导读：在房屋征收实践中，评估报告和最终评估结果对被拆迁人的利益可以说是至关重要的，直接决定房屋能否得到公平的估价和获得满意补偿。很多人提到房屋评估都会感觉太专业，自己弄不懂，非常依赖和相信征收方及评估机构。其实这一环节也隐藏着很多圈套，如不引起重视，很可能最后自己吃了亏还蒙在鼓里。下面，在明律师就谈几个评估中最容易出问题的地方，提请您多加留心……
问题一：评估机构，你有权选择
要想有一个满意的评估报告，首先要选择一个合适的评估机构。评估机构的评估水平、评估方法的选用等对最终的评估结果有很大的影响。《国有土地上房屋征收与补偿条例》针对日益尖锐的拆迁矛盾，在第20条做出规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。即在房屋拆迁过程中，法律规定是由被拆迁人决定选用哪家评估公司，而不是直接由征收方决定。被征收人在确定评估机构的过程中具有主导权，因此现实中如果有政府单方面选定评估机构的做法肯定是不合法的。这一规定对被征收人维护自己的合法权益、拿到一个公平合理的补偿是十分有利的，大家一定要用法律的武器积极维护自己的权利，而不要在稀里糊涂中轻易放弃权利。
问题二：评估人员必须见到、入户
《国有土地上房屋征收评估办法》第12条规定：房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
所以实践中如果评估人员门都没进，你连人也没看到，就见到了房屋征收部门送交的评估报告，这一定是违法的。大家还要注意确认来查勘、调查的人员是否具有相应的资质，因为不是什么人都有这个权利，必须具有注册房地产估价师资格的人才行。且在整个评估过程中，人、评估机构要吻合，不得出现半道随意换人、换机构的情形。如果发现了，被征收人都有权动用救济途径对评估结果提出异议。
问题三：评估报告作出的程序要合法
根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，提醒大家注意两个程序问题：
其一，整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。大家注意你收到的评估报告一定要符合这个规定，尤其是签字不能涉嫌伪造，否则这份评估报告就不是合法有效的。
其二，房屋征收部门在接到评估机构提供的分户评估报告后，应当向被征收人转交分户评估报告，即评估报告必须向被征收人合法送达。
问题四：评估方法要合理
房屋评估方法也是决定评估结果的一项重要因素，对此大家也要引起足够重视。《国有土地上房屋征收评估办法》第13条规定：注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估……
广大被征收人需谨记，当前的征地拆迁领域里，市场比较法是必须优先选用的评估方法，收益还原法和成本法也有适用的空间，但我们发现实践中有的地方长期热衷于基准地价修正法或成本重置法，这可能就存在不合法的问题。方法不对，出来的结果自然对不了，那么被征收人就可以考虑动用异议的权利了。
问题五：评估时点很重要
一个具体的拆迁项目，从立项到批准到最终决定征收，往往都要经历很长时间。因此，评估时间点的确定就会对评估结果造成很大影响。尤其是对北上广这样房价波动很大的城市来说，我们经常看到，上个月刚卖掉房子，下个月就涨了十几万。对于评估时间，《国有土地上房屋征收评估办法》第10条规定：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。由此可见有些征收方在房屋征收决定公告之前就进行评估，很长时间之后才正式公告征收决定，这种做法对被征收人可能是很不利的，既不合规也不合理，所以大家对房屋评估的时点一定要引起足够的重视，否则很可能糊里糊涂的吃了大亏。
问题六：对评估报告有异议？至少3种救济方式！
房屋评估报告是房屋评估中的关键所在，也是很容易发生纠纷的一个环节，那么当被征收人对房屋评估报告的结论不服时，应该怎样救济呢？
其一，对评估结果申请复核
根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请时应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。故此，平时积累一些这方面的知识是有必要的，至少在提出异议时大家能知道要提些什么。
其二，申请专家委员会鉴定
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第22条的规定，如果被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果还有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。专家委员会是由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成的，具有比评估机构更高的专业性和权威性，通常能够独立、客观的进行鉴定，被征收人也可以考虑通过这种方式进行维权。
其三，诉征收补偿决定
这是对评估报告有异议的终极救济渠道，也是一种可行性较高的办法。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第22条之规定，被征收人对补偿仍有异议的，按照《条例》第26条规定处理，也就是复议或者诉讼征收补偿决定。而在庭审中，法院也会依职权对涉案评估报告的合法性进行调查。在诉讼或者复议的过程中，专业律师将会对征收程序的每一个环节，每一个程序，每一个主体进行严格的审查和检验。大量的案例证明，很多违法行为都是在这个阶段被发现并得到法院的确认。出于维权力度和阻滞拆迁的考虑，一般建议被征收人要坚决对补偿决定提起行政诉讼，切不可随意放弃这一环节。
在明拆迁律师最后想指出的是，拆迁评估是个专业性很强的技术性工作，很多被征收人以前对此没有多少经验和知识。我们所做的，其实就是希望通过我们的总结归纳为大家在拆迁评估中提供一些助力。征收评估最终不但会影响自己的补偿效果，还会成为征收维权的基础，请大家一定不要忽视和浪费任何一个法律赋予的权利，在明律师也会在这个过程中随时为您提供最有效的法律咨询和支持，希望大家都能得到一个满意的补偿结果。
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