2018年苏州市城中村改造项目国有土地上房屋征收补偿方案

2018年4月4日，苏州市姑苏区人民政府发布关于国有土地上房屋征收决定的公告，表示将征收梅林路、东虎泾、官渎路、江宇路等部分区域的房屋，快来看看有你家吗?

附原文内容：

梅巷七、八组(含园口头)城中村

(无地队)改造项目房屋征收补偿方案

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《苏州市姑苏区国有土地上房屋征收与补偿实施暂行办法》(苏府规字〔2015〕4号)、《苏州市姑苏区国有土地上房屋征收与补偿工作流程》(苏府办〔2015〕170号)、《关于鼓励和引导姑苏区被征收住宅居民选择货币补偿及过渡费补偿调整的意见》(苏府办〔2015〕172号)规定，结合调查登记和评估等情况，制定本项目房屋征收补偿方案。

一、房屋征收范围

梅林路1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号、17号、18号、19号;西虎泾1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号、17号、18号、19号、20号、22号、23号、24号、25号、26号、27号、27-1号、28号、29号、30号、31号、32号、33号、34号、34-1号、35号、36号、37号、38号、39号、40号、41号、42号、43号、44号、45号、47号、49号、50号、52号、53号、54号、55号、56号、57号、60号、66号、68号;东虎泾1号、1-1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号、18号、19号、20号、21号、22号、23号、24号、25号、25-1号、26号、27号28号、29号、30号、31号、31-1号、32号、33号、34号、36号、37号、38号、38-1号、39号、40号、42号、45号、47号、48号、50号、50-1号、52号、55号、56号、57号、58号、59号两户、61号、官渎路646号、江宇路690号、官渎路696号边、官渎路696号，官渎路714-716号、官渎路710-712号、园口头1号，园口头2号;园口头4号、6号2家、14号2家、16号、17号、18号、20号、苏虞公路20号南宿舍101号、201和202号一家、204和205号一家(上述门牌如有出入，以征收确定的实际范围为准)。

该项目共计征收约185户，其中住宅约170户，非住宅约15户，总计约10万平方米(含未经登记建筑面积)。

二、征收实施时间

自房屋征收决定公告之日起。

三、征收补偿政策

(一)补偿方式

住宅房屋被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。

选择货币补偿方式的，被征收房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。被征收住宅居民书面承诺不再享受政策性住房保障及本方案规定的定销商品房居住保障的，可按被征收住宅房屋价值(不含房屋室内装修价值和房屋附属建筑或构筑物价值)的25%予以奖励。

选择产权调换方式的，用于产权调换房屋的价值和被征收房屋价值在同一评估时点分别计算价格后，结清差价。涉及房屋附属物的，不做产权调换。

非住宅房屋被征收补偿方式按苏府规字〔2013〕7号文件规定执行。

(二)评估机构的选择方法

按照苏府办〔2015〕170号文件规定执行。

(三)补偿金额

1.经评估机构评估，被征收房屋市场价格评估基准价

(1)住宅房屋每平方米 14880元。

(2)商业用房：一层每平方米 18460元。

(3)工业用房每平方米 2050元。

(4)综合用房每平方米7900元。

2.被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构根据被征收房屋情况、依据房屋征收评估办法，予以确定。

3.计户规则

按照苏州市住房和城乡建设局苏住建规〔2011〕4号文件规定执行。

4.住宅、非住宅的认定标准和面积认定标准

按照苏州市住房和城乡建设局苏住建规〔2011〕4号、苏住建规〔2012〕8号、苏住建规〔2012〕9号文件规定执行。

5.搬迁补偿费

(1)被征收人住宅房屋40平方米(含40平方米)以下的，每户按500元发放;40平方米以上的，每增加20平方米(不足20平方米按20平方米计算)，增加100元搬迁补偿费，但最高不得超过1000元。

