家住G省某市的王女士到所咨询，称近期所居住的区域将要实施征收，在谈及补偿的时候，征收方称会通过评估来确定王女士房屋的价值，进而确定评估的标准。
此前，王女士的朋友张女士家曾经也遇到过征收，当时的评估机构给张女士的评估结果非常不合理，但征收方坚称评估是科学合法的。由于张女士对评估的相关问题知之甚少，被“科学合法”这个形容词糊弄住了，稀里糊涂地签了补偿协议，事后才发现吃了大亏!
因此张女士提醒王女士，在被评估前，一定要先咨询专业人士，到底怎样的评估才算是科学合法“?
鉴于王女士家的房屋属于国有土地上的房屋，所以主要适用的法律法规就是《国有土地上房屋征收和补偿条例》以及《国有土地上房屋征收评估办法》。
王女士最关心的问题当然是如何分辨评估机构给出的价格和是否符合自家房屋的真实价值。要解决这一问题，无非需要三个方面——合法的评估者、合法合理的评估程序和评估方法、合法合理的评估结果。
首先，是评估者。关于评估机构的选定，王女士认为，评估机构都是征收方选的，很难保证征收方不会干预评估结果的客观性。对于评估机构的选定，《国有土地上房屋征收评估办法》规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。而评估机构则要派出具有资质的评估师实际进行勘测评估。因此，王女士可以在规定时间内，抓紧时间积极联系街坊邻里，发动大家广泛地查找资料，了解靠谱的评估机构，和征收方协商，来确定一家值得大家信赖的评估机构。如果一味地不信任评估、消极抵抗评估，或许就只能坐等被指定的评估机构给出一个不可信的评估结果了。
接下来，是评估程序和评估方法。《国有土地上房屋征收评估办法》规定，首先要对房屋进行实地查勘，调查房屋状况，拍摄反映房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管，被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。在陈丽芳律师团队办理的案件中，有不少征收人始终拒绝评估师入户评估，而自己也没有留下全面、细致的房屋内外情况记录，从而在进行赔偿诉讼程序时，不能准确对损失进行举证。而有的被征收人，直到房屋被拆、提起诉讼时才看到所谓的“评估报告”，更有委托人声称评估报告上的签字都不是本人亲自签的。因此，如果遇到评估，切记确认、保留好评估报告的内容，以备在有疑义时咨询专业人士。
关于评估方法，《国有土地上房屋征收评估办法》规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况综合考量，选择市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法中的一种或多种被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。 实际情况中，由于决定房屋价值的因素是多种多样的，需要综合考量，所以一般会选多种方法进行评估，价差对比得出评估结果。在了解这些基本的评估方法后，王女士可以提前了解周边房价，大致预判“市场法”得出的评估结果应该是多少。如果房屋涉及出租、经营等可以获得收益情况，则可以计算因征收造成的房屋收益损失是多少，来和评估机构使用收益法作出的评估结果进行比较。同时，《国有土地上房屋征收评估办法》还规定，“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素;被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”
前段中讲到，被征收人可以先自行对房屋价值进行估算。那么如果估算结果与评估报告对比后，如果差额巨大，发现评估结果明显不合理，应当如何救济呢?
《国有土地上房屋征收评估办法》规定，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，评估机构应当修正。 如果被征收人征收方对评估报告存疑，作出评估报告的评估机构应当针作出解释和说明。如果征收方和被征收放仍有异议，应当自收到评估报告之日起10日内，应当向原房地产价格评估机构申请复核。该评估机构收到书面复核评估申请之日起10日内，应当对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。如果征收人或被征收人不服复核结果，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。对于鉴定结果仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
一个简单的道理就是，只有能够经过合法程序客观评估的评估报告才能真实反映被征收房屋的价值，被征收人才有可能依据评估结果获得合理的补偿。而这需要征收方、被征收人、评估机构的通力配合。
在实际办案中，律师发现，不少咨询人或委托人在评估开始前先入为主，不愿意积极积极和征收方协商选定评估机构;拖到规定期限结束后，又不满意征收方选定的评估机构。此种方式确定的评估机构上门时，被征收人自然不配合评估;评估报告出来后，由于征收人的干预影响和被征收人的不配合，评估机构作出的评估报告自然很难令人信服。
而大量的实例表明：在被征收人不予配合的情况下，出现房屋价值的评估结果不确定或不准确的结果是普遍存在的。但这个评估结果并不会影响征收程序的进行，反而被征收人需要承担由此导致评估结果不准确的不利后果，从而不得不走上漫长的维权之路。
在此，作为征拆律师，我们要提醒广大被征收人，在遇到征收时，要尽早咨询律师意见，把维权程序前置，才能避免遭受损失后还要付出更多的时间成本去挽回损失!
