在明案例：危旧房改造岂是法外之地？梁红丽律师告诉你！

基本案情

委托人彭女士是某大学职工，该大学将涉案房屋分配给委托人租住，实际居住人数有7人。委托人按期缴纳房租及水电等一应费用，双方存在事实上的租赁合同关系。2014年初中国国土资源航空物探遥感中心开始张贴“关于危房学11、12、13号楼腾退公告”，以此处楼房已被鉴定为危房需要进行改造的名义，要求委托人限期搬离房屋。但该中心始终未与委托人进行实质沟通，其单方制定的补偿方案所定条件很难对委托人一家进行安置，双方未能就补偿达成一致。

然而2014年10月24日，拆迁方带领一伙不明身份人员企图对上述“学13楼”实施拆迁，彭女士及其他未搬离住户当即报警。警方赶到现场后，拆迁没有继续。但仅仅过了几天，10月31日，拆迁方再度带领一批身着保安制服的不明身份人员，动用挖掘机等重型机械将相邻的“学12楼”30多户的房屋拆除，屋内物品几近损坏。案发时正值北京举办APEC会议期间，拆迁人员扬言要在会议结束后将“学13楼”完全拆除……

面对已然露出狰狞面目的违法暴力拆迁威胁，彭女士终于意识到坐以待毙万万不可。于是，经多方打听她来到了专业从事征收维权服务的北京在明律师事务所，聘请专注于北京地区征收案件代理的梁红丽律师作为自己案件的代理人，力图运用法律武器捍卫自己的合法权益。

代理过程：补偿是谈出来的

梁红丽律师旋即展开了“法律+协商”两条腿走路之连续动作。梁律师指导委托人向国家机关事务管理局、北京市规划委员会、北京市国土资源局等多部门提出政府信息公开申请，申请公开涉案危旧房改造项目的立项批准文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和国有土地使用证等审批手续材料，全面了解项目法律状况。对于彭女士多年来始终未与某大学签订房屋租赁合同这一情况，梁律师向该大学发出《律师函》指出，为配合涉案征收项目的需要，简化拆迁程序，增强协商效率，请求贵单位出具彭女士承租“学13楼”两房间的租赁证明文件，此举旨在为彭女士的维权谈判扫清障碍。

对于2014年10月发生的拆迁及拆迁未遂情况，梁律师指导委托人向北京市公安局海淀分局、海淀分局某派出所发出《要求保护人身财产安全申请书》，全面陈述了两次拆迁发生的经过，突出强调了拆迁发生在APEC会议召开前夕这一事实，敦促公安机关依法履行保护委托人及其家人的人身及财产安全的职责。

而针对拆迁行为本身，梁律师拟写了《请求查处腾退拆迁行为违法申请书》，分别发送至北京市海淀区住建委和海淀区人民政府。梁律师在申请书中指出，涉案项目系以“危改”之名行拆迁之实，以所谓“腾退”方式进行拆迁完全于法无据。项目应适用现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及2013年实施的《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》的规定来统一征收程序，依法实施征收，而不应以2000年实施的《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》来适用法律。因该办法颁布年代已比较久远，内容中有关补偿及安置的条件已不能适应现在的生活需求及经济状况的发展水平。梁律师同时指出，10月31日所发生的不明人员将房屋使用权人架出门外的严重暴力拆迁行为尤为为法所不容，故要求两机关依法履行查处职责，保护委托人的合法权益。

“法不外乎人情”，在采取上述法律步骤的同时，擅长协商、沟通化解征收矛盾的梁律师向该项目拆迁办、中国国土资源北京航空物探遥感中心发出《律师建议函》，晓之以情动之以理地与之展开了沟通。除了强调前述《查处申请书》中所列的两点外，梁律师还特别写明了“请贵单位尊重客观事实，对委托人的家庭情况充分予以考虑”的内容。这两份《律师建议函》配合之前的一系列维权动作收到了良好的效果，有关单位转变了此前凶神恶煞、冷酷无情的态度，开始积极与委托人展开沟通协商。很快，双方便就安置补偿事宜达成了一致，签订了征收补偿协议。未提起一诉，梁红丽律师的介入便促成了双方征收矛盾纠纷的彻底化解，涉案双方均对梁律师专业、严谨、务实的工作作风给予了高度的肯定。

律师说法：能谈不诉，和气生财

梁红丽律师表示，实践中一些当事人对诉讼、复议手段有所“偏好”，甚至出现了不经与律师沟通、商量就自行提起程序，“先斩后奏”的情况，这对于征收维权大局而言并无益处。而像本案这样未动一兵一卒就不战而屈人之兵，实现征收双方的和解、双赢，才是“大智慧”的体现。在个案的代理中，针对当事人与征收方之间的不同关系、状况来具体问题具体分析的制定维权策略，不仅是律师专业能力的体现，更反映了律师的情商高低。“能谈不诉，和气生财”，似为征收维权之正道。