建设用地“超级增减挂钩”试行，你准备好了吗？

上海市的建设用地减量项目可以简单理解为“建设用地超级增减挂钩”。通俗的讲就是将“低产出”的建设用地有偿退出，将退出的建设用地指标部分分配给“高产出”的建设项目，部分建设用地指标复耕绿化，从而缓解超级城市人口、资源、环境、城市安全的压力，落实国家生态文明建设总要求。建设用地减量项目往往涉及减量地块上企业的搬迁以及空巢、闲置宅基地的有偿退出。那么被拆迁人面对减量化项目时应该如何应对呢？

【何为建设用地“超级增减挂钩”？】

上海作为全国首个也是唯一一个在省级层面提出全域建设用地减量化的区域，自2013年起相继出台了关于建设用地指标增加关联机制、增减挂钩政策、“198”区域减量化指标补贴、鼓励农民集中居住宅基地减量化、生态环境综合治理等内容的指导意见和专项引导资金，率先试行建设用地减量化，通过提高存量建设用地的利用效率减少对新增建设用地的需求。主要的法规政策如下：

第一，《关于本市推进实施“198”区域减量化的指导意见》（沪规土资综〔2015〕88号）。扶持对象：集中建设区外建设用地减量化区域。

补贴标准：依据第二次全国土地调查成果为基础更新的土地利用现状中调确认的“198”区域减量化土地市级按20万元/亩、历史遗留用地市级按10万元/亩标准补助。

规划空间奖励：即“拆三还一”，在集建区外实现了现状建设用地减量化的，可获得类集建区（或集中建设点）的建设用地规划空间，空间规模可按减量化建设用地面积的1/3左右控制，如放弃类集建区空间的，可获得不低于放弃类集建区空间量1/3的双用地指标奖励。

双用地指标腾挪，即“拆一还一”：城乡建设用地增减挂钩叠加类集建区规划空间的区域，根据建设用地减量化情况，可获得等量新增建设用地计划指标和耕地占补平衡指标用于落实建新地块办理农转用手续。

第二，《上海市产业结构调整专项补助办法》沪府办发〔2017〕23号。

补贴范围：区域内有30家及以上列入国家及本市产业结构调整规划或负面清单范围内限制类、淘汰类的生产型企业，且该类企业占地面积合计达到300亩及以上。

重点区域内落后产能应当相对集中，区域有清晰的四至边界，区域总面积应在2000亩以上5000亩以下。

补贴标准：企业数量达到50家及以上，且企业占地面积合计达500亩及以上的，补助额最高不得超过5000万元。

后续利用方面：区域调整应当同步落实发展战略性新兴产业、高新技术产业或者生产性服务业的区域具体规划，调整后应当按照规划逐步实施，涉及规划需复垦的区域应按照要求完成土地复垦。

【遇到减量化，企业主体该怎么办？】

建设用地减量项目的外在表现形式可能就是企业搬迁。如果企业遇到建设用地减量项目我们要做好如下应对：

第一，理论知识很重要。对于广大的被拆迁人来说，拆迁前的准备工作对于提高拆迁的补偿相当重要。想要获得与拆迁方谈判的更好地位首先必须拥有较好的理论基础，这样才不至于被拆迁方的各种宣传绕进去。

而关于拆迁的理论知识，被拆迁人首先应该了解的就是建设用地减量化的原理，相关流程以及有关拆迁的各种法律法规。

被拆迁人了解拆迁的原理，明白土地政策与拆迁的关系，了解拆迁过程中的各个利益链条，为之后的拆迁权利救济打下一定的基础。

之后，被拆迁人就应该更多的关注拆迁的流程，尽可能的在拆迁方发布减量公告之后就采取行动，尽量走在拆迁方的前面，为能在之后的谈判中占据有利地位做好铺垫。

最后就是了解建设用地减量化的法规政策，这样能提高权利救济的效率和精准度。

第二，要尽量保留证据，尤其是被拆迁厂房所有权是否清晰，土地权属证书、营业执照是否齐全，是否有租赁关系存在等方面的证据。

另外厂房的位置，装修环境等等，这些都是维护自己合法权益能否成功的重要因素。而且在取证过程中要尽量的保留原始证据，比如在遭遇偷拆时最好能有在偷拆前就用拍摄好的厂房周边情况的视频以及摄像机原始视频文件。这样，即使房子已经被偷拆，权利救济依然能顺利进行。

在明律师最后要提示大家的是，无论“超级增减挂钩”有何特殊之处，但在涉及针对企业厂房和闲置宅基地的搬迁、有偿退出时，仍需遵守拆迁领域的基本法律原则和规则。遇到弄不懂的问题时大家要及时咨询专业律师，根据个案中的情况寻求有效的救济途径。（赵超/文）