预签征收补偿协议是当下一些地方在国有土地上旧城区改建项目普遍采取的推进征收的模式，其出现初期一般被称为“模拟拆迁”，后来就叫做“预征收”“预签约”。在征收政策宣传中，它被描述为一种充分尊重被征收人意愿的举措，即同意签约的达到至少8成以上时才作出征收决定。然而事实果真如此吗?预签补偿协议的游戏规则之下被征收人又该特别注意怎样的细节呢?本文，在明律师就结合某地的房屋征收地方性规范来做一番解读。
【细节一：预签约达不到规定比例就不征收了吗?】
某市《国有土地上房屋征收与补偿操作指引》中规定，采取预签征收补偿协议方式实施房屋征收的，房屋征收部门应当在征收决定作出之前，根据征求意见后确定的征收补偿方案与拟征收房屋所有权人、公有房屋承租人签订预征收补偿协议。
在规定的预签约期限内，预签约户数达到规定签约比例的，作出房屋征收决定并公告后，预征收补偿协议生效;
预签约数量未达到规定签约比例的，终止实施预签征收补偿协议方式的房屋征收。签约比例由作出房屋征收决定的市、区人民政府确定，但不得低于85%。
这段规定翻译过来的意思就是，预签约事实上仅仅是征收方为了快速推进征收项目进度所采取的一种对法定程序的创新调整，与“征询民意”并无直接关系。
预签约比例达不到85%以上的规定时，终止实施的只是通过预签征收补偿协议方式的房屋征收，而不是整个房屋征收都会因“被征收人不同意”而终止下来。征收项目仍将通过先作出征收决定，再协商谈判签订补偿协议的法定程序步骤向下推进。
故此，广大被征收人需要明确的是，预签补偿协议这种模式绝非单纯的“尊重民意”或者“意愿征询”，而是为了提升旧城区改建征收效率所采取的做法。
鉴于在司法实践中这种行为被认为并不会对被征收人的实体性权利义务产生影响，相关行为往往“不可诉”或者缺乏有效的救济途径，被征收人一定要十分慎重地对待预签协议。
【细节二：“预签约”往往伴随“预评估”，紧盯权利别被变相剥夺】
前述《操作指引》中还规定，预征收补偿协议涉及的被征收房屋价值，按照预评估房屋价值确定。
房屋征收决定作出之后，房屋征收部门应当根据依法选定的房地产价格评估机构正式评估的被征收房屋价值给予补偿，并告知签订预征收补偿协议的被征收人、公有房屋承租人。
这里的问题在于，“依法选定的房地产价格评估机构”与参与预评估的机构是不是同一机构，或者说被征收人的房地产价格评估机构选择权能否被完整保障。
实践中，在明律师发现一些地方直接将某评估机构确定为预评估机构，进而让被征收人同意将预评估机构确定为正式评估机构，最终规避掉协商、投票、摇号或者抽签的法定选择步骤。
同理，预评估环节中的实地查勘能否取代正式评估中的实地查勘?是否可以在评估的各环节中以“预评估”的取代“正式评估”的?在明律师对此持质疑和保留态度。
我们认为，既然“预签约”环节是非正式的，不对被征收人的权利义务产生影响，那么由其衍生出的“预评估”也同样是非正式的，其所采取的步骤、环节不应对正式的步骤、环节产生取代的作用。
退一步讲，即使要取代，也应当在预评估环节中明确保障被征收人依据《国有土地上房屋征收评估办法》能够享有的各项权利得到落实，且明确告知其相关权利不可在其后的正式评估中重复行使。但这样做是否有充分的法律依据，又是存在疑问的。
在明律师最后要老生常谈提示广大被征收人关于“预签约”模式下的3点注意事项：
1. “预签约”一般仅被适用于旧城区改建类项目中，对非此类项目(如因交通、能源等基础设施建设发起的征收项目)原则上不应通过此模式推动;
2. “预签约”一旦达到当地政策规定的签约比例后，所签的补偿协议就有可能转化为正式的补偿协议，被征收人很难获得“重签”“重新协商”的机会，故此签约一定要慎重，不能想着以后还可以反悔;
3. “预签约”仅是对征收程序的调整，但被征收人应当享有的各项权利不能因此而被减损，《征补条例》上有的仍应当落到实处。(王小明/文)
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