党的二十大报告在“全面推进乡村振兴”部分中明确提出，要深化农村土地制度改革，赋予农民更加充分的财产权益。保障进城落户农民合法土地权益，鼓励依法自愿有偿转让。在实务中，宅基地制度改革已在一些县(区)试点多年，许多地方已制定本地的宅基地退出、整治或者盘活利用的试点规范。那么，农村宅基地在未来几年内将要经历怎样的改革举措从而实现“盘活利用”呢?宅基地使用权的退出和整治又有怎样的开展要求呢?本文，在明律师就结合海南省三亚市的相关规定为大家做一番浅析。
【何为宅基地的“盘活利用”?这里下定义了】
新修订的《土地管理法》第62条规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。这就是宅基地“盘活利用”与“自愿有偿退出”改革的明确法律依据。
那么，究竟什么才是对闲置宅基地及房屋的“盘活利用”呢?法律上没有再往下细说，而是将解释的空间留给了基层一线的探索实践。海南省三亚市于2022年6月发布的《三亚市农村闲置宅基地盘活利用管理办法(试行)》中就对此给出了定义：
本办法所称盘活利用，是指在宅基地收回、退出和整治的基础上，农村集体经济组织通过出租、入股或者其他方式流转宅基地经营权，宅基地经营权人开发利用宅基地的行为。
在明律师认为，这一新定义有一突出亮点，即在法律现有的宅基地所有权、使用权和政策明确的“资格权”基础上，创造性地运用了“宅基地经营权”这一新概念，从而有效解决了法律上对宅基地使用权在行使中的限制，也与已有法可依的“土地承包经营权”概念相对应。
也就是说，下乡投资创业的城里人依法难以取得只属于村民的宅基地使用权，但却可以通过租赁等方式取得宅基地的合法经营权，从事一次签约至多20年的文旅、康养等经营活动。
这也就标志着农村宅基地只许本村村民居住生活的“用途管制”被彻底改革了，经营将成为闲置宅基地和住宅的新发展道路。
【哪些情形下可申请自愿有偿退出宅基地?】
村集体收回农村宅基地，是由《土地管理法》第66条明确规定的，三亚市的新规差不多，这里不再赘述。我们重点来看法律上并无明确规定的退出和整治行为。
《三亚市管理办法》第9-10条规定，有下列情形之一的，农村村民可以自愿退出宅基地使用权：
(一)本集体经济组织成员一户一宅，有具有所有权的其他合法住所的;
(例如该村民已响应政策鼓励进城购房，但尚未进城落户等情形)
(二)本集体经济组织成员一户多宅、超占面积的;
(三)非本集体经济组织成员依法占有宅基地。
(二、三两项系实践中最经典的宅基地自愿有偿退出适用情形，前者系对不符合宅基地管理法规、政策历史遗留情形的纠正，后者则专门针对非本村村民因继承等原因取得宅基地上房屋等情形)
进城落户的农村村民可以依法自愿有偿退出宅基地，但是不得以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件。
申请宅基地退出的村民，可以与农村集体经济组织协商确定回购价格。回购价格包括宅基地使用权及其地上附着物的补偿。
在明律师认为，这里的“回购价格可协商”规定要明显优于“一刀切”的直接规定补偿价值。在实务中，考虑到闲置宅基地上房屋多数较为老旧，很多长期处于无人居住的失管状态，谈不上什么装饰装修价值，甚至建筑结构有的都只是最原始的土木结构、砖石结构，其补偿价值往往被定得较低。
譬如广西壮族自治区贵港市下辖的覃(音“勤”)塘区《农村宅基地有偿使用、流转和退出的暂行办法》中就规定，对自愿有偿退出的宅基地按以下标准补偿：
1.住房按占地面积300元每平方米补偿;
2.厨房和厕所等附属用房、畜禽舍、柴火间等可按占地面积100元每平方米补偿。
