一说到违法建筑，老百姓就会想到，那是违法的，应该立即拆除。实则，违法建筑也不能说拆就拆，也需要遵从法定程序并保障当事人的合法权利。本文，在明律师就再次为大家梳理你不可不知的违建查处、拆除程序，无论是征地拆迁、城市更新还是腾退改造中碰到了拆违，你都知道该如何应对了。
在明律师首先需要指出的是，查处、拆除违建的程序实质上是一个行政处罚+行政强制执行的结合体。
责令限期拆除违法建设的决定在法律性质上尚存争议，但将其简单理解为“准行政处罚”没有太大的问题。
那么在其依法作出前的程序、步骤，就都可理解为围绕着《行政处罚法》所规定的程序推动的。其作出之后则进入决定的履行环节，《行政强制法》的规定也就此粉墨登场了。
这样简单粗暴的“二分法”或许在理论上未必严谨，但却十分有助于老百姓理解整个违建查处、拆除程序。
步骤一：立案审查
对于经群众举报或者村委会、居委会、物业服务企业、乡镇街道执法队等日常巡查发现涉嫌构成违法建筑的，执法机关可以决定立案调查。
实践中，立案调查和调查取证环节的衔接是很紧密的，将二者视为同一步骤也无太大问题。这一环节的重点在于保障违建当事人的知情权，即有执法人员明确告知其房屋涉嫌违建，正在接受调查。
步骤二：现场调查取证
执法机关决定对涉嫌构成违法建筑的房屋立案后，应当对该建筑是否确认为违法建筑进行现场调查取证。
此时，执法机关应该给建筑的建造、占有者下发《行政处罚立案调查通知书》，告知当事人配合调查。
执法人员可以询问建筑所有权人并要求建筑所有权人提供相应的规划许可手续、询问建筑相邻权人、询问建筑所属村、组基层组织、街道社区相关人员并制作询问笔录，对现场勘验并制作勘验笔录。
需要强调的是，自然资源和规划主管部门针对航拍图的回函等书面调查行为不可取代乡镇街道依法开展的现场调查取证。
未进行现场入户调查即作出的限期拆除决定，很有可能因基本事实不清、证据不足而被依法撤销。
步骤三：行政处罚预先告知
根据调查结果，执法机关认定涉案建筑构成违法建筑的，对建筑所有权人做出行政处罚前，应当给被处罚人一个《行政处罚事先告知书》，告知内容包括做出行政处罚的事实、理由、依据，当事人依法享有的陈述、申辩和申请听证的权利。
从这步开始，咱们老百姓就可以开始进行权利救济。涉案建筑的所有权人若对拟行政处罚有异议的，可以进行申辩、申请召开听证会。执行机关不得因为当事人主张了权利，打击报复，加重处罚，且不得要求当事人承担听证会的费用。
在实务中，听证会程序相对严谨，类似于“小法庭”。当事人要求听证的，应当在执法机关告知后五日内提出，当事人可以亲自参加听证，也可以委托一至二位代理人参加听证。
举行听证时，调查人员提出当事人违法的事实、证据和行政处罚建议，当事人可以进行申辩和质证。记录员负责应制作笔录且需要交给当事人审核无误后签字或者盖章。听证结束后，根据听证会的情况，执法机关再根据法律规定，作出决定。
步骤四：作出责令限期拆除决定
经过当事人陈述、申辩或者听证会后，执法机关认为其申辩理由不成立，依法需要对违法建筑作出处置的，应当先依法责令建筑所有人限期自行拆除。建筑所有权人会在此时收到《责令限期拆除违法建设决定书》。
建筑所有权人对决定不服的，可以向行政机关申请行政复议或者向法院提起行政诉讼。责令限期拆除决定是当事人必须抓牢的违建查处中最核心的处置行为，当事人一定要在专业律师的指导下去选择复议或者诉讼，绝不可错过其救济期限。一旦错过，则房屋被定性为违建将不可逆，当事人几乎将丧失保住房屋、获取补偿或者赔偿的可能性。
步骤五：催告
对于超过限期改正或者拆除的期限，违法建筑所有权人不改正或不拆除的，执法机关应当依法催告其履行相应义务，向当事人下达《限期拆除催告通知书》。催告通知书应以书面形式作出，并载明履行义务的期限，方式，逾期未履行义务的后果。
催告虽为法定程序之一，但却不会对当事人施以新的权利义务，故其不可诉。
步骤六：作出强制拆除决定
经催告后，违法建筑所有权人仍不履行自行拆除的义务的，执法机关可以依法做出强制拆除的决定。建筑所有权人应当收到《强制拆除违法建筑决定书》。
强制拆除决定也是可复议可诉讼的，但却仅是个程序性环节，不会对涉案房屋是否属于违建、是否应予限期拆除再作出评价。
换言之，若当事人错过了对限期拆除决定的救济，而仅对强制拆除决定提起了程序，往往是不够的。强制拆除决定与限期拆除决定间的关系，在个案中需要予以明确，并尽量救济前面一个，再连带救济后面一个。
步骤七：强制拆除公告
对违法建筑作出强制拆除决定的，执法机关应当在强制拆除实施前发布并张贴公告，最后敦促当事人履行拆除房屋的义务，将室内物品等妥善搬离，并起到向周边邻居广而告之的目的。
步骤八：行政强制执行
对违反城乡规划法规的违法建设，乡镇街道即有权组织实施强制拆除，无需向法院申请强制执行。
对违反土地管理法规的违法占地类违建，则应当依据《土地管理法》第83条的规定由自然资源主管部门、农业农村主管部门申请法院强制执行。在取得法院的强制执行裁定后，才能由申请主体组织人员具体实施强拆工作。
总体而言，前者被遇到的可能性会更大，这也符合实践中老百姓对拆违场面的一般印象。
结合以上法定程序我们就可以知道，即便是违法建筑，也不能说拆就拆。涉案房屋的所有权人，在房屋拆除之前，至少应该收到五六份书面文件以知晓了解自己的权利义务，并且有权进行权利救济。
需要特别注意的是，根据我国法律的规定，对于已经认定为违法建筑的房屋进行拆除，是没有补偿的。在实务中，即使执法机关在拆除违法建筑程序上有违法情况，后续经过行政复议或者诉讼程序，确定了强拆程序违法，但作为当事人依然可能无法得到满意的赔偿。
因此，当事人进行权利救济一定要趁早，要努力争取从实体层面否定其对涉案房屋系违建的认定，将无证部分朝着“历史遗留原因形成的”这一方向上靠。只有这样，我们才能在查处违建的程序中找寻到突破口，使自己的房屋即便被拆损失也能得到部分弥补。
