导读：根据《土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地房屋是否可以进入市场进行交易一直没有明确的法律规定。当农村宅基地房屋交易后遇上征地拆迁的情况，卖方就会选择以该房屋买卖合同无效为由将买方诉至人民法院，买方就很难获得征收补偿权益了……本文，来看在明律师周涛代理的一起宅基地权属转让纠纷。
【基本案情：出卖宅基地的合同有效吗？】
2017年5月，在明所的周涛律师团队代理了这样一起案件（委托人是王某），主要案情是：张某、江某（系夫妻关系）是北京市朝阳区崔各庄乡奶西村村民，在奶西村44号位置拥有一处宅基地上房屋。1995年7月13日，江某将该房屋出卖给佟某（不是该村集体经济组织成员）。1999年佟某又将该房屋转卖给王某，王某也不是该村集体经济组织成员。因该宅基地上房屋处于拆迁范围，2016年3月张某、江某将佟某、王某起诉至北京市朝阳区人民法院，请求确认江某与佟某1995年签订的房屋买卖协议无效，确认佟某与王某1999年签订的房屋买卖协议无效，且要求王某将该处宅基地上房屋及院落腾退后交给张某、江某。
委托人王某自然不同意两原告的诉讼请求，认为两原告不是王某与佟某签订房屋买卖合同的相对人，不具备起诉的主体资格。且原告在1995年第一次转让房屋时，已经将户口从奶西村转出，自1995年开始已不属于奶西村村民，其与佟某之间的房屋买卖行为与其没有利害关系。佟某书面辩称，1999年，其将涉案房屋转卖给王某是经过双方同意，村委会领导签字，村委会盖章的。一审法院于2017年12月25日作出（2016）京0105民初15105号民事判决：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。农村房屋的买卖涉及相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是本村集体经济组织成员享有的权利，非本村集体经济组织成员不能取得或者变相取得该村宅基地使用权。根据查明的事实，佟某自江某处购买440号院落及房屋时不具有奶西村集体经济组织成员身份，之后也从未取得这一身份，因此佟某不具备取得涉案房屋相应宅基地使用权的主体资格，亦不能通过交易方式取得涉案宅基地上房屋的所有权。所以，江某与佟某签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。佟某与王某的房屋买卖合同与本案不属同一法律关系，二原告要求确认该份合同无效，本院在本案中不宜一并处理，二原告可以另行起诉。在王某与佟某合同被确认无效之前，王某占有440号院及房屋系有权占有，二原告无权要求王某返还。综上，法院判决确认原告江某与被告佟某就位于北京市朝阳区崔各庄乡奶西村440号房屋签订的房屋买卖协议无效。
委托人王某不服该判决，在在明律师的帮助下向北京市第三中级人民法院提起上诉，请求撤销北京市朝阳区人民法院作出的前述民事判决。2018年3月16日，周涛、陈晨二位律师与上诉人王某一起前往北京市第三中级人民法院参加庭询谈话。很快，我们收到了北京市第三中级人民法院作出的（2018）京03民终3011号民事判决：驳回上诉、维持原判。王某依然不服，2018年4月26日，在律师的帮助下向北京市高级人民法院申请再审。2018年6月14日，代理律师前往北京市高级人民法院参加谈话，再审判决也会很快出来。
【法律分析：1995年的宅基地上房屋买卖协议真的无效吗？】
上述案件涉及农村宅基地上房屋买卖行为的效力问题。目前我国并没有哪一部法律、行政法规、司法解释明确规定农村宅基地上房屋买卖一律无效。依据《村民委员会组织法》之规定，村民委员会有权管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产。本案中江某、张某与佟某1995年签订的房屋买卖协议经村委会盖章、村领导签字，即取得了村委会的许可，该房屋买卖合同是符合法律规定的。根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》之规定，依法确定非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。因此非本村集体成员通过合法购买取得的宅基地使用权是受法律保护的。对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治和诚实信用。本案中江某、张某在1995年与佟某出于平等、自愿原则签订了买卖协议，将房屋转让，后来佟某与王某于1999年的转让行为也是出于平等、自愿，现江某、张某在房屋已经出让20多年后先后三次因为拆迁主张协议无效，为牟取拆迁利益，违背诚实信用原则。且江某、张某在其他村集体早已获得宅基地和房屋，其恶意主张协议无效，不应当被支持。一审、二审法院根据其主张判决确认协议无效，严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，使违反诚实信用的卖房者获益，而遵守诚实信用的买房者蒙受损失。
近期，最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议。其中会议关于农村宅基地买卖案件问题，形成以下意见：
一、在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。因此，宅基地上房屋买卖合同是否有效，一定要看涉案房屋位于试点地区还是非试点地区。
二、在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。
根据上述案例及近期最高院会议意见可知，农村宅基地上房屋买卖的效力问题应该具体问题具体分析。但可以明确的一点是，简单粗暴的将此类合同一律认定为无效，是与农村集体土地制度改革背道而驰的落后做法，且与平等、诚实信用等更大的法律原则精神不相符合。随着农村集体土地制度改革的不断深入，此类矛盾纠纷无疑还将层出不穷。在明律师也将持续关注这一类型的案件，为维护被征收人的补偿权益作出努力。
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