具体的补偿标准，也可由农村集体经济组织根据实际情况与宅基地使用权退出户协商确定;补偿资金从农村集体经济组织自筹资金、宅基地有偿使用费、闲置宅基地和闲置房屋盘活利用的收益资金等支付。
从补偿资金的来源中大家不难看出，这种宅基地自愿有偿退出的补偿在资金规模上完全无法和基础设施建设的征收项目相提并论，其只能是“花小钱办大事”，客观上并非按照退出宅基地上房屋的“重置成新价”和宅基地的“区位补偿价”计算的补偿。
简言之，在大多数此类改革试点中，自愿有偿退出的补偿要比法定的征收补偿、开发商的城中村改造搬迁补偿低得多。因为这里的主体只是村集体，既无县级政府也无开发商。
故此，如若村民真有闲置的宅基地上房屋想考虑退出，还是与村委会“议价”更有取得公平、合理补偿的可能性。毕竟房子和房子的情况是不同的，在有些贫富差距较大地区的区别可能还会不小。
【宅基地整治靠“旧村改造”模式推进，“村民自治”搬迁又迎高潮?】
从操作形式上看，两年前曾叱咤风云的“撤村并居”搬迁就是一种典型的村民自治搬迁，有些地方的腾退项目也是如此。而从三亚市的新规中看，对闲置宅基地的整治也将通过旧村改造名义的村民自治搬迁来实现。
“村庄撤并”已为《乡村振兴促进法》所明确不予鼓励，但这似乎并不妨碍村民自治搬迁行为的持续开展。
《三亚市管理办法》第11-13条有如下规定：
1. 鼓励有条件的农村集体经济组织按照相应规划，采取集中建设新村、旧村改造等方式自主开展宅基地整治。
2. 农村集体经济组织开展宅基地整治，应当经农村集体经济组织成员大会三分之二以上成员同意，或由成员大会授权的成员代表大会三分之二成员同意，并形成宅基地整治方案。
宅基地整治方案应当包括以下内容：拟整治宅基地的位置、面积;整治宅基地需搬迁的农村村民户数、人数、宅基地和房屋的面积;需搬迁的农村村民的安置补偿办法和安置规划方案;整治后多余宅基地的处置方式。
可以看到，是否进行整治是由村集体发起，并通过村民自治程序表决决定的。“少数服从多数”的民主决策规则将在宅基地整治与否的问题上再度发挥决定性的作用。
当然，《管理办法》还是留下了最终的县级政府批准程序：公示无异议或者异议不成立的，农村集体经济组织应当在15个工作日内将宅基地整治方案报经区政府批准。
在明律师认为，这种以“宅基地整治”为名开展的“村民自治搬迁”在操作中会与政府行为严格区分，区政府虽然依规要进行批准，但其批准行为却被视为一种“内部审批流程”，不对外发生法律效力。真正对村民的权利义务产生影响的，只是村集体的决议、决定行为。
这就意味着，农民朋友们需要切实加强对村务的知情、参与和监督，从而避免整治行为给自己的宅基地、房屋权益造成损害。
若宅基地整治方案已经通过，村民切不可盲目起诉，因县级政府的“批准”行为很可能不可诉，而是一定要在专业律师的指导下去做个案分析，寻求对腾退房屋、土地的救济途径。
在明律师最后要提示大家的是，农村的土地由“死”逐步放“活”的过程正在加速推进中，对农民而言这无疑是好事情，是靠地增收致富的历史性机遇，大家一定要积极参与各项改革试点举措，不要被落在后头。
但同时，机遇也往往意味着挑战和不可预知的风险，尤其是在相关措施尚处于反复摸索、试点的阶段下，法律的保障、兜底具有一定的滞后性和不确定性，这就需要农民朋友们在遇到宅基地的整治、退出问题时及时咨询专业律师，充分理解方案和协议的具体内容，从而有效利用自己的“村民自治权利”，为自己在改革试点中争取到更多合法的切身利益。
大家伙可千万不要让自家的宅基地及房屋在稀里糊涂、一知半解之下就被“整治”“退出”了，一旦下笔签了协议领了补偿，再想反悔可就没那么容易了。
