2018年遵义市余庆县县城棚户区改造项目(二期)房屋征收安置补偿实施方案

余庆县2018年县城棚户区改造项目(二期)房屋征收安置补偿实施方案(征求意见稿)

为加快推进余庆县棚户区改造，整合土地资源，完善城市功能，提升城市品味，改善居民住房条件和生活环境，县人民政府决定实施县城区2018年棚户区改造。根据《中华人民共和国城乡规划法》(主席令第74号)《中华人民共和国土地管理法》(主席令第28号)《中华人民共和国物权法》(主席令第62号)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危旧房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发〔2015〕37号)《省人民政府办公厅关于加快棚户区改造的实施意见》(黔府办发〔2014〕16号)《省人民政府办公厅关于做好棚户区改造货币化安置工作的实施意见》(黔府办函〔2015〕162号)《省人民政府办公厅关于做好政府购买棚户区改造服务工作的实施意见》(黔府办函〔2015〕161号)等相关法律法规，结合我县实际，制定本实施方案。

一、征收主体和被征收人

征收主体：余庆县人民政府

征收部门：余庆县住房和城乡建设局

征收实施单位(以下称征收人)：余庆县保障性住房建设投资开发有限责任公司、余庆县积善房地产开发有限责任公司。由县城镇建设指挥部承担房屋征收安置补偿的具体工作。

被征收人：县人民政府确定的城镇棚户区改造项目规划红线范围内的房屋及附属物附属设施所有权人。

二、征收范围

县人民政府确定的飞龙路(黄土坡)、河滨南路片区、团结路北段(水库家属楼)、河滨南路北段(电力)、中华中路西段(原工商局家属楼)、香港路西段、草灯路北段、子营路南段(邮政)、文化路南段(交通)、中华北路北段(地税农行)、乌江中路南段、团结路西段(余中校园内)、子营路东段(文化站)、河滨南路南段(明星养护段)、乌江北路南段(金桂苑)、平安路南段(金景源)等区域的房屋及其附属设施(具体范围见规划红线为准)。

三、实施时间和签约、搬迁期限

实施时间：自发布改造项目《房屋征收决定公告》之日起。

签约期限：自发布改造项目《房屋征收决定公告》之日起90日内。

搬迁期限：自征收人向被征收人下达搬迁书面通知之日起30日内。

四、补偿原则

1.城市棚户区改造房屋征收一律停止划地安置。

2.遵循民主决策、程序正当、公平补偿、结果公开的原则。

3.遵循对被征收房屋依法征收和补偿的原则。

4.采取异地安置还房为主的原则。

五、安置补偿方式

实行货币化补偿、产权调换、货币化补偿与产权调换相结合三种方式。由被征收人自行选择一种安置补偿方式。

1.被征收人选择住房货币化补偿的，由征收人向被征收人全额补偿房屋征收款。

2.被征收人选择住房产权调换的，由被征收人持房屋征收补偿协议到县政府搭建的房源平台选择还房。

3.被征收商业用房的安置补偿：改造区域内不规划新建商业用房的，可以选择异地产权调换或选择货币补偿;改造区域内规划新建商业用房的，以就近产权调换为主，也可以选择货币补偿。

4.安置房源：由县政府选址统一规划建设或者向房地产开发企业筹集。筹集安置房源的价格采取竞争机制，报价低且小区品质好的优先进入房源平台。统一规划建设安置点为：西部新城安置房、东部产城安置房。

六、房屋征收评估机构选定办法

按照《贵州省国有土地上房屋征收评估机构选定办法》(暂行)执行。

七、房屋征收安置补偿价值确定方式

1.由选定的房地产评估机构以县政府征收决定公告之日为估价时点实施评估确定。按评估价达不成补偿安置协议的，由县人民政府依据评估价值作出房屋征收补偿决定。

2.房屋评估价值均含房屋所占土地价值。

八、房屋权属、用途、面积、营业、租赁的认定

1.被征收人持有合法房屋所有权证、土地使用证的，以房屋权属证书记载的房屋权属及家庭分家协议综合认定;房屋用途以权属证书记载用途和实际用途相结合认定;房屋面积以权属证书记载和实际测量综合认定(未发生房屋翻建，登记面积与实际测量面积有误差的，以实际测量面积为准)。违法违章建筑物不予计入征收补偿面积。

