导读：程序正义是实现实体公正的必要保障。近年来行政拆迁纠纷案件增量发展在很大程度上可以归因于程序的不完善。与此同时，也有越来越多的胜诉判决，确认那些程序正当性不足的行为违法。在国有土地上房屋征收补偿活动中，被征收人对相关流程有一个概括性的把握，将增强自己的主动地位，为争取最大的合法利益加持。本文，北京在明律师事务所的杨念平律师团队将依据590号令的规定为大家梳理司法拆迁到来前的必经步骤。
房屋征收决定的作出程序
1.征收范围的确定
市、县级人民政府在作出征收决定之前要组织发改、规划、国土、建设等有关部门就房屋征收范围进行审查，并对拟征收范围内的社会稳定、环境、经济等方面进行风险评估，以此确定风险等级并制定相应的化解处置预案。比如，如果拟用地范围涉及具有文物价值的房屋时，征收范围该如何划定便应当集思广益、谨慎确定。
需要注意的是如果房屋征收决定涉及的被征收人数量较多，那么作出征收决定前就必须经过政府常务会议讨论。这里的“数量较多”，上海市规定为50户以上，武汉市规定为超过300户，南京市则规定为1000户以上。
2.入户调查和公示
房屋征收范围确定以后便由房屋征收部门对被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行入户调查登记。通常情况下，入户调查登记工作是由房屋征收部门、评估机构、房屋征收实施单位一起进行的。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人进行公示。如对相关数据存在异议，被征收人要在公示期间内及时向征收办提出。
与此同时，政府部门还会发布公告，要求在征收范围内暂停户口迁移、改变房屋用途及房屋改建、加建、扩建工程，并向有关单位发出通知，暂停办理相关手续，暂停期限最长不得超过一年。
需要注意的是，在冻结期尽量不要抢建、扩建或改变房屋用途了。因为房屋征收部门在前期已经通过卫星拍照、实地勘测等方法确定了房屋基本状况。
3.拟定征收补偿方案
市、县级人民政府作出征收决定前会通过评估机构的初步测算，预估征收范围内的补偿费用，编制动迁投资预算方案，同时制定征收补偿方案。方案应当包括征收方案和补偿方案两方面，具体内容应当有征收的详细理由、如何补偿、补偿的落实、补偿资金的筹措方式等诸多方面，在讨论决定征收时补偿资金应当足额到位、专户存储、专款专用。
4.论证征收补偿方案并征求公众意见
接下来，市、县级人民政府应当组织有关部门论证征收补偿方案并且征求公众意见，征求意见的期限不少于三十日。
作为被征收人最需要注意的是，方案是否包括了被征收房屋认定标准、被征收人确定标准、补偿方式、房屋价值补偿标准、用于产权调换房屋的地点、搬迁费支付标准、临时安置费支付标准、停产停业损失支付标准、签约期限、困难户保障办法等一系列内容，如果未包含上述内容，即需要向有关部门反映意见，维护自己的权益。
5.修改征收补偿方案及申请听证
征求公众意见期满后，市、县级人民政府会结合公众意见对征收补偿方案进行修改。修改完成后，市、县级人民政府将公布征求意见的情况和征收补偿方案的修改情况。公布的内容应当能全面反映征求意见的内容、意见是否采纳、采纳的理由、修改的原因等方面。
对旧城区改建类项目而言，如若多数被征收人认为征收补偿方案不符合条例的规定要举行听证会，市、县级人民政府则应当组织听证会并根据听证会的情况修改征收补偿方案。
6.房屋征收决定及补偿方案依法公告
作出房屋征收决定后要依法公告，公告一般张贴于征收范围内以及周围较为醒目的地点，也可以通过政府网站、有影响力的报纸、电视等新闻媒体予以公布。公告内容应该包括征收范围、征收目的、实施单位、补偿方案、行政复议和行政诉讼等救济方式，然后就可以委托实施单位进场开展工作。对于房屋征收决定，被征收人可以在60日内申请行政复议或6个月内提起行政诉讼。
征收补偿程序
1.评估机构的选定与出具评估报告
根据现行法律规范的要求，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。选定的房地产评估机构不仅会出具项目整体评估报告，也必须向被征收人出具分户评估报告，正式的评估报告需要两位以上估价师签字并加盖房地产评估机构的公章。
