这几种情形下，被征收人如何获得合理的房屋拆迁补偿

导读：通常我们讲，征收维权的一个重要策略性原则就是要“拖住时间”，只有做到这一点，才能获取在博弈中提升补偿结果的机会，给补偿上升创造空间。然而凡事都有例外，在一些特殊情况下，“拖下去”的结果对于被征收人而言是很麻烦的，原因就在于被征收人往往存在一些难以弥补的弱点、漏洞被征收方给握住了。那么，究竟这是什么样的情况呢？割肉离场，被征收人真能狠下心来么？

就在明拆迁律师10余年代理征地拆迁维权案件所积累的丰富经验来看，至少以下3种情形下，被征收人应考虑早签协议早搬离。需要提前打预防针的是，“应考虑”绝不是“必须”的意思，凡事都要具体案情具体分析，这个根本性原则是不能被破坏或误读的。在明拆迁律师的建议，只是希望大家能审时度势去“想一想”接受补偿走人这种可能性。

其一，被征收人的房屋存在严重违法事实，比如确系根本上违反规划的违法建筑，如在拟征地公告发布后加盖、抢建的，存在严重消防安全隐患的彩钢板房，使原有房屋成为危险房屋的加盖楼层房屋等等。此种情形下，行政机关依照法律的严格规定是可以将涉案建筑认定为违建进而予以拆迁且原则上不予补偿的。如果被征收人此时选择“拖延”，拒绝接受政府就违建部分给予的较低的重置成新价补偿，那么最终的结果有可能会较拒绝前更加糟糕。

需要指出的是，实践中这样一种情形是需要警惕的：对于一些严重违法而又什么证都没有的建筑，被征收人事实上是没有补偿权利人资格的。在征收初期，有时征收方会给此类房屋的建造、使用者一定的补偿。而一旦征收方“翻脸”，被征收人的补偿权益将变得难以保障。

其二，当事人不是涉案房屋的所有权人。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。实践中，因历史原因形成的公房承租人也可能成为补偿权利人。《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第3条规定，本办法所称被拆迁人是指对被拆除房屋拥有所有权的单位或者个人。可见，无论是对于国有土地上的房屋征收，还是宅基地上房屋的拆迁，所有权人才享有补偿权益。实务操作中，有的当事人因赠与、买卖等合同关系而实际占有涉案房屋，但并未及时与产权人办理过户手续，结果发生了产权人反悔、失踪、死亡、第三人主张对房屋享有权益等问题，致使当事人迟迟无法获得房屋的所有权。若此时面临征收，那么形势对当事人来讲就是存在巨大困难的。通常征收方在了解了房屋的实际情况后会与当事人展开协商、沟通，若达成补偿协议则没有什么矛盾，但一旦未能达成，征收方就会直接作出征收补偿决定，房屋就可能在较短时间内面临被拆迁。有时当事人明明已经谈到了1000万，最终补偿决定的数额却只有500万，这是非常令人郁闷的结果。

其三，涉案项目为重大建设项目，如一些大城市的棚户区改造，地铁、铁路、道路施工项目。从来都不是什么病都能治，总有一些病是再好的医生也治不了的。实践中，有的项目因过于“重大”，专业征收维权律师客观上会面临来自各方的压力而难以介入，尤其是地方上的律师更是如此。且这类项目多采用预征收模式，适用经过精心设计的拆迁奖励政策，能够在很短时间内实现极高的预签约率。此种情况，是客观存在的，我们不应回避。被征收人需要认清形势，在听取专业拆迁律师建议后及时“止损”，才是上策。

在明拆迁律师最后想提示广大被拆迁人的是，所谓“博弈”，关键就在于“斗争与妥协”。聪明智慧的被征收人不仅要会斗争，还要懂得妥协之道，刚柔并济，进退有度，方能实现维权的最终目的。在明拆迁律师也将坚持“只为被拆迁人维权”的庄严承诺，为被征收人提好建议，服好务，把好关，积极引导、帮助大家在不同形势面前做出最正确、合理的选择。