“申请式退租”已在北京市核心区的胡同小巷里蓬勃开展些日子了。2021年12月29日，市住建委、东西城区政府在此项政策的基础上又联合发布了《关于核心区历史文化街区平房直管公房开展申请式换租有关工作的通知》，创造性地设置了前所未有的“申请式换租”改善项目。那么，不退租而选择换租，究竟值不值呢?新政策又在岁末年终释放出怎样的讯息呢?本文，在明律师就为大家带来独家解析。
首先解决概念问题，究竟什么是申请式换租呢?我们用《通知》的原文来给出答案：
在实施历史文化街区平房直管公房申请式退租的片区内，换租人(即有意愿参与申请式换租的直管公房承租人)自愿提出申请，与换租主体协商，选择以下两种方式之一进行申请式换租。
(一)换租主体提供租赁房源置换换租人房屋使用权。换租人与直管公房经营管理单位解除直管公房承租关系，由换租主体提供租赁住房，供换租人承租，改善居住条件。
(二)换租主体市场化租赁换租人房屋使用权。在一定期限内，保留换租人承租关系，由换租主体给予换租人市场租金，换租人自行解决住房或选择租赁住房居住，改善居住条件。
也就是说，“申请式换租”有两种不同的操作模式，其主要区别在于换租人是否需要与直管公房经营管理单位解除公房承租合同。
在上述第一种模式下，换租人自愿放弃此前按国家政策承租的直管公房，与公房承租合同的出租方解除直管公房承租关系，与换租主体建立新的房屋承租关系，从而通过租赁新建的安置房实现居住条件的改善。
简言之，在此种情形下，换租人此前的公房承租关系将转变为现行的保障房承租关系，走的是“以租换租”的路径。
需要注意的是，换租房源并不是按原公房承租租金支付租金：换租房源折算的使用面积部分，换租人不缴纳租金，超出折算使用面积部分，由换租人按照市场租金标准缴纳租金。
那么选择换租的老百姓就只能一直租房子住下去吗?也不是。《通知》为“申请式换租”和“申请式退租”搭建了转化通道：
如换租人租赁的房屋为政府组织建设的定向安置房，其居住满10年后，可以向换租主体申请，购买换租住房。
由换租主体按照届时申请式退租政策对换租人进行货币补偿，扣除换租主体提供租赁住房产生的成本和费用。所购房屋产权登记为共有产权住房，购买价格和份额比例由区主管部门确定。
这就是说，选择走“先换租后退租”路径的公房承租人必须要算清以下几笔账：
1. 用现有的低租金的直管公房换取按市场租金计算超折算面积的定向安置房，在租金支付方面是否合算?毕竟，原来你只需要花极低的租金就可租住在“核心区”，而如今却要到五环路以外的定向安置房去继续租住，所提升的居住面积也需要自掏腰包去承租。
2. 10年后的房屋市场价值将会有怎样的变动。“核心区”历史文化街区内的平房目前市场价值在15-20万元/平方米左右，五环路以外的定向安置房市值自然会低一些。但10年以后，“核心区”历史文化街区内的平房市值恐不会有太大幅度的上涨，基本保持平稳是目前多数人的预期。但地处五环路以外的定向安置房可是有价格上涨空间的，到时再购买对于换租人而言是否划算，也着实需要严肃认真地计算一番。
这样一番分析下来，我们不难发现，无论直管公房承租人选择上述哪一种换租模式，都无法实现将“租房”转变为“有房”这一心理预期，这就是“申请式换租”或者“退租”政策与征收拆迁的最重要区别。
在征拆领域法规中，直管公房承租人虽然名为“承租人”，但却拥有与房屋所有权人十分相近的法律地位，完全有希望通过拆迁补偿获取具有完整产权的安置房，从而完成自己从“租房人”到“有房人”的重大蜕变。
然而，近两年来相继出台的针对直管公房承租人的政策，却基本上让上述路径消失了。这是客观事实，是政策调整，广大直管公房承租人一定要拎得清、想得开，切勿执着于同此前获取拆迁补偿安置人员的“对比”，自己给自己心里添堵、找不痛快。
从积极的方面看，“申请式换租”能够快速改善租住环境严重不佳，且承租公房面积小，经济条件困难家庭的住房条件。
如果直管公房承租人一时拿不出足够的钱来购买共有产权房，难以参与通过货币补偿完成腾退的“申请式退租”，那么可以考虑通过“申请式换租”来过渡，在10年以后经济条件改善的情况下再行购买。
相较于上述第一种模式而言，第二种模式由于不需要解除现有的直管公房承租关系而“动作”相对较小。确有改善租住条件需求且不愿承担解除现有公房承租关系可能风险的租户可以优先选择这种模式。
在明律师最后要提示大家的是，无论是“申请式退租”还是“申请式换租”，都以公房承租人自愿且主动提出申请为原则，没有任何强制性。如果公房承租人对这两种模式都不满意，仍可以选择继续留在现有公房内居住，通过“申请式修缮”模式对现有平房实施加固修缮和升级改造，从而原地改善居住条件。“申请式换租”新政策出炉了，你会选择换租吗?大家不妨将自己的想法通过留言评论告诉我们。
