2018年江西吉安吉州区新村小学西侧片区棚户区改造项目房屋征收补偿实施方案

2018年7月，吉安市人民政府发布关于吉州区新村小学西侧片区棚户区改造项目房屋征收决定的公告，表示要征收吉州大道以东，阳明西路以南，石阳路以西，中山西路以北上的土地及房屋。

吉州区新村小学西侧片区棚户区改造项目房屋征收补偿实施方案

根据城乡规划要求，为优化吉州区新村小学西侧片区人居环境，完善配套基础设施，建设“秀美、便捷、有序、宜居、宜业”的吉安城。按照《吉安市人民政府关于印发吉安市国有土地上房屋征收与补偿实施办法及吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则等三个配套文件的通知》(吉府发〔2017〕1号)、《吉安市人民政府关于印发吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿暂行办法及吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估技术细则等三个配套文件的通知》(吉府发〔2017〕7号)的规定，结合项目实际，制定本项目房屋征收补偿实施方案。

一、房屋征收范围

吉州大道以东，阳明西路以南，石阳路以西，中山西路以北。详见房屋征收红线图。

二、房屋征收期限

签订房屋征收补偿协议的期限为项目房屋征收决定公告之日起九十天内完成。

三、房屋征收部门及实施单位

房屋征收部门:吉安市国有土地上房屋征收与补偿管理办公室、吉安市吉州区土地房屋征收办公室

实施单位:吉安市房屋征收与补偿服务中心、吉州区白塘街道办事处

四、国有土地上被征收房屋

(一)房屋征收补偿标准

1.私产房的补偿

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。产权调换的选房顺序，按签订征收补偿协议的先后顺序进行。

(个人住宅）

①货币补偿。按照《吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则》(2017年版)的规定，由选定的房地产评估机构对被征收房屋价值进行评估，依据评估确定的价值对被征收房屋进行货币补偿。

②产权调换。选择房屋产权调换的，原则上实行等面积调换。按照《吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则》(2017年版)的规定，由选定的房地产评估机构对被征收房屋价值进行评估，然后按照评估确定的被征收房屋价值与安置房的价值进行差价结算。

由于规划设计等原因，安置房面积超出被征收房屋面积部分按以下办法结算：超出部分在10%(含，下同)以内的，按市政府确定的1940元/㎡价格结算;超出部分在10%以上的，按房屋征收决定公告之日被征收房屋同类地段商品房市场评估价格结算。如果安置房面积小于被征收房屋面积时，面积差额部分给予货币补偿。

房屋征收部门对个人住宅征收补偿安置建筑面积不低于36平方米。征收产权建筑面积小于36平方米且属于被征收人唯一一套住房的，安置时补齐36平方米，不结算差价;超出36平方米的部分实行阶梯式价格，36至50平方米的部分按1940元/㎡执行，超出50平方米的部分按照房屋征收决定公告之日被征收房屋同类地段商品房市场评估价格结算。被征收人选择货币补偿且其住房面积小于36平方米的，按照36平方米建筑面积结算。

(

①货币补偿。按照《吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则》(2017年版)的规定，由选定的房地产评估机构对被征收房屋进行评估，依据评估确定的价值按产权比例分别给予单位和个人货币补偿。其中：“单位产权部分”按市场评估价扣除土地区位价中40%的土地出让金后进行补偿，“个人产权部分”按评估确定的价值进行补偿。

②产权调换。其安置房面积依据被征收房屋证载面积(含单位产权部分的面积)给予等面积调换，其中：“个人产权部分的面积”调换的安置房，按前款评估的“个人产权部分”的价值结算差价。“单位产权部分的面积”调换的安置房按1940元/㎡结算;不再享受10%的面积优惠，如规划设计等原因超出面积部分，按房屋征收决定公告之日被征收房屋同类地段商品房市场评估价格结算。

安置后，该安置房产权归个人所有。

(

非住宅分为：营业性用房和非营业性用房。其中营业性用房包括商铺类用房(门面房、商铺等)、商铺类用房以外的其他用房(商场、超市、商业写字楼、旅馆、餐馆等)。

①货币补偿

营业性用房由房屋征收部门按照《吉安市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(以下简称《实施办法》)第十四条规定计算被征收房屋的价值。

