导读：“以拆违代拆迁”类案件持续增多，被征收人需要的是一个经实践总结能够普遍适用的合理维权步骤，从而做到遇事不慌，泰然处之。北京在明律师事务所的马丽芬律师团队代理的这起案件，极具典型性和参考价值。
【案情简介：3000平米厂房成“违建”？】
1999年，王某与某村办企业签订《承包合同书》，约定租赁土地6亩，用于生产经营。后王某在所租用土地上建造房屋。2003年，由于原有生产车间和办公区不够用，经村委会同意，王某又扩建了生产车间、生活区、办公区，至此，当事人所建造房屋近3000平方米。
因某区域环境综合提升项目，镇政府需拆迁王某所建造的房屋。经过多次协商，双方未就补偿事宜达成协议。2017年5月，镇政府张贴《限期拆除通知书》称，王某的房屋属违法建设，限其限期自行拆除，否则将强制拆除。同年6月，镇政府又向王某下发《强制拆除决定书》，称决定于两日后对其违法建筑予以强制拆除。王某找到了北京在明律师事务所的马丽芬律师团队，寻求专业的帮助。
【律师代理：以复议促沟通】
马丽芬律师团队接办此案后，首先向镇政府、村委会发送法律建议函，告知各单位当事人属合法用地，在未经规划部门依法认定之前，任何单位、组织、个人均无权认定其房屋为违建，“以拆违代拆迁”更是不符合依法拆迁的原则精神，同时表明立场：当事人愿在合法、公平、公正的前提下积极协商来解决问题。
接着，代理律师向规划部门申请规划手续，意图得知涉案项目的具体规划情况，向国土部门查询涉案地块的土地性质及类别，为下一步对方可能提起的用地手续问题做好准备。考虑到万一拆迁行为发生，会给当事人造成极大的财产损失，代理律师还向当地公安部门提起要求保护人身财产安全申请。
此案的关键点在于镇政府下发的《限期拆除通知书》和《强制拆除决定书》，根据当事人的表述，镇政府仅向其下发评估报告后，直接作出了上述两份文书，律师当即决定，针对这两份文书，向区政府提起行政复议申请要求撤销。
紧接着，区政府通知双方集中了解情况、谈判协商，律师提出以下几点：首先，当事人属于合法用地合法建房，涉案土地是当事人合法承租的，涉案房屋是当事人经过村里审批建造的，多次建造过程中没有任何单位制止，且涉案房屋是在当事人所承租土地范围内建设，没有影响城市规划，也没有影响到市容市貌，不符合某市《禁止违法建设若干规定》所列必须拆除的情形。况且，当事人房屋建成于2003年，而《城乡规划法》于2008年施行，某市《城乡规划条例》于2009年施行，根据法不溯及既往的一般原则，不应当适用该法来进行行政处罚。其次，镇政府作出的《限期拆除通知书》《强制拆除决定书》事实认定不清、证据不足，没有调查清楚涉案土地的情况，也没有查清涉案建筑的四至范围、建筑面积、工程造价等基本事实情况。再次，镇政府作出的上述两份文书直接认定涉案房屋属于违法建设，程序不合法，没有告知利害关系人享有的权利义务，也没有听取当事人的陈述和申辩意见，属于滥用职权介入拆迁的违法行政行为。而镇政府却未在协商中作出任何回应。
此后，镇政府多次找王某协商，仍然称其房屋为违法建设，而复议机关却迟迟未作出复议决定。2个月过去了，复议机关因案情复杂作出延期决定通知书。对方越来越紧的攻势使王某有些心里发慌，担心房屋被拆迁，律师对当前情形作了分析：谈判时镇政府没有任何表述，且未提交任何证据，区政府又将复议申请作了延期，故通知书及决定书被撤销的可能性极大。
2017年9月，区政府作出复议决定，认为镇政府作出的行政行为没有证据、依据，撤销其作出的《限期拆除通知书》和《强制拆除决定书》。王某的厂房遭拆迁的威胁被彻底解除，协商谈判也由此转入了对委托人有利的新阶段。
【律师说法】
违法建设的认定有着严格的法律要求，首先，须有权的行政机关经法定的程序认定后才能确认为违建，拆迁和拆除违建是两套完全不同的法律程序。拆迁方没有权力在拆迁过程中直接认定违建，即使认定也应遵循《行政处罚法》《行政强制法》的相关规定。其次，即使房屋建筑被认定为违建，也不是必然面临被无偿拆除的法律后果，还要综合考虑很多因素。根据《城乡规划法》第64条之规定，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，应当限期改正，而不是直接予以强制拆除。被征收人在收到限拆决定之类的文书时，一定要抓住时机进行复议或诉讼，在复议或诉讼期间政府通常不会对房屋采取行政拆迁，这可以为当事人赢得宝贵的谈判时间。
