导读：在我国农村地区，农村居民的住房大部分都是由老百姓自己建造的，即所谓的“自建房”。但是，由于各种复杂的因素，导致农村存在大量无证房屋。即没有规划许可证、房产证等证件。现在，有很多的被征收人面临这样一个问题。仅仅因为没有证件，居住使用了几十年甚至更久的房屋，就被工作人员的几句话和几张文件认定为违法建筑进而不予补偿。那么，这样认定违法建筑真的合理吗？本文，北京在明律师事务所的黄晓丽律师团队为大家简析这一问题。
老百姓居住的房屋只要无证就将其认定成违法建筑？就要在低补偿和无补偿这两种结果之间选择其一？这样绝对不行！这么做是违反法律的，严重侵犯了广大被征收人的合法权益。
被征收人的房屋之所以无证，大部分是由历史遗留问题所导致的。村民建房的过程中，可能涉及大量的限制因素：譬如，有的地方始终没有所谓的“建房用地指标”，几年过去了宅基地愣是批不下来；有的地方从来不办规划许可证，甚至连当地的法官都表示，从来没见过这证长什么样……
由于这些遗留问题，致使为生活所需而建造的房屋变成了无证房屋。所以，无证房屋不能简单地同违法建筑划等号。我国的法律非常严格，法律中明确规定，违法建筑一律不予补偿。这也就意味着，如果无证房屋被认定成违法建筑，那么大量被征收人的合法权益都将遭到损害。
实践中这样的情况仍在不断出现。在明律师就代理过这样一起案件。
李先生是上海市浦东新区某镇某村的村民。因房屋没有证明，李先生的房屋被村民委员会认定是违建，并实施了强制拆除。
李先生的房屋建造于2002年，而《城乡规划法》自2008年1月1日起开始施行，《上海市城乡规划条例》自2011年1月1日起施行。
李先生的建房行为已在上述法律法规公布实施之前结束。根据《立法法》第93条的规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”
另外，根据《行政处罚法》第29条的规定，违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。李先生的建房行为是一次性的而并非持续存在，建房行为已远超出行政处罚时效。
李先生的行为发生在新法施行以前，具体行政行为作出在新法施行以后，一般来说实体问题适用旧法规定，程序问题适用新法规定。所以村民委员会不应依据上述法律实施强制拆除。
许多房屋在其建造时可能还未实施《城市规划法》（1990年施行）、《城乡规划法》（2008年施行）等法律，所以在当时并不属于违建。但是，将无证的被征收房屋直接认定为违章建筑，是征收方惯用的伎俩。一方面能减少补偿成本，另一方面也压缩了时间。这种做法无疑是错误的。
前面我们已经提到，无证房大量存在有其复杂的历史因素。很多今天看来的违建在建造之时就不具有社会危害性，反而为社会创造了一定的财富价值，也得到过地方政府的政策支持和鼓励。
所以，房屋是否属于违建，需要根据房屋建造的时间、面积、所在区域规划、政策背景、群众实际需要等情况综合考虑。确实属于违建要拆除的，也应当经过严格的调查认定程序。对于无证、缺证建筑，一律作为违建认定并拆除，实在与行政合理性原则相违背。
部分行政机关的做法确实不妥。然而，被征收人也要注意，无证房屋确实无证是不争的事实。房屋无证的现实状态，也将成为司法机关在审判相关案件时的考量因素。这一情况也值得广大被征收人格外留意。最高人民法院曾经审理一起涉及违法拆迁的再审申请案件。在（2018）最高法行申6721号行政裁定书中，就案涉房屋是否为违法建筑的问题，给出如下裁判思路：
申请人卢某主张涉案土地为集体所有，并提供由军屯村委会出具的《证明》，其中记载涉案房屋是申请人所有。但申请人并未提供经过当地政府审批的《集体土地使用证》等房屋产权登记证书。对于房屋产权的合法与否，一般应在有管辖权的人民政府登记发证的前提下才能被确认为合法有效，仅仅依据村委会出具的《证明》，不足以证实涉案房屋是合法的、经审批的建筑。申请人无法提供相关使用权权属证明，应当承担举证不能的后果。
也就是说，老百姓所认为的“有手续”拿到法庭上去未必能得到承认。故此，在征收拆迁尚未到来时及时为自己的房屋办证，是确保公平合理补偿安置的重要准备工作。一味固执地认为自己的房屋无证是“有原因”的并没有用。
最后，在明律师希望广大被征收人记住两点。第一，无证房屋并不等同于违建，应具体情况具体分析。现实中，即使属于违章建筑，也应根据行政法中的“比例原则”，即《行政处罚法》中的“过罚相当”原则给予合理补偿。毕竟不应当把无证房屋客观存在的过错全部归咎于被征收人；
第二，对于司法机关来说，经过产权登记才能证明房屋是合法建筑。被征收人仅凭当年的申请表、情况说明等办理手续，可能不足以证实房屋的合法性。所以，如果目前家中房屋仍没有合法有效的登记，就要尽快寻求补办途径，主张行政机关予以确权登记发证。否则，真的发生纠纷后，极有可能像上述案例中的申请人一样，只得获赔少量合法财产的损失费。毕竟，手里有证，才是最踏实的。
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