非营业性用房按被征收房屋的价值实行货币补偿，不作产权调换。

②产权调换

被征收时不动产登记(房屋权属)证书载明为营业性用房的，实行等面积调换并按照《实施办法》第十四条规定计算、结清被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值的差价，由于规划设计等原因超过被征收房屋建筑面积的，按房地产市场销售价格结算。

被征收时不动产登记(房屋权属)证书载明为住宅，但属临街同时依法办理了营业执照、税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过一年以上的“住改非”房屋，征收时只对30平方米内(超出的计入住宅面积，不足的据实计算)部分按商铺性质进行市场评估并给予货币补偿，同时30平方米内的面积还可计入住宅的面积给予产权调换，但要结清差价。

产权调换的选房顺序，按签订补偿协议的先后顺序进行。

2.单位自管房的征收

通过行政划拨方式取得土地使用权的单位自管房，只给予货币补偿，不作产权调换。土地性质为工业用地的，根据政府相关文件规定，按“补房不补地”或“补地不补房”的征收政策执行;土地性质为住宅用地的，按照市场价格进行评估，扣除土地出让金后进行补偿。

(二)被征收房屋搬迁、临时安置的补偿标准

1.搬迁费

(1住宅

按被征收房屋建筑面积8元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿(选择产权调换的，应支付两次搬迁补偿费)。

(2非住宅

①营业性用房按被征收房屋建筑面积15元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿;

②非营业性用房按被征收房屋建筑面积8元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿。

(3)被征收人因房屋征收涉及的电话、空调移机以及有线电视、管道煤气、宽带网迁装等费用，由房屋征收部门按征收决定公告之日相关部门公布的收费标准予以补偿。

具体标准为：固定电话158元/户;有线电视120元/户;管道煤气1200元/户;宽带上网200元/户;分体壁挂式空调200元/套;分体立式空调300元/套。

2.临时安置费

(1)被征收房屋属住宅并选择产权调换的，按被征收房屋建筑面积给予被征收人8元/平方米•月的临时安置费。现房安置的，一次性给予被征收人三个月的临时安置费补偿;期房安置的，属多层建筑的给予被征收人不超过二十四个月的临时安置费补偿;属高层建筑或多层建筑与高层建筑混合安置的给予被征收人不超过三十六个月的临时安置费补偿，产权调换房屋到期未交付的，自逾期之日起按上述标准2倍给予临时安置费。

(2)房屋征收部门提供周转用房或支付了停产停业损失补助的，不支付临时安置费。

(三)因房屋征收造成停产停业损失的补偿标准

1.营业性用房中的商铺类用房每月按被征收房屋价值的3‰给予停产停业补偿;商铺类用房以外的其他用房每月按被征收房屋价值的2‰对被征收人给予停产停业补偿。

2.对因房屋征收而发生的设备搬运，安装费用，以及无法恢复使用的设备、构筑物等补偿，由评估机构按照相关规定据实评估确定。

(四)被征收房屋的补助标准

1.私产房补助

被征收人在房屋征收部门规定的期限内签约完成搬迁并选择货币补偿方式的，可增加下列补助：

(1)被征收房屋属个人住宅的，对被征收人一次性增加被征收房屋评估价的20%作为补助。

(2)非住宅：营业性用房增加被征收房屋评估价的15%的补助;非营业性用房增加被征收房屋评估价的10%的补助。

被征收人符合住房保障条件的，按照《实施办法》第二十二条执行;被征收人，符合市、区有关救济、优抚条件的，可优先享受相关的救济和补助。

2.公产非住宅补助

被征收人在房屋征收部门规定的期限内签约并完成搬迁的，对营业性用房增加被征收房屋评估价的10%的补助;对非营业性用房增加被征收房屋评估价的3%的补助。

(五)对被征收人的奖励

房屋征收决定公告时，征收部门可根据征收进展情况，按照《吉安市中心城区征收国有土地上房屋补偿补助和奖励标准》(2017年版)规定的办法和标准，对被征收人给予分段、分栋或分片奖励。

