导读：所谓“以租代征”，即通过租用农民集体土地尤其是耕地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模的行为。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批程序，在规划、计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡等法定义务。“以租代征”的结果必然会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度。国家三令五申不准政府私下对农民耕地进行以租代征的违法行为，但是“以租代征”在各地已成为一种普遍的违法形式。本文，北京在明律师事务所的黄晓丽律师为大家深入分析“以租代征”这一违法行为。
近年来，随着国家政策、法律法规的完善，以租代征现象虽然得到了一定程度的遏制，但是在一些农村地区仍然盛行并不断滋生。政府违规建设的动机在于加快“发展”速度和城市化进程，近年来涉及征收拆迁的大量行政违规行为，就生动地刻画出一些官员求发展的急切心理和对政绩的片面认识。当违规征地成为众矢之的、中央三令五申严格规范之后，一些地方开始谋求新的圈地方式，由地方政府和村委会签订租地协议的所谓“行政租地”现象应运而生。但是无论怎么更换“外衣”，依然无法掩盖其非法占用农民土地的事实。
以租代征的方式也很常见，主要是出租人和租用主体上的差别，包括以下方式：用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；基层政府直接租赁农村集体土地；基层政府转租农村集体土地；基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为；村自行出租自己的承包地；村委会租用农户的承包地搞非农建设。
“以租代征”是非常严重的违法行为。由于其用地行为没有办理农用地转用审批手续，也没有按照法律规定的征地审批程序取得许可，因此，在涉案土地上建设的建筑物是违法的，一旦调查起来就属于违法建筑，会被当地的自然资源部门责令限期拆除。在耕地上建房违反了耕地保护、基本农田保护政策，并且在违建被拆除后，恢复耕地的任务仍然是由出租土地的农民来干，这部分损失也要由农民承担。
许多农民已经开始紧张了，我已经和村委会或者基层政府签订了租地合同怎么办？黄晓丽律师提醒大家不要惊慌，因为此种合同是违法的，出租土地的农民可以随时主张合同无效，合同被确认无效后，便可要回自己的土地。同时，可向当地自然资源部门申请土地违法查处，在追回土地的同时追究非法批地领导人员的行政法律责任。
【法律分析】
第一，根据《土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。从上述法条中可以清晰地看出，只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇村公共设施建设方可使用本集体经济组织的土地，也就是说其他任何形式占用农民集体土地进行非农业建设均为非法行为，租赁农民集体土地的合同也因违反法律的强制性规定而会被归于无效。
第二，《农村土地承包法》第十七条也明确规定，承包方承担的义务之一就是要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设。也就是说任何改变土地用途的行为都是违法行为，当然无效的行为或合同是得不到法律的保护的。
第三，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中规定，农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。
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