近日，有业内人士提出这样一种观点：自2020年新《土地管理法》施行以来在各地逐步展开的宅基地自愿有偿退出试点改革将成为农民“申请拆迁”的新形式。即征地拆迁不再是老百姓只能被动等待的事情了，而可以依法“主动申请”从而改善生活。那么，自愿有偿退出试点真有这么香吗？本文，在明律师就结合一些地方的试点政策做简要分析。
首先，在明律师开门见山地告诉各位农民朋友，自愿有偿退出和拆迁可不是一回事。它或许只是在程序、名称等表象上类似，但细究之下差别是很大的。
新修订的《土地管理法》第62条规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地……
目前而言，关于宅基地自愿有偿退出的法律规定，只有上述这样一句话。
但这句话却传递出一个十分清晰的讯息：自愿有偿退出宅基地与宅基地上房屋被征收拆迁至少存在3点显著差异：
1.自愿与被动。有偿退出宅基地是农民的自主自愿行为，而征收拆迁则具有行政强制性，农民没有选择接受与否的权利，只能主张补偿安置。
2.行为性质不同。“退出”宅基地强调的是农民对其所享有的宅基地使用权、房屋所有权的放弃，退出后的宅基地仍将优先分配给村集体有建房居住需求的村民使用而不是直接入市流转。
而征收拆迁则多是与建设项目挂钩，利益价值的差异自然意味着其补偿也存在较大差异。
3.参与主体不同。“退出”的参与者仅限于“进城落户的农村村民”，而征收拆迁则会涉及拟征收集体土地上的所有农户及其他权利人。
《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》中也将宅基地自愿有偿退出的参与主体明确为“进城落户的农村村民”。
故此，按照法律及中央层级的政策规定，宅基地自愿有偿退出的适用范围事实上并不大，能够参与其中的农民也着实为数不多。
在实践中，宅基地自愿有偿退出的试点范围却出现了人为扩大化的迹象，突出表现为其针对对象由“进城落户的农村村民宅基地”悄然演变成了“历史遗留原因形成的超标准宅基地”和“非本集体经济组织成员通过继承或者其他途径占用的宅基地”。
请注意，后面这两类情形绝非“违建”或者“违法占地”，而是由于历史遗留原因形成的特殊情形，一般表现为宅基地面积超过限定标准、“一户多宅”和城镇户籍居民因继承房屋等原因占有使用宅基地等。
对于这两大类情形，自然资源部、农业农村部的态度是很明确的——应当“尊重历史事实”，对房屋所有权和宅基地使用权予以确权登记发证。
也就是说，在所涉房屋尚未垮塌前，当事人的宅基地使用权和房屋所有权应当依法得到保护，而不是被想方设法“剥夺”。
但一些地方却将这两类宅基地确定为“自愿有偿退出”试点的目标，给出着实不高的补偿，意图利用政策之便将这两类宅基地收回。
譬如《xx县农村宅基地有偿使用、流转、退出和取得暂行办法》第19条规定，对自愿退出宅基地的，由村集体对其地上建筑物、构筑物进行适当补偿：
（一）属住房的，根据建筑结构和新旧程度，按建筑面积10-150元/㎡的标准补偿；
（二）属厨房、柴火间等附属用房的，按占地面积10-30元/㎡的标准补偿；
（三）户外的厕所、闲置废弃的畜禽舍、倒塌的住房、影响村内道路及公共设施建设的院套等，原则上不予补偿。确需补偿的，按占地面积1-5元/㎡的标准补偿。
具体补偿标准也可由本集体经济组织根据实际情况与宅基地退出户协商确定，并将补偿标准及补偿情况在本集体经济组织公示。
试问，以上述最高150元一平方米的标准，补偿因历史遗留原因形成的“一户多宅”“超占面积”或者非本集体经济组织成员通过继承房屋占有的宅基地，究竟有何法律依据呢？
如此补偿标准的“自愿有偿退出”，敢问农民朋友们，你会自愿申请吗？你会满意这些补偿吗？
事实上，这类2020年在多地涌现出来的“自愿有偿退出”政策，多与宅基地付费有偿使用挂钩。用政策文件上的说法就是：
为逐步解决因历史原因形成的宅基地超标准占用、闲置浪费等问题，实行由农村集体经济组织主导下的宅基地有偿使用，促使宅基地有序退出。
你自愿有偿退出，补偿就这么多；你不自愿，那么就得交费才能用地。如果不交费，就可能面临加付滞纳金、录入征信系统“黑名单”直至暂缓出具确权登记证明材料等一系列“惩处”。
在明律师要提示广大农民朋友的是，宅基地自愿有偿退出试点的范围法律上已很明确，即仅针对“进城落户的农村村民”。一些地方出台的扩大试点范围的政策是否有法律依据、是否与现有的宅基地确权登记发证工作要求有矛盾、是否充分保障了所涉农民的合法财产权利，都可能存在疑问。农民朋友在面对村集体“自愿退出”宅基地的宣传时一定要头脑清醒，不要贪图眼前的利益，更不要被一些并无法律、政策依据的说辞所蒙蔽。及时咨询专业律师获取指导，是保障改革试点中自身权益的有效途径。
最后，在明律师为大家附上此前对河南省新乡市一些县（市）开展“宅改”政策的解读，应该说其中“自愿有偿退出”的补偿标准还是较为科学合理的，大家不妨参照对比一下自己所在地方的，做到心里有数。
总之，那种1平米房屋只补偿150元的“自愿有偿退出”，劝各位还是别去主动申请了。
