租期已满承租人却不搬离，作为出租人的你该如何选择案由维权？

导读：随着我国市场经济的不断发展，租赁房屋已经成为一种主流生活方式。伴随这种大趋势，关于租赁行为的法律纠纷也在不断上升。本文便结合实际案例，浅析遇到以下情况，不同主体该如何选择案由，维护自身权益。

案例一：2012年，某市第五幼儿园（以下简称：幼儿园）将其闲置的房屋租赁给了樊某，约定租期为2012年初至2014年底。2014年底，该幼儿园未与樊某达成新的租赁协议，同时，樊某拒绝搬出其租赁的房屋。遂该幼儿园向法院提起民事诉讼。 

案例二：某县种禽场系国有企业，之后由于国有企业改制，县种禽场将场房租赁给杨某。由于种禽场归当地畜牧局管理，故杨某与畜牧局签订了租赁协议，约定畜牧局将属于种禽场的场房租赁给杨某。2017年租赁协议到期后，杨某拒绝搬出场房。故畜牧局以自己的名义起诉杨某，要求杨某搬离租赁场房。另外，上述场房的产权人一直未发生变更，故该畜牧局尚未取得涉案土地及房屋的物权。

基于以上案例，幼儿园、畜牧局均想通过诉讼解决纠纷，但在如何选择案由的问题上出现了分歧。经过在明律师的讨论，总结出以下观点，仅供参考。

第一种观点，排除妨碍

选用此案由的理由为樊某与杨某的行为已经妨碍了幼儿园房屋的正常使用，樊某和杨某有义务排除这种妨碍。然而笔者认为选用此案由不甚理想，所谓排除妨碍是指物权人、合法占有人虽然没有失去对物的占有，但是其权利却受到妨害而不能正常行使。以上案例中，幼儿园、畜牧局已经失去了对房屋的占有，且畜牧局根本不是物权人，故以上两单位不宜使用排除妨碍作为案由。

第二种观点，占有物返还纠纷

占有物返还是指占有人的占有物被侵占时，可以请求侵占人返还占有物的权利。由于幼儿园是房屋的所有权人，用该案由显然不如返还原物来的恰当。若畜牧局选用此案由，便要证明其在租赁前便合法占有该场房，举证责任较重，无异于步障自蔽，增加诉讼难度。

第三种观点，返还原物纠纷

由于返还原物的权利属于物的所有权人，故对于幼儿园来说，此种案由最为恰当，为最优解。然而对于畜牧局，由于其不是种禽场的所有权人，故其不具有行使返还原物请求权的主体资格。

第四种观点，租赁合同纠纷

是否选用该案由的争议最大，部分律师认为，由于租赁合同已经到期，故租赁双方行为已经不受合同法调整，此时樊某和杨某的行为属于无权占有，应当由物权法调整。

但是笔者认为，根据《合同法》第235条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故承租人在返还租赁物时，有义务履行上述条款，完成租赁物交接程序。若承租人不自觉履行，出租人有权主张自己的权利。另外，承租人占有之始有法律依据，退还之时也应当有法律依据，这也符合有始有终的立法标准。因此，幼儿园与畜牧局都可以使用房屋租赁合同纠纷为案由提起诉讼，且畜牧局作为非物权人，用此案由最为恰当。

综上所述，对于幼儿园这样的物权人，选择返还原物纠纷为案由是最优解，租赁合同纠纷为次优解。对于畜牧局这样的第三方出租人、非物权人，选择租赁合同纠纷为最优解，返还占有纠纷由于举证责任较重，为次优解。

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