对住宅房屋被征收人一次性发放二次搬迁补偿费。

(2)非住宅房屋搬迁补偿费。

被征收非住宅房屋40平方米(含40平方米)以下的，每户按500元发放;40平方米以上的，每增加40平方米(不足40平方米按40平方米计算)，增加500元搬迁补偿费。

对于整厂迁移的搬迁补偿费，由征收当事人双方协商确定。对设备、设施搬迁补偿费难以协商的，由具有相应资质的评估机构评估后予以确定。

6.住宅房屋临时安置补偿费

住宅房屋临时安置补偿费，以被征收住宅房屋的合法建筑面积计算，按每平方米每月14元发放。发放中每户每月不足1000元的，按1000元发放。

对选择货币补偿的，按被征收房屋的合法建筑面积一次性支付六个月临时安置补偿费。

对选择产权调换的被征收人，产权调换房屋为期房的，临时安置补偿费发放至以书面通知的入户安置时间为止。延长过渡期限的，仍按原标准发放临时安置补偿费。

7. 非住宅房屋停产、停业损失补偿费

(1)征收商业用房，造成停产、停业的，按被征收房屋合法建筑面积每平方米400元给予一次性补偿。

(2)征收非商业用房，造成停产、停业的，按被征收房屋合法建筑面积每平方米300元给予一次性补偿。

(3)若被征收人不选择上述(1)、(2)标准补偿的，停产停业损失的补偿由征收当事人双方协商确定;协商不成的，按照被征收房屋在房屋征收决定作出前三年的年平均效益确定停产停业损失补偿费;不满三年的，按照实际年限折算年平均效益确定停产停业损失补偿费。

计算年平均效益应当结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据。停产停业损失的补偿期限为半年。

8.改变房屋用途的补偿

按照苏州市住房和城乡建设局苏住建规〔2012〕8号文件规定执行。

9.移装固定设施补助费

被征收人的电话移机费、宽带上网初装费和原水、电增容费、管道煤气气源建设费及安装费、有线电视原装费用按市政府相关文件规定予以补偿。太阳能热水器移装按每台500元补偿(含材料损耗费)、空调移机费用按每台400元补偿(含材料损耗费)。

10.搬迁奖励费

(1)搬迁奖励费：被征收人在房屋征收补偿方案规定的签约期限内签约并搬迁完毕的给予20000元奖励。

(2)被征收人在征收奖励期限内搬迁的，住宅房屋临时安置补偿费每户每月每平方米增加10元，增加后不足1500元的，按1500元发放。

11.其他各类补助费

关于大病、残疾、贫困、高龄等的补助标准详见附件。

四、产权调换用房

本项目提供长江花园小区、虎池苑小区产权调换房屋。在征收过程中如有变化，根据实际情况再行调整。用于产权调换房屋的价值和被征收房屋价值在同一评估时点分别计算价格后，结清差价。

选择产权调换方式安置的房屋被征收居民，不享受定销商品房保障政策。

五、居住保障和奖励补助

(一)关于优先享受住房保障

征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当按照住房保障有关规定优先给予住房保障，被征收人可以不参加社会轮候。

(二)关于基本居住需求保障

1.申请基本居住需求保障的条件

被征收人具有本市市区户籍，且在本市市区仅有一处住宅，获得的货币补偿金额低于征收决定之日由政府定价的最小户型(45平方米)定销商品房总价(按本方案规定的惠宇华庭政府审定的销售价计算)的，房屋征收部门直接对其用产权住宅安置的，被征收房屋不再补偿。

符合住房保障条件的家庭，如果放弃优先住房保障的，可按照上述办法处理。

2.基本居住需求保障可申请购买面积

以产权户为单位，家庭实际居住人口为2人以下的，按45平方米套型安置;家庭实际居住人口为3人的，按55平方米套型安置;家庭实际居住人口为3人以上的，视实际情况安置;超过55平方米部分的购房费用由被征收人按销售价支付。安置面积不包括配送面积。

