棚户区改造中的这些猫腻，不知道你就亏大了！

导读：时下，棚户区改造、旧城改造这类“改造”型征收项目遍及城市和近郊农村，几乎俨然成为了房屋征收的必用名词。而这类项目带给广大被征收人的一个切身感受，就是补偿标准偏低，尤其是较以往“拆迁许可证”类项目低。对此类案件稍加归纳整理便不难发现，其中的猫腻、陷阱众多，一个决策失误就会导致被征收人的补偿大幅减损，进而身临其境地感受到什么是传说中的“越拆越穷”。本文，在明律师就为你揭露改造中的那些猫腻……

猫腻一：先拆房，后补偿现象抬头

本来根据大家熟悉的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“590号令”）之规定，“先补偿，后搬迁”这一原则是神圣不可撼动的。然而改造类项目却因其政策上的特殊性而在地方上享受法规、规章上的特殊待遇，其各种“实施意见”“通知”已客观上对590号令的规定进行了一定程度的修改、变形。实践中，“先行搬迁拆除协议”这类莫名其妙的文件往往会在改造项目中大显身手，以各种名头和理由为“先拆了再说”这类错误做法遮羞。无疑，这是极其不正常的现象，程序顺序的改变损害的只能是寄希望于程序保障合法权益的被征收人。

被征收人需要谨记，正常的征收逻辑一定是先签正式的补偿协议后搬迁，而不应以任何其他名头的“协议”予以取代。模拟协议、预协议均不能替代正式的补偿协议，更不能以此作为行政机关拆迁房屋的依据。对于此类闻所未闻的东西，被征收人完全可以予以拒绝，尤其是在弄不懂其到底是什么意思，会有什么法律后果的前提下。

猫腻二：强推某种安置方式，剥夺选择权

一般而言，补偿安置方式就是两种：货币补偿和房屋产权调换。被征收人有权自行选择其一。而在许多改造项目中，征收方往往大力推荐某一种补偿方式（以往若干年都是纯货币补偿），设置大量奖励政策——如补偿比例上的区别对待和直接给付奖励金——来促使被征收人选择这一种补偿方式。从政策层面上看，奖励、引导都无可厚非，但事实上却造成了被征收人难以获得实物补偿安置，很多时候只能被迫选择货币补偿的情形。显然，这种情形是不符合590号令所确立的原则的，也同样不符合改造项目的政策出发点。而随之衍生出来的购房券等补偿形式更是存在较大风险，对被征收人的补偿权益实现埋下了隐患。

被征收人需要牢固树立补偿方式选择权的权利意识，根据自己的实际情况大胆、坚决地进行选择，不受各种激励政策等蝇头小利的影响，以自己家庭未来的生计发展为重。对于拒不提供就近地段回迁安置的旧城改造项目，可直接针对征收决定提起诉讼，维护自身的合法权益。

猫腻三：补偿标准不唯一，评估环节被架空

国有土地上房屋征收的补偿标准，实际上只有一个：对被征收房屋价值的补偿不得低于被征收房屋周边类似房地产的市场价格。这是590号令所明文规定的，任何其他层级的红头文件都无权进行篡改，也就是所谓的“市场比较标准”，拆你一头牛，补你一头牛，可能额外再多给一些作为奖励或提升居住条件的政策。

然而北京在明律师事务所的李群杰律师代理的一起宁夏的棚户区改造案件中，征收方竟然另辟蹊径，在补偿方案中规定了两类并行的补偿标准：一是被征收人可以选择由征收方直接设置好的“一刀切”式补偿模式——每平方米房屋就是那么多钱，按面积一算就可以领钱走人；二是被征收人如果不认可上述“一刀切”标准，也可以选择由评估机构来进行评估。但评估机构只能是由房屋征收实施单位指定的那一家，被征收人没有选择的权利。在这样一个独具匠心的设计中，征收方人为的设置了两种补偿标准，意图引导被征收人选择“一刀切”的补偿标准，进而变相剥夺被征收人选择评估机构并按照市场评估价格获取补偿的权利。这样的做法，表面上看似乎是给足了被征收人选择的权利，实际上却是对被征收人依法获取评估结果的权利予以了减损，让补偿安置的多寡成为了征收方自己说了算的事情。最终，在李群杰律师的据理力争下，根据这样一份奇葩补偿方案作出的征收补偿决定被当地中院判决撤销，法院在判决书的理由部分也着重否定了这种“创新”出两个补偿标准的做法，再次强调了严格依据590号令规定，只能有一个补偿标准的原则。

猫腻四：逼迁手段改进升级，高墙围堵渐成常态

北京在明律师事务所的周涛律师、马丽芬律师、闫会东律师共同代理的一起河北省的棚户区改造案件中，被征收人所有的临街店铺房屋遭遇高达6米，绵延数公里的坚实围墙围困，致使其经营活动完全停滞，出行、采光遭遇困难，生活不便的同时也蒙受了巨大的经济损失。无独有偶，在明律师陈丽芳近日接待的来自湖北省的一起案件咨询中同样出现了类似的情节，被征收人曾尝试自行雇佣人手在围墙上“开口子”以解决通行和经营问题，不料却在花费较大人力成本的情况下遭看守围墙的不明身份社会人员威胁、殴打，且刚刚打开的口子又很快被封堵上。

在河北省的这起案件中，在明拆迁律师直接将房屋征收与补偿办公室（即“拆迁办”性质的房屋征收部门）诉至法院。庭审中对方竟以《大气污染防治法》所规定的对施工现场加装围挡以减轻环境污染为由进行答辩，最终这一明显行政目的不当、违反“比例原则”的做法被法院判决确认违法。

在明拆迁律师最后想提示大家的是，棚户区改造、旧城改造类项目绝非法外之地，各地方制定的规章政策不得与590号令的规定相抵触，否则其棚户区改造行为就可能涉嫌违法。对于上述种种猫腻以及在实践中仍在不断发展、衍生出来的新陷阱，被征收人要在守住590号令，站稳法律底线的前提下予以认真的识别研判，接受其中合法合理的政策变通，对不合法不公平的部分坚决说不，从而捍卫自己的补偿权益，让“越拆越穷”的悲剧不在自己身上上演。

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