成为房屋所有权人，其对案涉房屋拥有所有权，任何单位和个人均不得侵犯。
据此，因历史遗留原因所导致的违法建筑大量客观存在，简单地将无规划审批手续的房屋一律视为违法建筑予以责令限期拆除，是一种错误、片面的认识，不符合我国国情，更不符合行政行为保障民生的基本目的原则。
在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是“情形四”：以拆违促拆迁。即已被划入当地征收拆迁范围的房屋，违建认定、处置依法应于房屋征收决定作出前进行。一旦房屋征收决定及征收补偿方案公告，再将被征收人的房屋认定为违建进而威胁实施行政拆迁，属典型的行政目的不当的变相逼迁行径，是打着拆违旗号所实施的侵害被征收人合法补偿权益的做法，这是为征收法规所不容的。事实上，一旦涉案建筑被列入了征收项目区域，对其所进行的“限期拆除”往往很难经受得起法律的严格检验，属于“以拆违促拆迁”把戏的可能性很大。被征收人对这一危害极为严重的情形务必要提高警惕，及时委托专业征收维权律师介入，对相关限期拆除文书提起复议或者诉讼，阻滞行政拆迁的进逼，从而为获取公平、合理的征收补偿扫清障碍。
最后要补充的一点是，违建认定、处置的法律问题是极为专业、复杂的，争议性也很大，具体案情具体分析也是十分必要的。从这个角度上讲，任何违建，都不得“随意”限期拆除，而要做到有事实依据，有法律依据，有人文关怀。
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