关于“住改非”的合法性，你了解多少？遇征收能拿到额外补偿吗？

导读：今年已经是我们迈入改革开放的第41个年头了，随之而来的就是经济的不断攀升，第二、三产业的持续扩大，私营企业、个体工商户也如雨后春笋般的不断涌现，普通老百姓对于不动产的使用也不仅仅局限于居住，而是尝试把它变成一种可以经营的商业用房。因此，在房屋征收补偿中，这一类房屋就非常特殊，那就是我们今天所探讨的“住改非”类型的房屋。经常会有当事人来咨询，我的房屋是属于“住改非”的范畴吗？如果是的话合法吗？是怎么给予补偿的呢？下面由北京在明律师事务所的黄晓丽律师就此来为您简单讲述。

一、“住改非”的含义

所谓住改非，即国有土地或集体土地上的房屋原本是住宅，而且房产证上标明的房屋用途也是住宅，后来因为生活需要或者其他方面的原因，依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续，并有纳税的记录，将房屋实际用于商业经营的情况。

二、“住改非”如何认定？

通常，要将普通住宅房屋认定为住改非，需要符合两个条件，一是领取了营业执照，二是客观上将房屋用作了办公或者生产经营。如果仅仅是将房屋实际用于办公或者生产经营，并未取得营业执照，又或者虽然早年取得了营业执照，但动迁时并未客观发生经营行为，一般不能认定为住改非。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿”。由于住宅性房屋与非住宅性房屋（经营性用房）具有不同的价值评估标准，因此在实践中需要对房屋性质作出认定，以免对被征收人的利益造成损害。

“住改非”类型的房屋情况复杂，是介于住宅性房屋与非住宅性房屋之间的。在实际认定中也是有一些条件的：

（一）被征收房屋在实际上用作经营

1.依据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等。上述证件通常能直观地反映出生产经营主体、地点、经营内容等，因此可以直接认定房屋的实际用途。当登记注册地和实际经营地不一致时，应当以实际经营地为准。

2.完税凭证。税务可以说是最有利的证明之一，通常而言，生产经营与纳税相伴随，有完税凭证可以说明有生产经营活动，免税单位应当提供免税证明。

3.租赁凭证。如当事人的房屋是对外出租的房屋，应当能够提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等用以证明。

4.经营时间。在实践中，经营性的商业用房的补偿普遍高于住宅的补偿，因而在事先得到消息的情况下，为了获得更多的补偿，一些被征收人会临时将住宅改作生产经营，但是其实际上并没有真正的经营，那么此类房屋不被认定为“住改非”类型的房屋。而这种投机行为的性质事实上与抢建、抢种行为并无区别。

（二）应当按照房屋的实际使用现状进行认定。

是否为“住改非”房屋更重要的是需要在实践中也满足条件。例如，如果某些房屋性质为住宅，而且确实办理了营业执照，但是却未进行生产经营，是不能被认定为“住改非”房屋的。也就是我们上文中提到的，某些人利用提前知道的拆迁小道消息，将自己的房屋办理营业执照，以提高补偿。

因此，“住改非”的认定，需要查看房屋的性质是否为住宅，是否在办理相关手续的情况下确实在实践中进行了经营活动。

三、“住改非”合法吗？能够按照经营性用房性质给予停产停业损失等补偿吗？

在实践中，经常有被征收人来咨询时说到，征收方在征收时称我的“住改非”类型的房屋是不合法的，无法获得以经营性房屋为标准的补偿款，这又应该如何应对呢？黄晓丽律师提醒广大被征收人，首先要明确的是，“住改非”是合法的。根据《物权法》的规定我们可以知道，物权人拥有充分发挥物之效能的决定支配权。只要在行使权利时没有侵犯社会公共利益或者他人合法权益，没有违反法律的禁止性规定，就会对其行为的合法性予以认可，也即“法无明文禁止即可为”。也就是说只要当事人在住宅房屋中的经营行为取得了营业执照登记，进行了税务登记，即使没有办理房屋用途变更，此商业行为也可从法律层面被认定为合法。而且我国并未有法律法规明确规定，禁止将住宅改作生产经营用房。

关于“住改非”的补偿标准，这在国务院办公厅所作国办发明电〔2003〕42号《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条中有明确的规定：对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等时间情况给予适当补偿。根据上述规定，针对生活中存在的大量未办理住宅改非住宅的变更登记，而直接将自己居住的房屋作为经营场所的情况，在实际操作中不会简单地用房屋权属证书上记载的房屋性质来确定补偿标准，而是会综合衡量被征收房屋的实际情况来确定是否给予停产停业损失这部分补偿。

在实际中，各地的具体规定不同，有按照房屋的实际用途补偿、按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定补偿、按照商业用房的补偿标准补偿等类型。以上海为例，“住改非”原则上按照住宅用途房屋评估价值补偿，再按照该房屋中登记的工商营业执照数量另行给予补贴。

在明拆迁律师最后想提示大家的是，被征收人的房屋如果属于“住改非”，则补偿标准同住宅房屋是不同的，具体要根据各地政府的规定来确定。由于住改非如何补偿尚没有全国性统一规定，作为房屋的所有权人来说，一定要保留好工商、税务等证明实际经营情况的证据，以不变应万变。若对停产停业损失等补偿的数额有异议的，要及时咨询专业律师，通过法律手段维护自身合法权益。总之，简单粗暴地以涉案房屋的产权证载用途为依据来确定补还是不补显然是欠缺合理性的，被征收人在遇到这种情形时完全可以依法维权，就涉及生产经营的损失尽量争取一定的适当补偿。

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