在农村集体土地征收、旧村改造等征拆项目中，尽管可能涉及耕地、养殖用地、厂房用地等多种性质的土地和房屋，农民最重视的还是自家居住生活的宅基地上房屋。《土地管理法》第48条专门针对农村村民住宅的补偿费用做了细化规定，这也凸显出它的不同寻常。那么，部分农民为何会觉得宅基地上房屋一拆迁补偿就特低？这种直观感受背后究竟隐藏着怎样的事实呢？本文，在明律师就为大家解析一番。
【一号坑：涉案房屋根本不在宅基地上】
宅基地上房屋在拆迁中的补偿标准我们曾多次介绍过，即“宅基地区位补偿价+房屋重置成新价+补助和奖励”。地和房都有补偿，地的部分主要参考区片综合地价，房的部分则可引入专业评估。
此外，宅基地上房屋拆迁还往往结合着人员安置，一个本集体的户籍人口可对应几十平方米的安置房面积，综合下来的补偿安置利益自然不是一笔小数目。
然而，倘若被拆迁房屋根本就不在宅基地上，事情就会大不一样了。这里面主要是3种情形：
一是房屋建造于村集体、村委会“批过条子”的村内荒地上。历史上，村民往往可通过交上几千元获取一纸“房基地费用缴纳收据”，进而圈出一块地来建造房屋、圈舍和其他附属物。
然而，村集体、村委会是无权审批、划定法律意义上的宅基地的，这一权限过去归县级政府，如今归乡镇政府。故此，村民花钱从村里“买”来的地并非《土地管理法》意义上的宅基地，自然无法按照补偿安置方案中的宅基地标准给予补偿。
实践中，这种房屋一般被叫做“非宅建筑”，可简单解读为宅基地以外的其他合法建筑（注意，“非宅”绝不等同于违建）。它在拆迁中是有权获得地上物价值的补偿的，但却不能享受“人员安置”利益，不能在宅基地上房屋以外再单拿双份的安置利益。
二是房屋建造于一般耕地、设施农业用地等农用地上。严格意义上讲，这属于违法用地，因为其已经改变了土地的规划用途，不符合《土地管理法》的规定。
所谓“大棚房”，或者在经批准建设的养殖场范围内陆续加盖的养殖用途以外的房屋，皆属于此种情形之列。对于涉嫌土地违法的房屋，县一级自然资源和规划主管部门有权进行查处，一旦认定为违建的，原则上不予补偿并跟随土地征收一并拆除。
需要指出的是，在涉案片区已被纳入征收拆迁范围的情况下，此种房屋并非完全不可能获取“适当的补偿”。若其确属被拆迁农户的唯一居住生活房屋，且其在本村并无获批合法的宅基地，那么根据行政法领域的“比例原则”，对其房屋拆除及人员安置也应当予以考虑。
三是涉案房屋直接建在了永久基本农田、河道行洪区范围内。这种情形下的房屋将涉嫌严重的土地违法，将会面临自然资源主管部门、河道管理部门的责令限期拆除或者没收。被拆是大概率的事件，获取一定的补偿或者其他形式的“损失弥补”也有着较大的困难。当然这并不排除在个案中被拆迁人可尝试一些努力。
总之，农民朋友一定要牢记，住宅房屋要建在宅基地上，不能逮块地就盖房。
【二号坑：涉案房屋存在擅自翻、改、扩建情形】
有的村民的房屋倒是有集体土地建设用地使用证了，按理说属于妥妥的合法建筑，拿全额补偿不在话下。
然而征收方、村委会、评估机构一入户调查，却发现宅基地上的房子曾进行过大面积的翻建、改建、扩建，亦或者又新建出了新的附属物。
一旦这些“动作”未经任何审批，未办理任何规划许可和所有权证件，原有的“宅基地证”也无法成为确保涉案房屋获取补偿的依据了。
请农民朋友们牢记，即使是在自家已经审批的宅基地院落内，房也不是想建就建的。翻、改、扩等行为一定要向村委会、乡镇政府逐级报批，具体的流程可咨询乡镇的自然资源主管工作人员，或者查阅所在省市的农村村民建房管理规定。
只有经过了乡村规划许可，通过了竣工验收并办理了不动产权证，你的翻、改、扩建所得房屋才算稳妥了。
毕竟，实践中擅自建出大几百平米、好几层楼（低层建筑一般卡在3层上）的都大有人在，这些在农村地区显然是面积、高度超标的，很容易被不予或者降低补偿。
请大家注意，光找村委会或者开村民会议是不够的，它是审批流程中的重要环节，但却无权最终审批你的建房行为。一定要找到乡镇街道一级才算踏实。
【三号坑：涉案房屋违背“一户一宅”原则】
1999年1月1日施行的《土地管理法》开始在第62条规定大名鼎鼎的“一户一宅”原则。自此之后，违反“一户一宅”原则的房屋在确权登记发证、流转经营、征收补偿等方面始终存在各种障碍和困扰。
“一户多宅”在农村地区并不鲜见，很多是因继承、同村村民间买卖形成的。因历史遗留原因形成的“一户多宅”与违建完全不是一个概念，其理应获得适当的补偿。但秉持“一户一宅”的原则，多出来的“宅”很难与原有的合法宅基地院落同等补偿。
在明律师认为，违反“一户一宅”的房屋绝不应简单粗暴地“不予补偿”，尤其是在其符合近期农业农村部、自然资源部相关文件、答复中补办确权登记条件的情形下。“一户多宅”现象注定将逐步进行清理和整治，但整治的方式绝不是不经认定就将其当做违建拆除、收回，更不能以不给补偿为手段。
在明律师最后要提示广大农民朋友的是，感到宅基地上房屋补偿价值偏低的原因很多，有些甚至是评估技术层面的，具有相当的专业性。遇到此类纠纷时大家一定要及时咨询专业律师，避免抱有“耗下去就能提升补偿”的侥幸心理，存在什么问题就解决什么问题，才是真正积极有为的理性选择。
毕竟，宅基地上房屋无证、缺证的现象比比皆是，其获取完整、全面补偿安置的难度系数要显著高于城市里的商品房或者房改房。（王小明/文）