2.送达分户评估报告
房屋征收部门送达的方式可以是直接当面送达，也可以是邮寄送达。
分户评估报告至关重要，房屋的价值很大程度上取决于房地产价格评估机构的评估结果。但事实上经常存在评估报告违反评估办法，存在评估漏项等造成房屋价值减少的情形，导致被征收房屋评估价值远低于其周边类似房地产的市场价格，所以被征收人要注意这两点：
（1）房屋价值评估时点为“房屋征收决定公告之日”，即评估报告中的评估时间不得早于房屋征收决定公告的时间，否则评估报告就是不合法的；
（2）若对评估报告有异议，应当自收到评估报告10日内向房地产评估机构申请复核评估。若对复核结果仍有异议，应当自收到复核结果之日起10日内向评估专家委员会申请鉴定。这两项救济权利非常重要，被征收人切勿随意放弃、错过，否则会给后续的维权造成很大的困难。
3.货币补偿与产权调换两种方式均可
就补偿安置方式而言，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。但是某些房屋征收部门会剥夺被征收人选择货币补偿或产权置换的权利，此时被征收人需要仔细衡量选择对自己更有利的补偿方式，并向房屋征收部门提出异议。严格意义上讲，剥夺选择权的征收补偿决定极有可能被法院判决确认违法甚至撤销。
4.签订房屋征收补偿安置协议
评估报告送达后，房屋征收部门及实施单位会安排与被征收人商谈补偿事宜，签订房屋征收补偿安置协议。双方就房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿、提前搬家奖、工程配合奖等奖励费等补偿内容协商一致后就可以签订补偿安置协议了。
需要特别指出的是，奖励金属于政策调整范畴，不是所有被征收人都可以拿到的。实践中只有在项目规定期限内配合签约、搬迁的被征收人才有机会领取数额不等的奖励。但过早的领取奖励金也会使被征收人丧失对补偿标准、安置途径依法维权的机会（领取即意味着签约搬迁），故被征收人要审慎客观地对自己所面临的项目状况进行评估，作出正确的选择。
被征收人在签订补偿协议之前要再三确定协议的内容：
（1）选择货币补偿的，补偿金额、支付期限、搬迁费、搬迁期限和违约责任等条款均要写明；
（2）选择房屋产权调换的，产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房，违约责任等需要写清。尤其是对于回迁安置的期房，更要约定明确回迁期限及逾期回迁的违约责任承担，避免长期在外过渡所造成的损失。
5.作出征收补偿决定并申请法院强制执行
实施房屋征收应当遵循先补偿、后搬迁的规定。被征收人需要在签订的补偿协议规定期限内自行搬迁。如果被征收人违约，征收方有权申请强制执行。另外，被征收人在补偿方案确定的期限内未签订协议的，征收方也应当依法作出征收补偿决定，并在补偿决定发生法律效力后申请司法拆迁。被征收人有权对补偿决定申请行政复议或者提起行政诉讼，并在庭审中对前述所有步骤、环节提出质疑和意见，要求征收方举证证明其行为的合法性。
以上是杨念平律师团队梳理的国有土地上房屋征收及补偿的核心流程和注意事项，但实际上房屋征收流程十分复杂，远不止上述内容。特别是在棚户区改造项目中大量适用“预签约”“模拟搬迁”的情况下，征收程序较法规规定已发生了一定的顺序变化，这就更需要广大被征收人熟悉每个程序步骤对自己补偿结果的意义，及时咨询专业征收维权律师的意见，通过正当程序最终实现公平合理的补偿安置。
在明律师温馨提示：因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的情况复杂，文章内容并不能完全针对您的情况，为节省您的时间，建议您拨打我们的免费律师服务热线：400-1835-600或点击网站上的在线咨询按钮与我们的专业拆迁律师及时沟通，我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费电话咨询输入您的电话号码，我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。
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