在征地拆迁实践中，用于生产经营的企业、商铺或者门面房所受到的影响往往比一般居住房屋更大，牵涉的补偿利益纠纷也会更复杂。停产停业损失的补偿、机器设备和原材料物资的搬迁费用等都是其专有的补偿项目。那么，企业、商铺或是门面房的被征收人想要拿到完整、全面的补偿究竟需要面对怎样的考验呢?本文，在明律师就为大家列出其中的4大关卡，看看你的生产经营用房能否一一顺利通过。
【关卡一：生产经营用房必须是合法建筑，且用途为营业性用房】
在咨询中，很多农村企业的厂房、车间、仓库等很容易会面临违建认定的难题，命门就在于这类房屋虽然建筑面积、体量巨大，但没有证或者证照不齐却是普遍现象。
我们多次讲过，农村的无证房屋不能等同于违建，但也需要经有关部门依法认定为合法建筑才能成为补偿利益得到承认的生产经营用房。“违建不补”的原理同样适用于停产停业损失等经营性房屋所独有的补偿。
同时大家需要注意的是，房屋的乡村建设规划许可证、不动产权属证明上应明确体现其用途为经营性用房，而不能是住宅。
“住改非”的房屋实践中是难以获得全额的停产停业损失补偿的，根据其改变用途的年代不同补偿数额将会打折。
总之，那些未经批准擅自在住宅房屋内搞经营、生产的行为是会给自己的补偿权益留下隐患的。而无证的违法建筑更是无法办理营业执照的，这在北京市等许多地区的地方性规定中都明确强调了。
【关卡二：停产停业损失补偿首先靠协商】
《国有土地上房屋征收评估办法》第14条规定，被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
不同于对被征收房屋价值补偿的计算，企业、商铺等经营性用房的补偿遵循“先协商，后评估”的规则计算。
而协商中要依据的因素主要是两方面：房屋被征收前的效益和停产停业期限。
对于一个合法的征收项目而言，停产停业补偿期限不会是“无限度”的，譬如北京市就规定这一期限为6-7个月不等。
对从事生产制造的经营性房屋，停产停业期限超过办法附表所规定前述标准的，停产停业补偿期限可以适当延长，但最长不超过12个月。
而对于房屋被征收前的效益，则主要由被征收人或者生产经营者负责举证证明。在双方协商不能达成一致的情况下，委托专业评估就势在必行了。
【关卡三：停产停业损失补偿评估有公式】
根据《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第5条的规定，我们来看看针对非住宅房屋的停产停业损失是如何进行评估的。这里面有一个公式可以直接使用：
停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业补偿期限
《暂行办法》对公式中的每一项都做了解释说明：
1. 月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金，由房地产价格评估机构评估确定。注意，这里的“月租金”是依据市场平均月租金评估得出的，而不是你实际花了多少钱租的房子就补给你多少钱;
2. 月净利润是指生产经营者利用被征收房屋，在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。
月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。无法根据损益表确定的根据生产经营者在征收决定发布前12个月实际缴纳的企业所得税推算。
3. 修正系数基准值为1，根据使用被征收房屋的生产经营运行状况和市场预期进行修正，修正调整幅度不得超过20%。
4. 员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的基本生活保障补助，员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的北京市最低工资标准计算。
5. 员工数量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。生产经营者凭房屋征收决定相关证明到区县社会保险经(代)办机构开具参保人数证明。
被征收人或者实际生产经营者如果对评估机构出具的评估报告不服的，有权申请复核评估和专家委员会鉴定。
【关卡四：“住改非”房屋只能得到部分停产停业损失补偿】
对于未经批准擅自“住改非”的房屋，北京市规定按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费。
对农村集体土地上利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，拆迁方还应当适当补偿停产、停业的经济损失。
关于“住改非”类房屋的具体补偿利益问题，在明律师曾在《自行将房屋“住改商”，遇拆迁能按照经营房屋标准补偿吗?》(https://mp.weixin.qq.com/s/a0-brSNLbup4rlV6ooEPIw)一文中结合广州市对此的规定有过详尽的阐述，有需要的被征收人可以复习，这里不再赘述。
在明律师最后要强调的是，经营性用房的产权调换补偿始终存在能否“门面房换门面房”等老生常谈的问题，这一是要看所涉项目的补偿安置方案和安置地块的客观条件，二是要看被征收人能否在协商沟通中占据足够主动、有利的地位，法律法规对此并无直接的规定。但根据最高法的相关裁判观点，保障被征收房屋的原生产经营者继续生产经营也是应当首先予以考虑的，被征收人争取的机会始终是有的。
最后需要明确的一点是，生产经营者承租房屋的，停产停业损失的补偿归属首先要看租赁双方的约定。没有约定的，实践中更倾向于将这部分补偿归属于实际的生产经营者。
当然，征收方可能会将这笔补偿提存，待租赁双方的民事纠纷有了裁决结果后，再向主张获得支持的一方支付。(王小明/文)
