养殖场拆迁案例：土地被征收，房屋及场地的租赁合同就该被解除吗？

导读：一直兢兢业业生活工作的贾某和母亲从未想到过因为其租赁的土地被某项目列在规划的建设范围内后，他们与租赁地经济合作社签订的租赁合同就因此被无条件解除了。此租赁地不单是贾先生一家的主要经济来源，更重要的是这是其父亲留下的唯一念想，贾先生在迷茫中选择求助了北京在明律师事务所的梁红丽律师……

【案情概述：犬类养殖基地遇征收】

贾父为了家人更好的生活，与经济合作社签订了为期十年租赁房屋及场地的协议书，并将其用作金毛犬养殖基地，到期后又续签了十五年。数十年间，贾父陆续在地上修建了犬舍、围墙、游泳池和假山等建筑物，另外种植果树数棵并对土地进行了平整。正是由于签订了长期的协议，贾父才放心的投入巨资对这片土地进行建设。贾父去世后，贾先生和贾母将金毛养殖作为核心事业经营，其养殖的黄金猎犬在比赛中获奖无数。贾家受此鼓舞，进一步开办了养殖培训中心，吸引大批学员前往，在行业中树立了金牌的口碑，在当地收获荣誉无数。

在贾父的愿望慢慢实现，妻子的生活渐渐变好的时候，变故突起，养殖场被当地政府纳入项目开发建设范围内，政府部门不仅要将养殖场及地上附属物全部拆除，也授意其管理的经济合作社将协议书以第九条“在租期内如遇国家、集体、村镇规划占地，乙方需无条件搬迁”为由解除，贾先生经营的养殖场也被恶意停水停电。此种情况下，贾母和贾先生慕名找到了北京在明律师事务所的梁红丽律师。

梁红丽律师接受贾先生委托后立即开始了调查取证，同时向该地规划局、国土局等多个政府部门申请了有关该项目的政府信息公开，获得明确答复为该项目并没有办理合法的征地拆迁手续。梁律师随即向土地主管部门、城乡规划部门以及政府申请了查处，并协助贾先生与征收方沟通调解。在行政程序渐渐推动的过程中，经济合作社突然提起民事诉讼要求解除土地租赁合同。梁律师沉着应对并在此诉讼中提出反诉要求对方继续履行合同并赔偿停水停电所造成的损失。值得一提的是，贾先生一家真正把此处当作一辈子居住的场所，就如前文所述，贾家在此付出两代人的心血，所以贾先生根本不愿离开父亲的事业。基于贾先生的这种心情，梁律师巧妙地在民事诉讼中提起了异议程序，硬生生将诉讼延长至一年半，保留住贾先生想要保留的对父亲的回忆。但是由于项目涉及该地区的未来发展，梁律师明白该项目不会因此彻底停工，在和贾先生充分沟通后贾先生表示愿意拿到合理补偿后搬离，因此梁律师借助民事程序中帮贾先生延长的时间提起了多个行政程序来给对方及当地政府施压。通过和政府法制办还有征收方以及办案法官等各方人员沟通，前前后后为此共开了五次庭，终于成功的将补偿款提高了三分之一，贾先生顺利与征收方达成补偿协议。

【法律分析：“无条件搬迁”没道理】

在明拆迁律师想要提示广大被征收人的是，本案争议的核心是该项目的建设是否属于协议中“在租期内如遇国家、集体、村镇规划占地，乙方需无条件搬迁”的“国家、集体、村镇规划占地”。首先无论是国家，还是集体规划占地，征收方都需要先行按照《土地管理法》第四十五条规定由省级人民政府或者国务院批准土地的征收，将集体土地转为国有，涉及农用地的，还应当同时办理农转用批复。另外根据《城乡规划法》的规定，项目实施还需要办理立项批复、规划许可以及用地申请手续，即使为村镇规划项目，也应在区一级规划管理部门进行申请审批，部分地区还会规定拆迁建筑物需要依法办理拆迁许可手续。但是本案涉及项目在无征地批复、立项批准以及规划许可和拆迁许可手续情况下就贸然以村镇规划占地为由要求解除租赁合同明显无法律依据。当自己的房屋面临非法征收拆迁时，被征收人应拿起法律的武器保护自己合法权益，沉着面对征收方，从细微处找出对方违法的证据。所谓“无条件搬迁”的前提是否成立，是集体土地上房屋权利人遇到此类问题时首先需要考查的一个问题。

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