「在明说法」营业性用房有停产停业损失补偿吗？

导读：说房，说地，说权利，大家好，我是杨在明，欢迎收看本期的《在明说法》。在国有土地上房屋征收与补偿实践中，非居住用房，或者叫营业性用房的停产停业损失补偿，无疑正在成为征收补偿矛盾争议的焦点。我们代理的一些案件中，被征收人主张的这部分损失动辄上千万元，已经远远超过了房屋本身的市场价值补偿，那究竟什么样的房屋才有资格获取停产停业损失的补偿呢？法律对此是如何规定的？如果是租赁别人的房屋进行经营，遇征收时我们可以主张分得停产停业损失的补偿吗？我们一一来解答。

作者丨杨在明   北京在明律师事务所

【领取停产停业损失补偿的法定条件】

要搞清楚这些事，我们不能只看《国有土地上房屋征收与补偿条例》这一全国性的法规，而要更进一步，来研读一下各地方政府作出的征收规范性文件。

《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第13条对此规定，给予被征收人停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：

（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；

（二）被征收房屋为非住宅用房；

（三）有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的住所（营业场所）为被征收房屋；

（四）已办理税务登记并具有纳税凭证。

上述规定很清晰，4样东西，白纸黑字，缺一不可。根据我们代理的最高法胜诉案例“许水云诉金华市婺城区政府行政赔偿”一案中，当地政府也是以许水云的房屋“无证”为由而对其房屋是否属于经营性用房不予认定，这一做法显然是错误的。事实上，最高法已经通过再审判决确认许水云的房屋为无证的合法建筑，那么其究竟能否获取停产停业损失的补偿显然需要当地政府依法进行调查认定并在行政赔偿决定中予以体现。房屋有没有证，与是不是经营性用房完全是两码事，不能直接联系起来。

【改变用途后的营业性用房能否获得停产停业损失补偿？】

那么如果被征收人的房屋缺少其中一个条件，即房屋登记的用途为住宅，后改为营业使用，即老百姓所说的“住改非”。这种情况下还能不能获得停产停业损失的补偿呢？这要分情形而定。《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》第6条对此作了十分详尽的规定：

被征收房屋的房屋权属证书登记用途为住宅，但已改变为营业用房，并且符合下列条件的，应适当提高实际用于经营的房屋价值的补偿：

（一）取得合法有效的营业执照、税务登记证并有纳税记录；

（二）房屋权属证书所载的地点与营业执照、税务登记证注明的营业地点一致。

在符合这两项条件之后，就要看涉案房屋“住改非”的时间了——

（一）1990年4月1日《城市规划法》实施前已改变并以改变后的用途延续使用的，按营业用房进行补偿。改变房屋用途，按规定应当缴纳国家税收和土地收益金的，房屋所有人应当依法纳税和补交土地收益金。

（二）1990年4月1日《城市规划法》实施后至2001年11月1日《城市房屋拆迁管理条例》实施前已改变并以改变后的用途延续使用的，在住宅用房房地产市场评估价值的基础上增加50%的补偿金额（这里是一个“一刀切”式的停产停业损失补偿，上千万估计是不能得到全部满足了，但可以补一部分）；

（三）2001年11月1日《城市房屋拆迁管理条例》实施后至2008年1月1日《城乡规划法》实施前已改变并以改变后的用途延续使用的，在住宅用房房地产市场评估价值的基础上增加20%的补偿金额；

（四）2008年1月1日《城乡规划法》实施后改变的，不增加补偿。

由此可见，改变房屋用途的时间点是能否获得补偿、获取多少补偿的关键考量标准。各地对此问题的规定也有所不同，大家要去查询自己的房屋所在地区的有关规定。

【租赁房屋搞经营，能否分得停产停业损失补偿？】

从590号令的规定上讲，征收补偿是给予被征收人或者公有房屋的承租人的，显然不包括一般的房屋承租人。但一些地方性规定则对此问题作了更为灵活、可操作的规定，让房屋承租人分得部分补偿款成为了可能。

《陕西省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》第6条就规定，被征收房屋的生产、经营单位或者个人不是被征收人的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失；没有约定的，由被征收人和生产、经营的单位或个人协商分配；协商不成的，由房屋征收部门将停产、停业损失补偿费办理提存公证，在当事人协商或诉讼结果确定后支付。

我们要提示广大房屋承租人的是，上述规范的原则是“有约定，从约定；无约定，从法定”。所以。在租房用于经营前与出租人做好约定，是保障自身合法权益的重要步骤。

这就是今天的《在明说法》，我们下期节目再见！

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