配送面积及结算按照《苏州市城区定销商品房建设销售管理办法》的规定执行。

3.申请基本居住需求保障对象的情况，应当在房屋征收范围内公示7天，无举报或异议的方能办理相关手续。

(三)关于最低货币补偿标准

被征收人具有本市市区户籍，且在本市市区仅有一处住宅，获得的货币补偿金额低于征收决定之日由政府定价的最小户型(45平方米)定销商品房总价(按本方案规定的惠宇华庭政府审定的销售价计算)的，房屋征收部门按照该总价对被征收人予以货币补偿。

(四)关于定销商品房奖励和补助

1.申请定销商品房保障的条件

定销商品房保障以自愿申请为原则。被征收住宅居民同意定销商品房销售的价格和被征收住宅房屋结算价格均按照对等原则执行政府审定价格的，可以申请购买政府提供的定销商品房，并享受征收补偿政策中的各类补助和奖励。

2.政府审定价格及定销商品房申请范围

⑴选择定销商品房保障，申请购买政府提供定销商品房的，被征收住宅房屋结算基准价为每平方米9845元;商业用房一层每平方米18400元。

⑵本项目可申请的定销商品房为惠宇华庭小区高层房源，惠宇华庭政府审定的销售价每平方米 9000 元，市场价为每平方米10000元，以上价格均不含层次差价。

在房屋征收过程中房源计划如有变化，根据实际情况再行调整。

3.定销商品房保障可申请购买面积

申请人可申请购买定销商品房面积按照《苏州市城区定销商品房建设销售管理办法》(苏府规字〔2011〕10号)的规定执行。其中，选择购买高层定销商品房，可在核准购买套型面积的基础上增购15平方米，大于等于120平方米的，可在核准购买套型面积的基础上增购30平方米，增购面积的资金由项目建设单位承担(不含层次差价)。

4.定销商品房保障结算办法

根据被征收住宅户核定的定销商品房购买指标，按照定销商品房销售的价格，在被征收住宅户的征收补偿货币总额中，扣除购买定销商品房的购房款。扣除金额原则上不超过被征收房屋价值补偿款。剩余购房款的结算方式和结算办法按照城区定销商品房销售相关规定执行。

5.货币化回购的适用条件及处理方法

被征收住宅居民选择定销商品房保障的，但又书面申请放弃多余成套定销商品房(不含配送面积)的，可对放弃部分实施货币化回购。该被征收住宅居民户不得再享受其他政策性住房保障。回购价格根据市政府审定的定销商品房市场价确定。回购成套定销商品房套型、面积、价格等内容应在签订的房屋征收补偿协议中载明。货币化回购的被征收住宅居民不得增购定销商品房面积。

6.临时安置补偿

对申请购买政府提供的定销商品房且自行过渡的被征收住宅户，六个月内临时安置补偿费按被征收房屋的合法建筑面积计算;超过六个月过渡期的，临时安置补偿费按核定购买的定销商品房套型面积计算(但不包括被征收住宅户自行增购的定销商品房的面积)。在征收奖励期内搬迁的被征收住宅户，不足1500元的，按1500元发放。在征收奖励期外搬迁的，不足1000元按1000元发放。

临时安置补偿费发放至以书面通知的入户安置时间为止。延长过渡期限的，仍按原标准发放临时安置补偿费。

六、搬迁过渡方式

被征收人应当在征收补偿协议约定或者征收补偿方案确定的征收期限内完成搬迁，自行过渡。

七、拟定的签约期限

自房屋征收决定公告之日起三个月。

八、拟定的提前搬迁奖励期限

具体奖励期限待征收决定公告后在征收现场公布。

九、其他

关于大病、残疾、贫困、高龄等的补助标准同时在政府网站和征收现场公布

备注：具体相关的房屋征收补偿信息可咨询当地政府。

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