导读：在征收拆迁实践中，每一个法定环节都有可能对被征收人最终能拿到手的补偿数额产生影响。但其中能够直接产生重大影响的，在明拆迁律师认为大约是以下3件事。应对好了，公平合理的补偿跑不了；应对不好，补偿将可能少得可怜。那么，这究竟是哪3个重要的环节呢？被征收人又分别该如何应对呢？
大事之一：征收调查登记
这是一个在征收项目启动阶段的步骤，实践中很容易被一些被征收人所忽视。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第15条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
从逻辑分析可知，这一步骤的位置应是在房屋征收范围确定之后，征收补偿方案拟订、征求意见之前，属于城市房屋拆迁的“征收决定前程序”。恰恰是在这一阶段，一些被征收人还没有从突然被张贴得到处都是的公告、通知中回过神来，对房屋征收部门主导的这一程序往往应对不力，结果为后续的维权埋下了隐患。
譬如权属，将直接决定某一被征收房屋的补偿安置对象，即究竟谁是有权享有补偿安置利益的被征收人。而这件事在实践中是经常发生矛盾、纷争的，尤其是对于一些子女人口众多的老房子。再比如用途，是营业性用房还是普通住宅，对后续的补偿内容将产生直接的影响。如果被征收人主张自己的房屋是营业性用房，那么就需要积极提供营业执照、税务登记证明和变更房屋用途的证明等证据。而建筑面积也是其中极易产生分歧的一点，房产证上登记的面积很多情况下会与事实不符，且不排除证件下发后被征收人有加盖行为，此时要求房屋征收部门组织人员对涉案房屋重新进行面积测量便是很有必要的了。
需要指出的是，对于这一环节内房屋征收部门所作出的各种认定结论，被征收人都是有权提起法律程序进行救济的。而如果一不留神错过了，被征收人也还可以在针对征收补偿决定的诉讼中列入相关意见，或在房屋价格评估环节及时提出。总之，调查登记的结论将会直接在评估环节被作为依据使用，且会对被征收房屋所对应的补偿方案条款产生直接影响，广大被征收人务必要引起高度重视，不可在项目启动之初就稀里糊涂，为自己埋雷。
大事之二：征收补偿（安置）方案
方案，是征收拆迁中出现频率极高的概念。无论是城市房屋拆迁还是农村集体土地征收，方案都极为重要。《条例》第10条规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。此时公开的补偿方案内容，基本上就是日后征收补偿协议的各个条款，故被征收人需要打起十二分的精神来仔细研读，不满意的要及时提出意见或要求听证，切不可随意放弃权利。提过意见之后对修改后的方案仍不服的，可以通过诉房屋征收决定的方式来进行对方案的进一步救济。
这里特别强调一下农村集体土地征收的补偿安置方案。这一方案最早露头一定是在征地依法报批前，即《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中提及的“告知征地情况”环节，通常叫拟征地公告或征地告知书。被征地农民一定要设法在这一环节中获知拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等信息，及时提出意见、要求听证。过去到了《征收土地公告办法》中规定的批后的征地补偿、安置方案公告时才去提意见、求听证的做法无疑是落后的，极容易在新形式下导致被征地农民的救济权利减损，造成“没改”的糟糕局面。
在明拆迁律师针对方案需要再强调两点：一是集体土地那方案关键看能否知情，如果不知情，参与、监督就成了无本之木。而能否知情，关键看被征地农民所在的村集体经济组织能否切实代表农民的权益，以及当地村务公开监督的制度建设情况。盯紧村官，可以说是一切维权的前提条件。二是征地补偿、安置方案在某些情况下是可复议可诉讼的（一般是先复议再诉讼，但不排除一些法院会以不是具体行政行为为由不予受理），农民若提意见不成还可考虑这一途径尝试救济。最终，被征收人还可以在诉责令交出土地决定时提出对方案中不合法内容的审查要求，法院也有可能会酌情考虑。
大事之三：房屋价格评估报告
针对评估报告的重要性我们分析过很多，这里不再重复。大家可以关注《拆迁评估中的那些坑，这样做保你顺利避开！》一文。
在明拆迁律师在此需要强调的是，房屋价格评估这一环节如今不仅在城市房屋拆迁中有，在集体土地上房屋拆迁中同样可能涉及。土地这部分通常都是依据区片综合地价或者统一年产值倍数来直接按面积确定，但宅基地上的房屋则往往会需要更为复杂、科学的评估程序才能公平定价。此时，被征收人一是要注意当地对这一问题的地方性规定，二是要在各个程序中参照适用《国有土地上房屋征收评估办法》的各项规定。尤其是对于二层以上房屋是否按合法建筑认定等牵涉重大补偿权益的问题，被征收人要着重加以注意，及时对征收方作出的认定提起程序，尽量为自己争取更多的协商谈判机会。
对评估不服，最终的救济途径是诉征收补偿决定或者责令交出土地决定。但我们还是主张被征收人在程序进行时及时采取行动，而不要一味等待到报告出炉后再寻求事后救济。
在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是，实践中大家最关心的“被违建”“被危房”等问题，往往就会反映在上述调查登记、方案之中。这就要求我们不仅要看到“果”，还要向前追溯到“因”，多角度、全方位、全时空维权，而不是仅仅关注我们提到过的“3大决定”（责令交出土地决定、征收补偿决定和责令限期拆除决定）的这样几个“点”。点线面结合，越找门越多，最终获取公平、合理的征收补偿就会相当有门儿了！
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