近年来，伴随着中国农村经济的发展和城镇化步伐的加快，农村的土地、房屋等资产越来越“值钱”， 加之返乡下乡创业浪潮的推动，村集体资产租赁交易及由此产生的租赁合同纠纷大量增加。而合同的效力问题是这些案件当中最常见的争议焦点之一，引起无效争议的原因集中在违法改变土地用途和未经村集体民主决议两个方面上。本文，在明律师就对这一问题及其后续解决做一番探究。
1.改变土地用途的土地租赁合同无效
《土地管理法》第82条规定，擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设的……由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
无论是已经是失效的《合同法》还是现行有效的《民法典》都规定了违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。
改变土地用途的租赁合同严重损害国家及社会公共利益，为法律所绝对禁止，故这类合同无效是我国理论界和司法实践中的统一认识。
(1)合同无效后的财产返还
改变土地用途的租赁合同被认定无效后，出租方应将租金返还给承租方，承租方应将土地恢复原状后返还给出租方。
(2)使用费的收取
如果承租方在占有和使用土地期间获得了收益，法院通常会根据公平原则，支持出租方收取土地有偿使用费的主张。
(3)征收补偿利益
如果遇到征收，对土地部分的补偿款应当由出租方取得，地上建筑物的补偿应由建造者(通常是承租人)取得。
(4)搬迁和拆除费用
合同被认定无效时如果租期已满，搬迁费、拆除费等费用由于不是因合同无效而产生的，应由承租人自行承担。
如果租期未满，司法实践中通常会判令双方按照过错各自承担一定比例的责任。由于出租方(通常为村委会、村集体)理论上比承租方更应了解涉案土地性质和土地利用相关政策，其在一些判决中被判令承担主要责任的可能性也较大。
2.未经村集体民主决议的村集体财产租赁合同无效
《村民委员会组织法》第二十四条规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，需经村民会议讨论决定方可办理。
通过查阅相关判例可以发现，目前为止，最高院对于未经村集体民主决议程序的租赁合同效力是持否定态度的。
但是在一些地方法院的判决中，有在特定条件下承认合同效力的情形，其理由一是涉案租赁合同虽然未经民主决议程序，但有经过该程序的表象，符合表见代理的特征;
二是《村民委员会组织法》第二十四条的规定是管理性强制规定，而非效力性强制规定。总的来说，多数法院认为这类租赁合同是无效的。
未经民主决议而订立的租赁合同无效，合同双方在互相返还租赁物和租金的同时，还可以根据过错进行损害赔偿。如果发现村委会成员涉嫌土地违法犯罪，应依法移送公安机关。
3.如何规避村集体财产租赁合同无效的法律风险
村集体财产租赁合同存在违法点的情形并不少见，不履行义务的当事人多提出合同无效抗辩。针对改变土地用途和未经民主决议这两种在合同订立之初就存在的违法现象，大多数法院会认定合同无效，导致部分违约一方的当事人反而能够从中获取利益，因此有必要从源头规避这些风险。
(1)作为公民或者某企业的承租方应当在签订土地租赁合同之前准确掌握土地性质，根据投资目的选择租赁土地，不要心存侥幸或试图打法律规定的“擦边球”。
作为出租方应在租赁合同中明确载明土地用途及约定土地用途不得改变，以避免产生合同无效的法律后果。
(2)承租方在与村委会签订村集体财产租赁合同之前，应当至少尽到形式审查义务，要求村委会提供出租该集体土地经村民会议讨论通过的书面文件，以确保合同有效。
(3)作为村民，如果发现村委会存在擅自改变土地用途，或未经村民会议讨论就对村集体财产进行处分的行为时，可以及时申请村务公开，向相关部门进行举报，要求对上述违法行为进行查处，避免合法权益受到损害。