2.被征收人未办理房屋产权登记和土地使用权登记的，参照《土地使用批准文书》《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》记载的权属、土地性质、房屋用途、面积，并实际勘查综合认定。

3.被征收房屋权属、用途、面积等无法定证明文书明确或者有争议的，由棚改指挥部组织县住建、国土、镇、村、测绘机构等有关单位按有关规定认定和处理。

4.房屋营业状况的认定凭《工商营业执照》、《税务登记证》和纳税票据等有效文件进行综合认定。

5.房屋的出租以房屋所有权人与承租人签订的房屋租赁协议、收款收据和纳税票据综合认定。

6.被征收人将住房用于生产经营，但未办理房屋用途变更登记的，按《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》认定和处理。

九、被征收房屋不予补偿的情形

单位或个人对被征收范围的房屋、土地，不得进行下列行为：

1.新建、扩建、改建房屋;

2.改变房屋用途;

3.建立新的房屋租赁关系;

4.房屋所有权登记和抵押登记;

5.新增、变更工商、税务登记;

6.重新对房屋进行装饰装修;

7.其他增加征收补偿的行为。

十、房屋征收安置补偿

(一)私有商品房补偿

1.补偿面积计算

(1)住房：按认定的实有合法建筑面积1:1计算补偿。

(2)商业用房、非住房且非商业用房(包括煤棚、地下室、停车库、地下车位、办公用房、仓储、畜圈等)和附属建筑物等，按认定的实有合法建筑面积1:1计算补偿，只享受本方案第十三条第(一)款规定的奖励。

2.补偿内容

被征收房屋(含土地)的价值补偿、室内装饰装修补偿、搬迁补助、临时安置补助、附属建筑物及附属设施补费、奖励等。

3.安置补偿结算方式

(1)货币化安置补偿：由被征收人领取补偿款自由支配。

(2)产权调换安置补偿：由被征收人持房屋征收补偿协议到征收人搭建的房源平台选择还房，依据所选户型面积及房屋评估价值，多退少补。

(二)自建私有房屋补偿

实行货币化补偿安置、产权调换和货币化补偿安置与产权调换相结合，由被征收人自行选择一种补偿安置方式。一律停止划地安置。

1.补偿面积计算

(1)住房：按认定的实有合法建筑面积1:1计算补偿。

(2)商业用房、非住房且非商业用房(包括煤棚、地下室、停车库、地下车位、办公用房、仓储、畜圈等)和附属建筑物等，按认定的实有合法建筑面积1：1计算补偿，只享受本方案第十三条第(一)款规定的奖励。

(3)空置宅基地：按《土地使用证》或其他合法文书记载面积1：1计算补偿，只享受本方案第十三条第(一)款规定的奖励。

2.补偿内容

房屋价值补偿、空置宅基地价值补偿、室内装饰装修补偿、搬迁补助、临时安置补助、附属建筑物及附属设施补偿、奖励等。

3.安置补偿结算方式

(1)货币化安置补偿：由被征收人领取补偿款自由支配。

(2)产权调换安置补偿：由被征收人持房屋征收补偿协议到征收人搭建的房源平台选择还房，依据所选户型面积及房屋评估价值，多退少补。

(三)其他征收补偿项目

私有商品房和自建私有房屋同等标准计算补偿。

1.房屋室内装饰装修补偿

以房屋征收决定公告之日为估价时点，由选定的评估机构评估确定补偿价值。

2.附属建筑物及附属设施补偿

以房屋征收决定公告之日为估价时点，由选定的评估机构评估确定补偿价值。

(四)公有产权房屋补偿

被征收的公有产权房屋(含国家机关、企事业单位、社会团体)的安置补偿按县国有资产管理有关规定处理。

十一、房屋征收搬迁、临时安置补助和停产停业补偿

(一)搬迁补助

1.补助标准：住房15元/平方米，商业用房18元/平方米，其他房屋13元/平方米。计算补助金额每户不足3000元的按3000元补助。搬迁涉及大型机械设备等超重物品或仓储物品数量较多的，可以协商适当增加补助。

