国土部部长：政府将不再是居住用地唯一提供者什么意思？

导读：国土资源部部长姜大明1月15日在2018年全国国土资源工作会议上的讲话，除了备受各界关注的宅基地“三权分置”改革外，“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地”同样是一则可能透露出重要变革信号的消息。大量城市核心区的租赁住房，或许将由此诞生，困扰外来务工人员的在大城市居住困难的问题，有可能迎来新的解决契机……

这位部长表示：

“我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。”

消息顿时引爆房地产市场。

姜大明谈及的政策取向对中国房地产市场会产生多大影响？

中国房地产市场的基本制度和基本逻辑，即土地高度垄断，由政府的国土部门统一收储，独家出让，地方政府由此获得高额的土地出让金。这一制度也被称为“土地财政”，确切的说，应该叫做土地融资。如果这一基本制度和基本逻辑发生改变，那确实不啻于一个重磅炸弹，变化是颠覆性的。完全可以视为新的“住房制度改革”，或“第二次房改”。

在解读这位部长的说法时，很多媒体和人士都将目光集中到了“农村集体建设用地”这一条，特别是宅基地这一条上。尤其是宅基地的“三权分置”，即所有权、资格权、使用权分置。

其实姜大明的讲话涉及到的是三种用地：

1. 我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。

2. 深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。

3. 我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。

其中第二种用地“农村集体经营建设用地”以及第三种用地“宅基地”，对城市房地产市场的影响仅限于大城市的城中村以及城乡结合部。远离大城市的农村集体建设用地和宅基地，对市场并不构成影响。

更重磅的炸弹，应该是第一种用地，即“非房地产企业依法取得使用权的土地”。

非房地产企业依法取得使用权的土地，有哪些？当然是城市中的各类企业，特别是国有企业。“作为住宅用地”意味着什么？当然是指转换土地用途。将这些企业所持有的工业用地、综合用地，特别是一些商业企业的商业用地，转换为住宅用地。

在城市中，特别是土地供应较为紧张的一二线城市、特大城市，甚至是这些城市非常核心的地段，都有大量的土地。“作为住宅用地”是否意味着可以作为商品房开发用地？

这位部长的表述是权属不变，因此可以断定，不是改为商品房开发的住宅用地。且无论从现行的法律法规，还是从目前各城市对土地财政的依赖来看，短期内彻底打破地方政府对商品房开发用地的高度垄断，可能性不大。特别是对土地财政高度依赖的这一点。

如果这个口子放开，意味着政府的巨额土地出让金可能流向城市里占有相当优质地段土地的企业。土地供应，将呈现诸侯竞争的格局，土地财政瞬间崩溃。

况且这些土地并非完全国有，特别是城市核心地段的一些商业企业，杭州的银泰、解放路百货商店等这些商业企业，事实上很大部分是股份制企业和民营企业。

在杭州的滨江、下沙和未来科技城，也有大量的高新技术企业和制造业企业。

如果这些企业的用地能够直接转换成商品房开发用地，那么，政府的国土储备部门几乎可以关门。

因此，更大的可能性是转换成专门用于租赁的住宅用地。即使如此，如果这项政策大面积广泛实施，几乎可以预料，在城市中，甚至在城市中非常优质的地段，长租公寓将铺天盖地。

如果辅之以“租购同权”的政策和法律，（“租购同权”在法律上是一个错误的概念，如果真是租购同权，那岂不是对产权的彻底否定？确切的意思应该是指租房者享有和购房者同等的享用城市资源的权利）那么毫无疑问，这些优质地段加之租房可获得的稳定权利，可能会使越来越多的人愿意租房。

虽然这是一个比较漫长的过程，但会迅速改变人们对市场的预期。

不是新的法律法规，也不是正式的官方政策，仅仅是政府部门的高级官员所透露的这些信息，究竟会如何实施，还有待进一步观察。（解读者：丁建刚 浙报传媒地产研究院院长、浙江在线-住在杭州网首席评论员）