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棚户区改造拆迁单位公房，公房承租人的3大关切不容忽视！

在明客户端
07月16日
11:19
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#棚户区改造
棚户区改造拆迁单位公房，公房承租人的3大关切不容忽视！

导读：在棚户区改造等国有土地上房屋征收中，直管公房、自管公房承租人的补偿权益始终是一个引人关注而又充满争议的话题，由此引发的矛盾纠纷所带来的后果也着实令人痛惜。那么，公房承租人真的只是“租房子住的人”，和拆迁补偿、强拆等行为无关吗？公房承租人只能获取一定数额的“搬迁补助”，而没有资格获取房屋价值的补偿吗？同意签约后又反悔了，征收方能直接拆除被征收的公房吗？本文，在明律师为大家浅析这些问题。



【疑问一：公房承租人在棚户区改造中究竟享有怎样的权利？】

很多网友认为，房屋既然是单位所有的公房，承租人本人并无产权，仅是承租了这处房屋。据此推论，补偿利益、是否拆除应当与公房承租人没多大关系，能获得一定数额的“搬迁补助、奖励”已经很公平、合理了。

然而这种观点却是有失公允的。对我国公房承租制度稍有了解的人就会知道，公房承租不同于一般租赁关系，其承租人虽不是涉案房屋的产权人，但却对房屋享有近似于产权人的许多权利，其权利性质具有一定的物权属性。


对此，最高人民法院在（2018）最高法行申4934号行政裁定书等涉公房承租拆迁补偿、强拆等纠纷案件的裁判中均有类似论述：

享受国有公房或国有单位产权房租赁权的承租人，对被征收的国有公房或国有单位产权房实际享有以低于市场价格占用、使用的权利，这种权利是一种合法的社会福利权利，完全不同于平等主体之间的房屋租赁关系。

征收决定不仅造成房屋租赁关系的解除，而且对承租人依法享受的低价租赁房屋的社会福利权利将会产生现实的、直接的影响。因此，公房或国有单位产权房的承租人，与征收决定有利害关系，具有原告主体资格……


据此，直管公房、自管公房的承租人绝非仅是涉案房屋的“租客”身份，以棚户区改造项目为名通过国有土地上房屋征收与补偿程序试图拆除房屋，将会对其居住使用权利产生直接且重大的影响。

此时，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和许多地方性征拆规定的原则、精神甚至是具体条款，公房承租人应当依法享有住宅类房屋的绝大多数补偿利益，包括被征收房屋价值的补偿、搬迁和临时安置的补偿以及补助和奖励等。

同理，公房承租人也与涉案房屋被拆除这一行为有法律上的利害关系，而绝不是因其房屋系“租的”而没有任何关系。


【疑问二：仅给予每平米一两千元的“搬迁补助”，是否公平、合理？】

在明律师认为，这样的“搬迁补助”数额在法律上是存在疑问的。



其一，如前所述，公房承租人有权获取被征收房屋的大部分补偿利益，而一些地方所谓“搬迁补助”中却并不包含公房本身价值的补偿。

将这部分在全部补偿利益中占绝对“大头”的法定补偿全部给予产权单位，而未考虑公房承租人的这部分权益，如此补助的合理合法性是存在现实疑问的。

其二，补偿究竟低不低？对比即知。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于其类似房地产的市场价格。

故此，公房承租人只需要调查了解一下涉案房屋所在地类似房屋的市场价值，即可获知这样的补助数额是否公平、合理、合法了。



但问题在于，这种算法并不是“搬迁补助”情形下所适用的逻辑。如前所述，若公房承租人签订的仅仅是“搬迁补助协议”而非征收补偿协议，那么协议中根本不包括“被征收房屋价值的补偿”这一法定的征收补偿项目。

故此，这么“比较”放到现实中意义不大，关键在于这样补助是否符合法律规定，是否充分保障了公房承租人未来的基本居住生活条件。

一个显而易见的事实是，拆迁公房不能让原来的公房承租人睡到大街上。


【疑问三：签了协议房屋就能直接拆除？】

在一些个案中，公房承租人在已签协议的情况下反悔，拒绝配合搬迁腾房、领取补偿款，那么征收方能否依据协议直接拆除涉案房屋呢？

许多网友认为，既然已经签了协议，所约定的补偿也随时可以领取，那么公房承租人已与涉案房屋被拆除没有任何关系了。

在明律师认为，直管公房、自管公房承租人同意下签订的补偿协议并不能作为征收方拆除房屋的法律依据。

若公房承租人在签约后明确表态反悔并拒绝领取补偿款、配合搬迁，那么征收方不得直接将涉案房屋拆除，而应当依据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》作出相应的补偿决定，进而申请人民法院强制执行。

大家需要牢牢记住的是，补偿安置协议绝非征收方强拆房屋的最终依据，要想拆除房屋其必须严格遵循相应的法定程序，获取法院的强制执行裁定并在强拆前的合理期限内依法公告。

在明律师最后要提示广大被征收人和公房承租人的是，棚户区改造项目等征收拆迁行为将对当事人的居住、生活产生极其重大的影响，而此类牵涉房屋、土地的纠纷又是引发一系列更为严重社会矛盾的主要导火索之一。这就要求地方政府必须严格依据法律、法规和地方性规定的权限和程序，慎之又慎地处置相应问题，尽最大可能确保征收、补偿、拆除等各环节行为的合法、合理性，有力确保社会的和谐安定。

而作为被征收人和公有房屋的承租人，更要将“相信法律”“依法救济权利”的观念融入到灵魂和血液中去，遇到矛盾纠纷时第一时间咨询专业律师，寻求法律的帮助和正当的情绪疏解渠道。

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