2.计算方式：按照被征收房屋实有建筑面积计算。选择货币化补偿的，补偿一次;选择产权调换还房的，搬出和回迁各补助一次;选择货币化补偿与产权调换相结合的，搬出和回迁各补助一次，但回迁补助的标准按产权调换部分计算。

(二)临时安置补助

1.补助标准：住房12元/平方米/月，办公用房12元/平方米/月。被征收住房面积不足100平方米/户的按100平方米/户计算补助，超出100平方米的按实际面积计算补助。

2.计算方式：按被征收住房实有建筑面积计算。选择货币化补偿的，按12个月计算补助。选择产权调换安置的，征收人提供临时安置房的不予补助;被征收人自行过渡，还房为现房的，按12个月计算补助;还房为期房的，补助期限为自搬迁之日起至还房交付之日后12个月止。

还房为期房的合理周期为24个月。除不可抗力和被征收人的原因，征收人未按期交付还房的，按以上标准顺延时间支付临时安置补助费。因被征收人原因延迟接房或入住的，征收人不计发延期临时安置补助费。

(三)停产停业损失补偿

1.商业用房营业停产停业损失补偿标准：按商业用房主体面积计算货币化补偿金额的5%/年计算。选择货币化补偿的，按6个月测算一次性补偿。选择产权调换，还房为现房的，按6个月测算一次性补偿;还房为期房的，补助期限为自搬迁之日起至还房交付之日后6个月止。

2.房屋征收决定公告前已停产停业的不予补偿。

十二、安置补偿程序

(一)由征收人选定的评估机构对被征收房屋进行评估确定价值。

(二)征收人与被征收人签订房屋征收安置补偿协议。

(三)被征收人搬迁腾空并向征收人移交房屋之日起15日内，征收人将搬迁补助费、临时安置过渡补助费、停产停业损失补助费通过银行一次性转帐支付给被征收人。

(四)被征收人在签订安置补偿协议后18个月内持房屋征收安置补偿协议到征收人搭建的房源平台自行选定还房房号，并签订还房合同或还房协议。

(五)房源提供方与被征收人共同到县住建局办理《商品房买卖合同》备案登记后，征收人与被征收人、房源提供方共同结算，多退少补，各账各清。

十三、房屋征收奖励规定

(一)被征收人在房屋征收决定公告规定期限内签订房屋征收补偿安置协议的，给予如下奖励：

1.给予被征收人每户(签约户)30000元奖励;

2.按规定搬迁时限内搬迁腾空被征收房屋的，接到征收人搬迁通知后，在1-10日内(含10日)搬迁的奖励10000元/户，在11-20日内(含20日)搬迁的奖励8000元/户，在21-29日内(含29日)搬迁的奖励5000元/户。

3.超过规定搬迁期限后搬迁腾空房屋的，不给予本款第2项搬迁奖励。

4.机关、企事业单位被征收房屋不享受提前签约搬迁奖励。

(二)被征收人住房选择产权调换，且在房屋征收决定公告规定期限内签约的，被征收人除了执行本条第(一)款的规定外，同时给予如下奖励：

1.按被征收实有合法主体住房用于产权调换部分建筑面积30%的面积给予奖励，奖励面积一并计入产权调换后还房面积;

2.被征收人到征收人搭建房源平台还房的，享受还房1套奖励1个车位的奖励。

3.还房面积超过被征收人应还房总面积的部分按3000元/平方米进行结算。

4.未在规定签约期限内签约的，不给予该项奖励。

5.机关、企事业单位被征收房屋不享受该项奖励。

(三)被征收人住房选择货币补偿安置，且在房屋征收决定公告规定期限内签约的，被征收人除了享受本条第(一)款的规定外，再给予被征收人按被征收实有货币化补偿部分住房评估总价10%的奖励。

十四、特殊问题的处理办法

1.房屋征收决定公告发布之日前依法开工建设但主体未竣工的建筑物，按形成的实有建筑面积核定进行安置补偿。房屋征收决定公告发布之日后擅自拆除原有房屋进行建设的，一律按违法建筑认定，只按空置宅基地给予土地补偿。

