简单来讲，“以租代征”就是通过租地的方式来达到征地的目的，规避了土地用途管理制度，规避了农用地转用总量控制制度，规避了集体土地征收审批程序，违背了《土地管理法》的相关规定。
这样一种明显违法的行为，为什么在现实中会长期存在呢?就是因为各种形式的“以租代征”往往披着看似合理的外衣，极具迷惑性。一般来说，主要有以下几种表现形式：
一、用地者直接与村委会签订协议租赁土地。村委会出于自身利益的目的以土地集体所有作为幌子，动员群众转让或出租土地，然后以村委会的名义与用地者签订协议。
二、基层政府直接出面租赁农村集体土地。一些地方政府不愿意遵循用地指标的严格限制，想走捷径，快速实现城市发展，于是便以政府的名义租赁农村集体土地，用于修建公园、道路等公益建设。
这虽然看起来是政府行为，但从用地审批程序上来看依然是违法的。在前些年各地大兴土木、基建为王的情况下，可以说在一些三、四线城市曾普遍存在此种情形。
三、基层政府参与转租农村集体土地。有的地方政府在租用了农村集体土地后，因利益驱使或为盘活土地又转租给其他用地单位或个人。
四、基层政府在集体土地租赁活动中作为中介人促成租地行为。一般是因为地方政府为了GDP或某些重点项目的尽快实施，违法为用地单位或个人提供方便，担当中介人、担保人，有政府出面背书自然能取得农民群众的信任。这样一来，用地方快速达到目的，政府方获得了GDP和官员的面子，可最终受损失的是善良的农民。
五、有些村民为了一时利益将自家土地出租出去，其自行出租自己的承包地的行为也是违法的。这些村民往往明知用地单位或个人租用土地是用于非农业建设，但为了眼前之利就私自签订土地出租协议，如果对方不按约定支付租金或实施其他毁坏土地行为，出租土地农民将很难通过法律维权，因为这种违法的合同将不受法律保护。
六、村委会租用农户的承包地后却实施的是非农业用途。正常情况下村委会在使用农村集体土地进行非农业建设时，应使用农村集体建设用地。
但现实中却经常存在违规使用集体农用地，村委会为了避开严格复杂的农用地转用审批程序，会直接通过租用农户承包地的方式进行非农建设，这肯定是违反土地利用政策的。
在明律师要强调的是，农民朋友们在流转集体土地时一定要擦亮眼睛，认清以上各种伪装之下的违法行为，维护自身的合法权益。用地企业也需要特别小心，不能被一些所谓的政府行为所蒙蔽，合法用地征地，才能保证企业依规长远发展。
否则，一旦当初“协助”你取得土地的官员被查、政府换届，“新官不理旧账”的闹剧登台，投资者又将会面临巨大的损失。
透过各种现象看本质，以租代征的实质就是擅自将农用地转为建设用地，规避了法定的农用地转用和土地征收审批程序。因此，不论企业还是农民在遇到疑似“以租代征”的情形时，都要及时寻求专业律师的帮助维护自己的合法权益。
请大家牢记一点：所谓“农村土地承包经营权”之“土地”，只能用于农业用途。要搞建设盖房子，只能去用集体建设用地，耕地、林地、草地、黑土地等等都是动不得的，歪脑筋还是不要动的好。
