拆迁补偿协议必须注意的三个关键因素

导读：如若遇到征地拆迁，一份好的拆迁补偿协议能为高额拆迁补偿奠定坚实的基础。而在征地拆迁的实践中，却出现了诸如“空白协议”这样的内容不完善协议而导致被拆迁人的拆迁补偿款大打折扣。可想而知，一份好的拆迁补偿协议对被拆迁人是至关重要的。北京在明律师事务所专业拆迁律师提醒您：拆迁补偿协议，要满足以下几个关键因素。

一、合意

拆迁补偿协议从本质上来说是一份交易合同。既然是合同，就要具备合同特征。即需双方合意。

在征地拆迁中的合意，是指拆迁方与被拆迁人通过和平、合法的谈判方式来对相关事项进行协商和对等的条件交换。双方需要遵守的基本限度规定在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，即：货币补偿对被征收房屋价值的补偿不能低于类似房屋的市场价格，置换补偿确保不能降低被拆迁户的原有生活水平。

这就是说，拆迁方在与被拆迁人谈协议的时候，不能过度压低拆迁补偿款，也不能过分违背被拆迁人意愿。当然，被拆迁人也需要在合理限度内提出补偿条件，亦不可漫天要价。

而在实践中却是这样的现象：有拆迁方利用暴力、威胁、恐吓甚至逼迁等的威逼利诱方式来强迫被拆迁人签字。如：断水断电的胁迫、“空白协议”的欺诈、暴力拆迁的威胁……种种手段，严重违背了被拆迁人签补偿协议的合意协商的本质。

因此，如果是“不合意”的协议，可归于无效或是撤销。当然，这是后话。被拆迁人前期要做好的是：如果没有合意，切记不要签字。

二、主体

拆迁补偿协议虽然是一份交易合同，但也有其特殊性。其特殊性就在于一方主体具有行政性。也就是说，整个拆迁补偿合同从一开始就存在“不对等”的客观因素。这反馈到实践中的现象是：有很多拆迁方利用职权向被拆迁人施压，被拆迁人经受不住强权的打压而签订“不平等条约”，拆迁补偿利益因此大大受损。

因此，为了保证合同签订的平等性，法律上便对拆迁方的签订协议主体进行了限定，即《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。《土地管理法实施条例》第二十五条规定：……征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

这些法律规定说明被拆迁户签订拆迁补偿协议主体应当是市、县人民政府、土地行政主管部门或负责房屋征收与补偿的部门。

实践中，常出现村委会或者街道办的相关人员会拿着补偿协议让被拆迁人签字，这都是不合格的签订主体，是不合法的。在明律师提醒各位被拆迁人一定要注意协议的签订主体。如果不是合格的主体人员，被拆迁人可拒绝签字。

三、违约责任

在明拆迁律师根据多年的拆迁代理经验发现：拆迁方通常是拟定格式条款协议让被拆迁人签字。所谓格式条款，就是拆迁方事先制作好了协议书，一式数份，让各个被拆迁人签字。可想而知，这样的格式条款协议很大程度上是有利于拆迁方的，虽然这并不合法。而在这样的格式条款协议内容中，基本上没有对补偿的支付方式和相关违约责任承担的约定，这对于被拆迁人来说是很不利的。因为一旦后期出了问题，被拆迁人就没有一个可依据的法律合同去找相关责任人，其损失也就很难弥补了。

所以，在征地拆迁补偿协议里，一定要有相关违约责任承担内容的约定。如果在拆迁方拟定的补偿协议里没有该项内容，被拆迁人可在专业律师的帮助下，另拟定补偿协议内容，最大限度保障权益。