2.房屋征收决定公告发布之日前，被征收房屋已发生转让(含分家析产、购买、置换、继承、赠与)但未办理产权过户登记的，按当事人协议明确的受益人进行安置补偿。

3.未经住建、国土部门批准，被征收人将住房用于营业或生产用房且在房屋征收公告后仍在持续经营或生产的，给予一定的停产停业损失补偿后,仍以住房计算补偿。

4.出租房屋的，按当事人租赁合同约定确定补偿对象。

5.被征收房屋设有抵押权的，由房屋所有权人与债权人按双方签订的抵押合同约定事项处理。

6.租住公有住房的家庭，无其他自有产权房屋的，由本人申请，由征收人筹集房源提供住房，租金由居住者自行缴纳。

7.房改房(商品房、集资房)配建煤棚未经确权仅供使用的，考虑使用养护因素，给予适当的货币补偿。

8.被征收没有合法用地手续的土地，按有关法律法规和政策的规定执行。

9.房改房(含集资建房、经济适用房)未缴纳土地出让金的，鉴于属历史遗留问题，应由产权人补缴的土地出让金不再缴纳。

10.选择产权调换的，税费按棚户区改造相关优惠政策执行。还房产生的住宅物业专项维修资金、物业服务费等由被征收人自行承担缴纳。

11.在房屋征收决定公告发布之日前建造且未办理相关合法手续的建筑物、构筑物，经相关部门根据实际进行核实综合认定处理。

12.被征收房屋被查封的，由征收实施单位告知不动产登记部门，产权登记部门按有关法律法规的规定办理。

13.已建成自建私有房屋的宅基地分摊补偿：以空置宅基地的评估平方单价为被除数，以规划修建最高层数6层为除数，计算未建层数面积的每平方米单价，用所差层数面积乘未建层数每平米单价计算补偿金额。

14.临街的自建房，具备门面功能结构，有实际经营情况或者具备门面经营条件的，可以认定为门面;不具备上述条件的，按照相邻公平的原则进行评估。

十五、其他事项

1.被征收人在签订房屋征收安置补偿协议时，将《房屋所有权证》《土地使用证》交给房屋征收实施单位统一到国土不动产登记中心办理注销登记，被征收房屋的土地使用权同时收回。

2.被征收人必须在规定期限内搬迁完毕，将被征收房屋完整移交给房屋征收实施单位统一组织具有拆除资质的单位拆除，被征收人不得自行拆除，擅自拆除产生的一切不良后果由被征收人自行承担责任。

3.在房屋征收决定公告规定签约期限内，被征收房屋有下列情形之一的，由房屋征收实施单位申请公证机关办理证据保全，由县人民政府作出房屋征收补偿决定，在房屋征收范围内予以公告。

(1)征收人与被征收人达不成安置补偿协议的;

(2)房屋共有人对征收补偿方式等达不成一致意见的;

(3)房屋所有权人不明确，或者有产权纠纷的;

(4)房屋所有权人下落不明，或者暂时无法查明房屋合法所有权人的;

(5)没有房屋产权关系证明且权属登记机关暂时无法认定的。

4.被征收房屋所涉及权属纠纷由当事人双方自行解决，并承担所产生的经济和法律责任。

5.房屋征收涉及通信、网络、电力、供水、供气等公共服务设施的搬迁，由各权属单位自行组织拆移。拆移所产生费用，由权属单位与房屋征收实施单位协商解决。

6.选择产权调换和货币化补偿相结合的，还房总面积不得低于被征收合法主体房屋住房面积的60%。

十六、法律责任

1.房屋征收实施单位与被征收人订立补偿协议后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

2.被征收人对房屋征收补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

3.被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在房屋征收补偿决定规定的期限内又不搬迁的，县人民政府申请人民法院强制执行。

4.在征收过程中，对无理取闹，阻挠、干扰征收部门及工作人员正常工作的，将移交有关部门依法处理。

十七、附则

1.本方案未尽事宜，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关法律法规规定执行。如本方案未涉列的特殊问题由县人民政府召开专题会议研究解决。

2.本方案由余庆县住房和城乡建设局商有关部门负责解释。

3.本方案自行文发布之日起执行。

备注：具体相关的棚户区改造房屋拆迁补偿信息可咨询当地政府部门。

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