导读：农村宅基地上房屋是农民得以安身立命的居住用房，对其的征收拆迁直接牵涉被拆迁农民的重大切身利益。其补偿标准、原则无疑是老百姓最为关心的现实问题。本文，北京在明律师事务所的聂荣律师团队为大家解析这其中对被征收人权益影响最大的两个问题……
北京市丰台区的一位刘大妈最近碰上了烦心事儿。原来早些年大妈所在辖区为加快城市化建设进程，收回村民宅基地，依照北京市政府有关的政策、法规，村委会制定了《某某旧村改造村民住宅回迁安置办法》。刘大妈决定放弃货币补偿，选择回迁安置，于是她便与拆迁方顺利签订《回迁安置合同》。之后发生的事情一切顺理成章，刘大妈如期腾房，拆迁人也如约交房。直到前几天与人闲聊时刘大妈才发现自己吃了个大亏，自己没有获得宅基地的区位补偿……
【法律分析：两个公式算宅基地征收补偿】
现在农村宅基地上房屋的征收补偿政策实行双向补偿，即农民既可以获得房屋的补偿，也可以获得宅基地的补偿，二者并存，同时补偿，并非相互排斥。很多人存在一种误区，认为宅基地上面建设的房屋属于个人私有财产，受国家《物权法》保护，征收宅基地时对房屋进行补偿便是应有之意。但对于宅基地的补偿，很多人持否定态度，认为农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民无偿使用，故宅基地的产权属于村集体。因此，这部分补偿应归村集体所有，不可以给宅基地使用权人。
实际上，尽管宅基地归农村集体经济组织所有，但农民拥有宅基地的土地使用权，故在房屋征拆时，农民依然可以获得宅基地的区位补偿费。首先我们需要了解区位补偿价的概念，它是指被拆迁范围内房屋每平方米平均土地使用权价值。宅基地区位补偿价的确定，按照市国土房管局《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》第六项第二十五条“乡镇行政区域内兼有国有土地和集体土地，或者与国有土地相邻的，区县人民政府可以批准该乡镇统一参照国有土地房屋拆迁补偿相关规定，确定宅基地区位补偿价格或拟订拆迁实施方案。”同时，根据《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》的规定，宅基地区位补偿价的计算公式是：
宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价－房屋重置成新均价）×户均安置面积÷户均宅基地面积。
故农村宅基地遇征收时，被征地农民既可以获得房屋的补偿，也可以获得宅基地的补偿，二者不可混淆在一起，更不能因为房屋得到补偿就认为宅基地已经补偿了。总结为一句话即：宅基地区位补偿价与被拆迁房屋重置成新价之和才共同构成农民所应获得的房屋拆迁补偿价。计算公式为：
农村房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价
《中纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中明确指出，确保被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障是农村征地拆迁补偿的基本原则。要督促认真落实补偿安置政策规定，做到先安置后拆迁，住房安置要充分考虑农民的生活习惯和生产需要，妥善解决好被征地拆迁农民的居住问题；房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，能够保障其选购合理居住水平的房屋……
显然，按照前述文件的要求，实践中一些地方出现的拆除农民宅基地上房屋后补偿明显偏低，致使其难以购买适合居住的安置房屋甚至降低其生活水平的情形是存在严重问题的。
【划入城市规划区，就能按国有土地上房屋标准补偿了吗？】
答案至少应是存疑。根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款之规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。
实践中，将这一条款简单地理解为“划入城市规划区的农村房屋应按城市房屋的标准补偿”无疑是不符合其条文的原意的。从该条款的字面意思和所表达的内容来看，“补偿安置时”涉案房屋所处的土地事实上已被征收为国有，故此土地权利人才已经取得了土地补偿费。在这种情况下，对其上的房屋参照国有土地上房屋征收补偿标准计算补偿无疑是符合590号令等规定的精神的。
根据《土地管理法》修正案草案及其征求意见稿的规定，对农村宅基地上房屋的补偿应与土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费并列成为依法征地所必须给予的征收补偿。也就是说，前述《规定》第12条第2款的情形并不具有普遍性。要主张对涉案宅基地上房屋参照590号令规定的标准补偿，是需要额外做很多功课的，绝不能认为凡是城市规划区范围内的农村宅基地上房屋就都应当按照国有土地上房屋征收的标准补偿。
在明律师最后想提示广大被征地农民的是，实践中农村宅基地遇征收过程中，宅基地区位补偿费用的分量不可小觑，是宅基地补偿款的重头戏。宅基地上所建房屋的重置成新价却并没有想象中的多，仅仅是砖头瓦块的数额，反而是宅基地区位补偿费用的数额远超于此。本案中刘大妈由于不懂法律政策，被拆迁方以一笔糊涂账蒙混过关，大意失荆州。幸好刘大妈及时发现，亡羊补牢，犹未晚也，在聂荣律师团队陈丽芳律师的指导下一步步重夺城池。
而宅基地上房屋拆迁补偿所存在的种种争议与认识差异，仍有待《土地管理法》修改的靴子落地。现阶段，若被征地农民认为自己房屋的补偿标准过低，尤其是低到居住条件减损的程度时，一定要及时咨询专业征收维权律师，通过对补偿安置方案提起程序等法律途径维护自己的合法权益。
在明律师温馨提示：因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的情况复杂，文章内容并不能完全针对您的情况，为节省您的时间，建议您拨打我们的免费律师服务热线：400-1835-600或点击网站上的在线咨询按钮与我们的专业拆迁律师及时沟通，我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费电话咨询输入您的电话号码，我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。