五、集体土地上被征收房屋

(一)征收补偿方式及标准

被征收房屋补偿方式分为两种，即货币补偿和产权调换。

1.货币补偿

(1)个人住宅

①被征收房屋属个人住宅，被征收人选择货币补偿的，对被征收人正房及附属建筑按重置价格折旧进行评估，依据评估确定的价值对被征收人给予货币补偿。

②被征收人在房屋征收部门规定的期限内签约完成搬迁的，在给予评估补偿款基础上，除按合法正房面积给予被征收人1200元/平方米的一次性补助外，另再给予合法正房面积评估价值20%的补助。

被征收人领取补偿、补助后自行安置，不予发放过渡费;附属建筑不增加补助和奖励。不符合安置条件的正房不予增加补助。

(2)“住改非”房屋

“住改非”房屋：将具有合法建房手续的住宅房屋，擅自改变住房用途后作为店面使用，并依法办理了营业执照、税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过1年以上的房屋。征收“住改非”房屋时30平方米内参照非住宅房屋予以评估补偿。

“住改非”房屋门面补偿后，其面积仍可参与产权调换，但不享受补助。

(3)公用建筑

对祠堂、村集体办公楼等集体公用建筑，征收时不作产权调换，按被征收房屋的评估价值实行货币补偿，给予1200元/㎡的一次性补助，但不享受奖励。

2.产权调换

选择房屋产权调换的，可由被征收人自行选择按集体土地上房屋征收相关政策文件执行，或选择参照国有土地上房屋征收相关政策文件执行。

(1)选择集体土地上房屋征收政策文件执行的

选择按集体土地上房屋征收相关政策执行的，即对被征收集体土地上房屋进行重置价折旧评估，依据评估确定的价值结算被征收房屋与安置房的差价，并给予被征收人合法正房面积400元/平方米的购房补助。安置时对安置房总建筑面积和人均住房面积双指标控制，实行面积限量安置，超面积货币补偿。符合安置条件的，按其征收的合法正房面积进行安置，但每户安置总面积不得超过360平方米且人均安置面积不得超过60平方米，被征收合法正房面积超出安置总面积部分实行货币补偿。不符合安置条件且征收房屋后人均住房不足30平方米的，每人按30平方米享受安置价格给予安置。安置房超面积10平方米以内享受安置价格，安置房超面积10平方米以上部分按同地段同期商品房价格结算;附属建筑不参与产权调换安置，按房屋重置价格折旧后实行货币补偿。

安置房分配根据“谁先搬迁、谁先选房”的原则，统一实行国有土地性质的安置房安置，安置价格按1450元/平方米执行。

(选择参照国有土地上房屋征收相关政策文件执行的

选择参照国有土地上房屋征收的，其房屋的补偿及补助、奖励标准均参照国有土地上房屋征收相关政策文件执行;房屋产权调换后，被征收合法正房剩余面积小于安置房最小户型面积的，可按国有土地上房屋价格给予货币补偿。

(二)被征收房屋其他补偿标准

搬迁费、临时安置费、停产停业损失的补偿标准、管线设施迁装补助费与国有土地上被征收房屋前述的搬迁费、临时安置费、停产停业损失的补偿标准、管线设施迁装补助费一致。

房屋装饰装修补偿标准按《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估指导标准》中第二章“装修补偿标准”执行;

水井、粪窖(水池)、水泥地面、沼气池、围墙、果树等附着物等附着物的补偿标准按《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估指导标准》中第三章“水井等附着物征收补偿标准”执行。

(三)被征收人的奖励标准

被征收人在规定时间内签订房屋征收协议并完成搬迁的，按其征收正房面积300-600元/㎡给予奖励，附属建筑不给予奖励。

六、安置房基本情况(含国有土地上被征收房屋及集体土地上被征收房屋)

(一)安置房地点：私有住宅就地安置与就近安置相结合。

(二)安置房情况：安置房价格由评估机构确定，安置房的户型、面积等相关资料另行公布。

七、本方案由房屋征收部门负责解释，特殊情况未尽事宜由征收部门研究决定。

备注：具体相关的棚户区改造房屋拆迁补偿信息可咨询当地政府部门。

北京在明律师事务所是一家专业从事征地拆迁维权的律师事务所，团队坚持“只为被拆迁人维权”的理念，致力于维护被拆迁人合法权益，帮助被拆迁人获取更多合理补偿。

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