在农用地上建造房屋该如何处置？遇到征收真的都白拆吗？

导读：在农村，一些农民可能因为自家的宅基地上房屋比较小，人多拥挤，就在耕地上建了房屋用于居住；还有一些农民，可能因自家的耕地靠近公路、省道、国道或者是旅游景区，就利用其人流量大的优势，在耕地上建设房屋用于经营，例如，开个小饭店、加油站、汽修厂等。或者是出租给他人赚取租金。那么在自家耕地上建房究竟是否合法呢？如果不合法，又该如何处置？遇到拆迁，能获得补偿吗？本文，北京在明律师事务所的李顺华律师团队将为大家全面解析这一问题……

农村集体土地是如何进行分类的？

根据《土地管理法》第4条之规定，农村土地，从土地用途角度来讲，分为农用地、建设用地和未利用地。

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、草地、畜禽饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、其他农用地等。

而建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

二者以外的土地叫未利用地。

据此不难看出，建造房屋主要要利用建设用地，譬如住宅要建在宅基地上，企业厂房要建在宅基地以外的集体建设用地上。而在农用地上建造非农用房屋，将会面临一定的法律风险。

在自己家的农用地上建设房屋到底合法吗？

由于农用地的种类很多，所以我们主要分两部分阐述。

第一，关于在设施农用地上建设房屋是否合法。根据《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发〔2014〕127号）规定，设施农用地具体分为生产设施用地、附属设施用地、配套设施用地。如果建设房屋的目的是直接用于或者服务于农业生产，就可以在相应的生产设施用地、附属设施用地、配套设施用地上建设房屋。

生产设施用地有：水产养殖的生产设施用地；存放农产品、饲料、农具等必要的场所用地、简易的生产看护房用地等。

附属设施用地有：检验检疫监测、动植物疫病虫害防控等技术设施以及必要管理用房用地；畜禽养殖粪便、污水等废弃物收集、存储、处理等环保设施用地。

配套设施用地有：晾晒场、粮食烘干设施、粮食和农资临时存放场所、大型农机具临时存放场所等用地。但是，对设施农用地规模确有严格的限制。需要注意的是，像农业园区，农产品加工厂等的用地则不属于设施农用地范围，应当按照非农建设用地管理。另外，特别注意：各类畜禽养殖、水产养殖、工厂化作物栽培等设施建设均不得占用基本农田。

第二，关于在耕地上建设房屋是否合法。一些农民在耕地上建房时可能考虑并不是很多，只是单纯地为了自住或经营。那么在自家耕地上建房，算不算违法呢？答案是肯定的！

《土地管理法》第三十六条明确规定：“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。”耕地是用来种植庄稼，养活中国近14亿人口的。随着我国的人口数量不断增加，导致可用耕地面积越来越少，这将会威胁到我们的粮食安全。此条法律规定的主要目的在于严格保护耕地，控制非农业建设占用农用地。因此，农民由于法律意识淡薄，辛辛苦苦在自家耕地上投资建设的房屋是不合法的，是典型的涉嫌违法用地的违法建筑。

在耕地上建设房屋，被相关部门发现后会怎样？

第一，为了降低建设人本人的损失，地方自然资源部门会向建设人下达限期拆除通知书，责令限期自行拆除房屋。如果在规定期限内不自行拆除，自然资源部门就会依法申请人民法院强制执行，将房屋强制拆除。当然，如果能够及时将涉案土地获批为宅基地并获得确权的话，可能会另做处理；

第二，对建设人予以一定数目的罚款，罚款数额及标准由当地自行制定；

第三，针对情节严重的建设人，如非法占用基本农田以外的耕地超过10亩，非法占用基本农田超过5亩的，将会被处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金，因为建设人的行为已经构成非法占用农用地犯罪了。

在耕地上建设的房屋，遇到拆迁，会给补偿吗？

因为在耕地上建设房屋的行为属于违法行为，耕地上建设的房屋属于违法建筑。如果耕地遇到征收，征收部门只会给予相应的土地补偿费、安置补助费和地上附着物及青苗的补偿费，而耕地上建造的非农业用途房屋，是不会给予任何补偿的。此即所谓的“违建不补”，从严格的法律意义上讲是没有问题的。

确需在耕地上建造房屋供居住生活，该怎么办？

如果确实需要在耕地上建设房屋，则需要依法办理农用地转用手续，并取得乡村建设规划许可证和建房许可证。但是也有一定的前提条件，一是申请转为建设用地的耕地不能是“永久基本农田”，而是一般耕地，并满足“占补平衡”的要求；二是符合当年的土地利用规划；三是符合“一户一宅”的宅基地基本制度。一般来说，审批难度会非常大，实现在耕地上合法建设房屋的几率很小。

在明律师最后想提示广大农民朋友的是，耕地上建造房屋属于违法建筑，任意在耕地上建设房屋是有一定风险的。一些人的建房行为可能是没被发现、一些人的建房可能是村委会同意了，还有一些人可能是利用关系摆平了。总而言之，在耕地上建设房屋属于违法行为，提醒广大农民朋友千万不要心存侥幸，擅自在自家耕地上建设房屋，否则，最后遭受损失的将只能是自己。在遇到征收拆迁时，要及时咨询专业征收维权律师的意见，对涉案房屋究竟是否存在通过维权获取适当补偿的可能性作出科学研判，避免盲目维权甚至对抗。一般而言，即使涉案建筑确实存在历史遗留原因，其最终补偿结果也只能是“适度补偿”，而无法和集体建设用地上完全合法建造的房屋相比较，这是广大被征收人需要充分理解的。

另一个需要反复澄清、强调的点就是：村长、乡长都不能自行解释法律，耕地上建房绝不是他们说行就行的。

在明律师温馨提示：因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的情况复杂，文章内容并不能完全针对您的情况，为节省您的时间，建议您拨打我们的免费律师服务热线：400-1835-600或点击网站上的在线咨询按钮与我们的专业拆迁律师及时沟通，我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费电话咨询输入您的电话号码，我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。

相关搜索：

拆迁，在明律师，拆迁评估，征地补偿安置，拆迁维权，棚户区改造