未登记的无证建筑就能直接按违建拆迁？不可能！

导读：违建不补，与未登记建筑的认定、补偿，不能直接划等号。“以拆违名义实施违法拆迁”的征收“歪招”，其在现实中的情形已被彻底揭露。广大被征收人需注意，千万不要相信“无证、未登记直接拆除”这样的鬼话了……

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

就是因为这条规定，“违建零补偿”成了征收中的一个令广大被征收人闻之色变的说辞。似乎一旦自己的房屋被认定为违法建筑，行政拆迁的到来就是无法避免的，而更为悲催的零补偿结局也是板上钉钉。许多善良但稍显无知的群众也会觉得，违建就该拆，就该不补，这才对得起我们这些有证、登记了的合法建筑的所有者，这才叫公平、合理的征收补偿。但是，无论从现实中还是从法理层面，这种理解都是错误的、偏颇的。

我们来看一份现实中的《征收补偿方案》，来用事实击破谣言。这份来自我国中部地区某省会城市的方案中规定，在征收涉及未登记建筑时，被征收人应当向房屋征收实施单位（也就是地方上所谓的“征收服务中心”）提供相关建房手续，由区政府牵头组织相关部门组成工作组进行调查、认定并提出处理意见。据此可知，即使涉案建筑确实没有办理房产证，但只要被征收人能够提供其他建房手续，比如有关规划、施工的许可，或者当初建房时所在基层群众自治性组织出具的证明、许可材料，房屋就不应被直接认定为违建，而是需要经过更进一步的调查认定。

那么，实践中通常是如何进行认定的呢？这份方案显示了如下认定依据和标准：

征收被征收人有证明文件证明该房屋在1985年以前（含1985年）自行搭建的住宅房屋，本着实事求是的原则，参照有产权的住宅房屋予以补偿安置。对难以认定自行搭建房屋具体建造年限的，由工作组根据房屋现状提出处理意见。

如果是在单位土地使用权范围内被征收人有证明文件证明该房屋在1985年以前自行搭建的，分以下几种情况处理：

1. 在单位土地上自行搭建的非住宅房屋，按重置价范围内给予补偿。

2. 在单位土地上自行搭建的住宅房屋，如果是1985年以前由单位自行搭建的，按重置价补偿给单位。如居住人符合房改条件的，可以先行房改，房改后按私房标准给予补偿。

3. 对难以认定自行搭建房屋具体建造年限，且被征收人在本市城区内仅此一处住房的，不足36平方米的按36平方米给予补偿安置；面积大于36平方米但户人均住房建筑面积在15平方米以下的，按实际面积补偿安置；面积大于36平方米且户人均住房建筑面积超过15平方米的，按人均15平方米给予补偿安置，其余超出部分按重置价给予货币补偿。

4. 对难以认定自行搭建房屋具体建造年限，但被征收人他处有住房的，由认定组根据房屋现状提出处理意见，可在重置价格范围内给予补偿。

对此，北京在明律师事务所的青年律师陈丽芳指出，对于实践中类似于上文所述的《方案》规定的对未登记建筑的补偿依据，我们可以得出以下结论：

其一，只要被征收人能够提供未登记建筑建造年限的有关证明文件，譬如由基层群众自治组织、农村集体经济组织出具的书面材料，那么涉案建筑就不是违法建筑，就依法应当给予补偿；若单论有证、无证，证是不是齐，那么民国时期的民居建筑岂不全成了违建？这显然是荒谬、无理的。

其二，如果被征收人对前述“工作组”认定、调查、处理的结论不服，理论上不能直接进行救济。但在涉案建筑面临拆迁时，则可以以此为依据针对拆迁违法行使救济的权利。即如果房屋本身并非违法建筑而被错误的认定为违法建筑进而收到了《责令限期拆除通知书》之类的文书，那么被征收人可以针对这样的文书行使救济权利。

因此，对于未登记、无证建筑在面临征收时的结局，是绝不可简单的以一个“违建零补偿”来回答的。动辄以未登记建筑是违建，进而威胁行政拆迁的做法，更有可能是彻头彻尾的“以拆违代拆迁”的违法行为。所谓的“历史遗留问题”，也就是在说前述这些“未登记建筑”的。而在明拆迁律师想最后提示大家的是，即便自己的建筑未登记、无证、缺证，可供维权博弈的空间仍然是存在的，法理依据和现实依据仍然是充分的，切不可轻易听信什么“违建零补偿”的话，进而随意放弃自己的合法补偿权益。