一，房屋性质、面积等认定不明确。
被征收房屋应当区分已经登记的和未登记的建筑。对于已经登记的房屋，房屋性质、面积、用途一般以不动产权证为准，当不动产权证与房屋登记簿记载不一致时，除非房屋登记簿确有错误，一般以房屋登记簿为准。对于未经登记的房屋，应当按照市、县政府认定、处理的结果进行评估。而在现实中，对于未登记的房屋，经常出现将商住两用房认定为住宅房，将住改非认定为住宅，对于房屋面积，未进行实际测量直接估算面积的情况，这都是不符合法律规定的。一旦事实认定错误，评估报告的合法性自然禁不住推敲。
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