在征收拆迁、腾退等项目中，长年居住生活在公有住房里的人最关心的莫过于自己能否拿到公平、合理的补偿安置。而这一问题的关键，首先在于你的公房承租人主体资格是否足够确定。主体资格没毛病，补偿安置自然是应有之义，反之则可能成为无源之水。本文，在明律师就结合北京市较新的两个关于公房承租的规定为大家做一番浅析。
【租赁公房不得擅自转租、转借，违者房屋或被收回】
北京市人民政府办公厅《关于加强直管公房管理的意见》中规定，按照有关法规规章规定，承租人不得擅自转租、转让、转借;承租人不得擅自改变房屋使用用途，不得利用房屋进行违法违规活动;承租人对租住的公房及设备负有保护责任，不得擅自拆改，同时应配合经营管理单位进行房屋加固、修缮和改造。
违规转租、转借是指承租人本人、配偶及子女均不在承租的直管公房内居住，擅自安排其他人员居住的行为。
经营管理单位通过承租人身份智能识别系统和日常巡查、举报核实等渠道，发现存在违规转租、转借行为的，应当及时进行规劝、纠正;
对拒不改正或规劝整改两次后仍违规转租、转借的，可依照合同解除租赁关系，收回房屋。
同时，《意见》中还规定，经营管理单位、承租人任意一方不履行法律法规规定和租赁合同约定义务的，另一方可依法向人民法院提起诉讼，并依据生效法律文书申请人民法院强制执行。
上述规定都凸显了新规“加强管理”的政策导向。公房承租人存在上述一系列涉嫌违法违规或者违反公房租赁合同约定行为的，一经查实都可能导致被诉至法院，直至房屋被强制收回的结果。
相较于过往若干年公房租赁管理相对宽松的政策尺度，2017年以后的情况是完全不同的。
【自建房配租公租房，前提是要配合将房屋拆除】
《意见》中还指出，对长期居住在自建房内，有本市户籍，本人及配偶和未成年子女在本市无正式住房，自愿拆除自建房并将户口迁出的，可由区政府直接配租公租房。
短短一句话中为配租公共租赁住房解决居住在自建房内居民居住困难问题设置了若干前置条件：
1. 必须是长期实际居住在自建房内的居民;
2. 必须是本市户籍居民;
3. 本人、配偶和未成年子女在本市无正式住房;
4. 自愿拆除自建房;
5. 自愿将户口从“核心区”(即东、西城区)迁出。
换句话说，《意见》事实上明确了一点——在与直管公房相关的解危排险、文保腾退和核心区平房直管公房申请式腾退等改造项目中，无证的自建房是不能直接获得任何补偿安置利益的。上述“配租公租房”的照顾已是解决这一问题的最佳结果，且当事人必须符合前述严格的条件。
【原承租人死亡，公房承租人怎样变更?】
公房承租人变更是许多征拆案件中都会涉及的问题，它将直接影响到实际居住使用者能否获得补偿利益。2017年6月北京市住建委在《关于加强公房承租人变更管理有关问题的通知》中对此作出了明确：
我市直管公房变更承租人必须符合以下条件：原承租人迁出本市或死亡，与原承租人同一户籍并共同居住两年以上且无其他住房的家庭成员愿意继续履行合同，符合承租条件的其他家庭成员无异议的，可按原承租面积继续承租。
将这一规定中的条件展开如下：
1. 原承租人迁出本市或者死亡;
2. 拟变更的承租人须与原承租人在同一户籍内;
3. 拟变更的承租人须已在此共同居住两年以上;
4. 拟变更的承租人须无其他住房;
5. 拟变更的承租人愿意继续履行公房承租合同;
6. 符合承租条件的其他家庭成员对此无异议。
不符合上述变更承租人条件，在征拆、腾退时未依法获取公房承租人身份的被拆迁人，将无法享受公房承租人所应享有的拆迁补偿待遇。补偿、腾退协议将由房屋产权人与拆迁方签订，这部分实际居住者的补偿安置需求将可能难以实现。
在明律师最后要提示广大承租公房居民的是，公房承租法律关系作为“历史遗留现象”将在未来的时间内分批分期进行调整和解决，解除租赁合同、腾退搬迁、恢复性修缮等将会集中出现。而严格遵守公房承租管理规范，确保自己的公房承租主体资格稳定，是各位首先要不打折扣予以落实的事情。(王小明/文)
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